全文發布 | 房地產土地增值稅及企業所得稅合規報告（2026）

前 言

2025年，中國房地產行業延續深度調整態勢，市場在收縮中呈現鮮明的結構性分化特征。全國房地產開發投資、新建商品房銷售規模較2021年高點均呈現顯著回調，開發景氣指數持續處于低位區間；區域市場分化加劇，核心城市憑借資源稟賦保持一定市場活力，部分城市則面臨持續的去化壓力。在此背景下，國家與地方層面形成政策合力，一方面通過降低土地增值稅預征率、優化契稅優惠、明確普通住宅免稅條件等措施精準降負，緩解企業資金壓力；另一方面以規范征管為核心，國家稅務總局出臺《關于土地增值稅若干征管口徑的公告》，統一預征與清算銜接、扣除項目標準等關鍵規則。然而，當前土地增值稅正式立法尚未落地，以暫行條例及實施細則為核心的法規體系已難以完全適配復雜的行業實踐，區域執行口徑差異顯著的問題仍未根本解決，疊加征管數字化轉型下跨部門數據共享、全流程風險監控的強化，房地產企業涉稅爭議風險持續凸顯。

從爭議領域來看，核心聚焦于土地增值稅和企業所得稅兩大核心稅種。在土地增值稅領域，爭議主要聚焦于新舊政策銜接適用邊界、清算范圍與尾盤銷售的區分標準、地下車位成本分攤規則、土地增值稅清算審核通知書的可訴性及送達程序合法性等關鍵問題。在企業所得稅領域，爭議則多圍繞發票不合規引發的成本扣除爭議、開發成本重復列支是否構成偷稅的認定，以及核定征收的適用條件等征管問題。此類爭議不僅直接影響企業稅負核算與經營效益，更可能引發行政處罰、信用受損、刑事責任等連鎖風險，因此，在復雜且動態的稅收監管環境下，構建系統性的合規管理體系，并掌握有效的爭議解決與權利救濟策略，已成為房地產企業保障自身合法權益、實現穩健經營的關鍵環節。

《房地產土地增值稅及企業所得稅合規報告（2026）》是基于華稅對房地產行業的深入觀察以及房地產土地增值稅案件、企業所得稅案件代理經驗的深刻總結而編寫的法律研究報告，旨在觀察房地產行業涉稅案件征管趨勢和政策變化，結合案例匯總分析土地增值稅清算、企業所得稅高頻爭議點，并提出涉稅爭議解決專業策略與合規建議，以期為房地產企業預防風險與解決爭議提供有益指導。

目錄

一、2025年房地產行業經濟數據觀察

二、房地產重點稅種征管趨勢

三、房地產土地增值稅爭議典型案例解析

四、房地產企業所得稅爭議典型案例解析

五、房地產企業涉稅風險管理與合規建議

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