2026房?jī)r(jià)分化定局！兩個(gè)指標(biāo)判斷你家房子何時(shí)止跌回暖

2026年會(huì)有一部分房子重新上漲，但還有一部分房子現(xiàn)在每一天都是它最好的賣點(diǎn)。給你兩個(gè)指標(biāo)，幫你判斷你的房子什么時(shí)候能止跌。

那先來(lái)看這張圖啊，這是我們?nèi)毡尽⒚绹?guó)、西班牙、香港在房?jī)r(jià)到頂之后的走勢(shì)，可以看到除了日本是真的跌了二三十年，其他地區(qū)基本上在第5年到第6年就觸底反彈了，而我們目前是已經(jīng)跌到第4年了。

那再看跌幅這張圖，是各國(guó)房?jī)r(jià)從高點(diǎn)回撤的幅度。其實(shí)不算金融危機(jī)的極端情況，全世界其他地區(qū)的房?jī)r(jià)回撤基本上都在30%~35%左右。

而我們2025年全年的百城房?jī)r(jià)也剛剛出爐，全年二手房累計(jì)下跌了8.26%。

那都讓道，我們的房?jī)r(jià)高點(diǎn)在2021年，當(dāng)時(shí)的百城二手房均價(jià)是16000，而目前是13855，也就是說(shuō)目前我們的房?jī)r(jià)較高點(diǎn)已經(jīng)回撤了近20%了。

所以如果有人說(shuō)我們的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)跌下去，其實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)閺臄?shù)據(jù)來(lái)看，不管是時(shí)間維度還是價(jià)格維度，我們的樓市目前跌得都差不多了。

所以我在去年年初的視頻中就給出個(gè)結(jié)論，2025年的樓市是全面分化的一年。核心城市新房會(huì)更高，而二手房會(huì)更低，那數(shù)據(jù)也確實(shí)，2025年百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲了2.58%，而一線城市可能上漲了6.67%。

那么如果想要更精確的判斷房?jī)r(jià)什么時(shí)候止跌，我們就需要搞明白當(dāng)前房地產(chǎn)的供需關(guān)系。2025年3月住建部首次把“好房子”三個(gè)字寫進(jìn)了政府工作報(bào)告，就導(dǎo)致了整個(gè)2025年新開(kāi)盤的小區(qū)和二三年前的小區(qū)之間是有代差的。

不信你們可以去看看自己城市現(xiàn)在的新樓盤，和自己住的房子對(duì)比一下，住房新規(guī)把小區(qū)的層高、總高、公攤、會(huì)所外立面都做了要求。

當(dāng)初我們可以看到2025年越往后，各地的二手房跌的是越來(lái)越多的，就是因?yàn)楦鞯貪M足新規(guī)的新房批量開(kāi)盤，對(duì)老的二手房造成了降維打擊。

所以如果你的小區(qū)附近地塊很多，而且都是規(guī)劃的住宅用地，那么你的房子大概率還會(huì)跌，因?yàn)樾路咳鎿Q代了，有更大的室內(nèi)空間，更高的層高和更低的容積率，而那些老的大高筒子樓現(xiàn)在每一天都是它最好的置換時(shí)機(jī)。

同時(shí)如果你想買新房，那我主頁(yè)也詳細(xì)拆解過(guò)住房新規(guī)，盡量去買符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的房子，因?yàn)槲磥?lái)價(jià)格能站穩(wěn)的只有核心城市的改善房型。

那如果你的預(yù)算不夠，只考慮剛需，那其實(shí)我是更建議你去租房子，因?yàn)槿绻豢紤]當(dāng)下的性價(jià)比，那么租房會(huì)比你強(qiáng)行上車一個(gè)剛需老二手，然后再看著它繼續(xù)下跌要更劃算一點(diǎn)。

那么如果你的房子附近沒(méi)有什么新房，而且所在城市是省會(huì)或者區(qū)域中心城市，那么止跌其實(shí)不遠(yuǎn)了。那為什么這么說(shuō)呢？

我們?cè)賮?lái)看需求端啊，問(wèn)你們一個(gè)問(wèn)題，你們覺(jué)得現(xiàn)在是哪些人在買房呢？A，剛需；B，改善；C，投資。那答案是改善和少部分投資，因?yàn)閯傂枞巳含F(xiàn)在看著這個(gè)跌幅，他們是不敢買房。

那你可能會(huì)說(shuō)，那扯吧，這年頭哪還有人買房來(lái)投資呢？來(lái)看這張圖，這是每年二手房的成交面積。首先可以明顯的看到大面積改善房型的成交在肉眼可見(jiàn)的變多，同時(shí)一線城市300萬(wàn)以下的二手房成交占比在今年出現(xiàn)了大幅的提升，上海的老破小被搶一度上了熱搜，原因也很簡(jiǎn)單。

就是經(jīng)過(guò)幾年的下跌，有些房子租售比已經(jīng)跌出性價(jià)比了，那什么意思呢？就是像上海虹橋蓬普板塊，300萬(wàn)的房子，一年租金能到7萬(wàn)多，租售比來(lái)到了2.5%，而我們現(xiàn)在10年期國(guó)債收益率只有1.8%，你有300萬(wàn)放銀行是怎么都拿不到7萬(wàn)利息的，但是買房出租卻可以，而資金都是趨利的，有了套利空間自然就會(huì)有買盤。

那么這時(shí)候有人可能會(huì)提出疑問(wèn)，啊，那為什么我的城市租售比也在2%左右，但是房?jī)r(jià)依舊在下跌呢？

那么還有另外一個(gè)問(wèn)題，就是房租也在跌，今年整體租金下跌了3.6%，那不出意外的話，2026年房租和大家的平均收入還會(huì)降，而上海作為經(jīng)濟(jì)中心，率先穩(wěn)住了，所以房?jī)r(jià)何時(shí)止跌，這個(gè)問(wèn)題就變成了我們何時(shí)能走出通縮，收入重新上漲。

那今年是十五規(guī)劃開(kāi)年第一年，那央行和財(cái)政部也多次定調(diào)了，今年是繼續(xù)貨幣寬松的一年，那走出通縮我相信指日可待，與其去開(kāi)個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不如點(diǎn)個(gè)關(guān)注，我們一起去觀測(cè)通脹指數(shù)CPI和PPI的走勢(shì)。

總結(jié)一下，注意聽(tīng)當(dāng)下房?jī)r(jià)的邏輯是，只要通脹回暖，老百姓的收入增加，房租止跌，那么租售比在2%以上的城市會(huì)率先止跌，同時(shí)，符合住房新規(guī)的優(yōu)質(zhì)新房大概率會(huì)進(jìn)一步走高，因?yàn)槭袌?chǎng)當(dāng)前的需求主要是改善，而那些遠(yuǎn)郊高層沒(méi)有租金優(yōu)勢(shì)、沒(méi)有居住優(yōu)勢(shì)、沒(méi)有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的房子大概率還會(huì)繼續(xù)走低。

房?jī)r(jià)間的分化會(huì)越拉越大，沒(méi)有哪個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，也沒(méi)有哪個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。全國(guó)的房子價(jià)值400多萬(wàn)億，市值是GDP的4倍，是我們老百姓最大的財(cái)富，這些錢不可能就此灰飛煙滅，不合邏輯。

但是需要注意的是，財(cái)富不會(huì)消失，但是會(huì)轉(zhuǎn)移。未來(lái)的房?jī)r(jià)分化很可能會(huì)和股市一樣，也許一墻之隔，一邊上漲一邊下跌，都有可能出現(xiàn)。