入住率跌至45.8%，客房不足8000間，綠地酒店怎么了？

圖源：上海虹橋綠地鉑瑞酒店小紅書

入住率跌至45.81%，酒店客房數量縮水至7176間，平均每間客房每天收入下滑至335元——綠地控股旗下的酒店業務（簡稱“綠地酒店”），在2025年的表現并不理想。

“低效與虧損酒店數量偏多，未能滿足投資回報要求。輕資產拓展緩慢，雖然目前項目儲備量較多，但實際簽約轉化率偏低。”在總結2025年三季度工作時，綠地酒店旅游集團管理層如此描述其工作進展。

其實，很多依托于地產業務的業主型酒店集團，在這些年的日子愈發難過：自持項目缺乏造血能力，輕資產輸出能力更是欠缺。

未來，包括綠地酒店在內的諸多業主型酒店集團，將向何處轉型？它們在激烈的競爭中站穩腳跟的核心競爭力又是什么？種種問題都在等待一個最優解。

綠地酒店經營“每況愈下”

綠地控股最新披露的數據顯示，截至2025年12月末，酒店客房數為7176間，入住率為45.81%。在2025年1—12月，酒店取得經營收入8.77億元。

綠地控股2025Q4經營簡報 圖源：綠地控股公告

這個數據并不理想。

一方面，酒店客房數量在逐步縮水。

在2025年三季度末，綠地控股旗下酒店客房為7460 間；在2025年上半年，這一數字為8258 間。

而截至2024年末，綠地酒店客房數為9738 間。再往前追溯，2023年為 11455 間，2022年為12874間，2021年為12554間。

客房數量減少，意味著酒店數量也在減少。

從酒店數量來看，2025年的數據尚未披露。在2024年，綠地控股擁有營運酒店 36 家，自營 27 家；2023年，營運酒店為43家，自營31家；2022年，營運酒店為47家，自營33家；2021年，營運酒店為45家，自營31家。

另一方面，入住率持續下滑。

2025年，綠地酒店入住率為45.81%；2024年入住率為 49.1%，2023年入住率為 53.4%，2022年入住率為 52.1%，2021年入住率為 52.4%。

旅游酒店行業資深高級經濟師、獨立分析師趙煥焱撰文稱，入住率45.81%是2025年酒店業的寫照。綠地酒店2025年的經營情況是酒店業在供大于求的情況下，繼續處于下降通道的反應。

與行業相比，綠地酒店的入住率數據也算不上優秀。2025年第三季度，錦江酒店旗下的全服務酒店的入住率為56.27%，2024年同期為58.50%。

第三，每間客房每天收入持續下滑。

粗略估算，2025年，綠地酒店平均每間客房每天收入為335元，2024年為365元，2023年為420元，2022年為343元，2021年為418元。

不過，需要注意的是，在此五年期間，綠地控股還轉讓了輕資產管理公司——綠地酒管的52%股權，部分項目不再并表。

但是，剔除這些因素之外依然不難看出，綠地酒店當下的賺錢能力，甚至不及口罩時期的2022年，也創下近5年新低。

早在2005年，綠地旗下首家酒店綠地豪生全套房酒店開業，綠地由此開始涉足酒店旅游業。

2018年，綠地重組三大產業集團，原綠地酒店集團更名為“綠地酒店旅游集團”。彼時，綠地希望用三年時間打造以兩百億以上年收入的酒店為核心業務、以旅游及會展為兩翼的酒店旅游集團。

結合當下發展情況，這一宏大藍圖顯然沒有落地。

原本，綠地酒店對2025年制定了一些目標，但從目前來看，似乎并沒有實現。

比如，2025年初，綠地酒店板塊的全年目標是，將以“中國體驗·兩百好店”（這個口號似乎有點耳熟）的核心發展戰略，打造“高品質服務、國際化視野、創新運營模式”的核心競爭力。持續拓展項目版圖，輕資產拓展目標實現新簽15個全服務酒店項目。

圖源：HELLO綠地酒店旅游

但是，到了2025年四季度工作會議上，綠地酒店旅游集團相關負責人提到：

整體三季度來看，酒店板塊經營業績呈兩極分化，低效與虧損酒店數量偏多，未能滿足投資回報要求。

同時，輕資產拓展緩慢，雖然目前項目儲備量較多，但實際簽約轉化率偏低，收并購項目尚未實質落地，與年初目標存在差異。

《酒管財經》注意到，綠地控股早在2023年、2024年的財報中就提到，公司輕資產已簽約項目數量累計近百家，客房數2.2萬余間。只是，這些項目暫未大批量地轉化成開業門店。

業主型酒店集團大敗局？

坦言之，與其他地產企業相比，綠地旗下的酒店板塊做得相對還屬于不錯的。它們形成了自有的品牌矩陣，包括鉑瑞、鉑驪、鉑派等，并且進行了輕資產輸出。

只是，在地產時代成為過去式的大背景下，諸如此類的業主型酒店集團，普遍遭遇經營和擴張困局。

圖源：綠地酒店集團官網

業主型酒店集團與酒店品牌運營管理集團相對應。

前者往往同知名酒店集團合作，通過自持物業成為多家酒店項目業主，并在此基礎上成立酒店公司，后續逐漸孵化自有品牌和輕資產輸出。其內核與底色依然是酒店業主。

而酒店品牌運營管理集團則更強調品牌管理和輸出。它們并不大量自持酒店，通過加盟、特許經營等形式進行輕資產輸出。該類酒店集團的底色是酒店品牌管理。

在國內，很多業主型酒店集團面臨著多個難題。

一方面，其母公司普遍出現資金流動性問題。

就以綠地控股來講，在2025年，該公司最高預虧190億。收縮地產增量、瘦身、布局新賽道成為該類企業當下求生的主旋律。

在此基礎上，資產還算優質的酒店項目，往往成為母公司回血的“犧牲品”。很多自持物業的酒店項目，大多會被賣掉。

另一方面，業主型酒店集團自持的很多酒店項目，很多并未完全經過市場化論證。換個表述就是，有相當一部分酒店項目，是以地產項目配套角色出現。籌建和運營之初，并未完全將該項目獨立考核。

這導致在失去地產主業持續輸血之后，該類酒店缺乏自主造血能力，很多項目單獨核算之后都處于虧損狀態。

第三，輕資產輸出能力偏弱。

上述能力取決于該集團堅定輕資產管理的時間和決心。任何酒店集團塑造出極強的品牌力、產品力、運營力等，都需要時間和投入。

目前來看，萬達與碧桂園在酒店板塊的這一領域做得相對不錯。

圖源：萬達酒店及度假村官網

同時，業主型酒店集團的輕資產輸出大多聚焦在全服務和精選服務酒店品牌。相對來講，國際酒店集團在全服務品牌中更加強勢，本土專業的酒店品牌管理公司在精選服務酒店（中高端）上更有競爭力。業主型酒店集團所謂的“自有品牌”，只能在夾縫中撿飯吃。并且，這兩年，國內的全服務酒店的經營數據并不好看。全國星級飯店在2024年全年的經營數據直到現在還未披露——僅從這件事就能多少看出一些端倪來。

《酒管財經》認為，這種轉型注定是漫長和痛苦的。這是企業基因問題，并非一個職業化管理團隊能夠輕易改變的現象。

如何實現“美美與共”？

對于未來的發展，綠地酒店集團曾公開表示，將依托區域化改革，落實“一店一策”差異化運營策略，針對綜合體及大店、運營低效狀態酒店和虧損狀態酒店進行分類管理。加快輕資產簽約與收并購落地，強化品牌建設研究，形成具有綠地酒店特色的高質量發展措施。

從大趨勢來看，專業的酒店品牌管理集團，未來勢必是行業發展主流。諸如華住、錦江、首旅等，在國內行業規模化、標準化、連鎖化大浪潮下，依然會保持快速擴張。

對于業主型酒店集團，未來的出路又在哪？難道真的要伴隨著地產余暉而隨之沒落？

真不一定！

《酒管財經》認為，未來的行業供給一定是互相滲透、互相融合且各自保持特色。

第一，業主型酒店集團更懂業主的訴求。未來，該類酒店集團除了從品牌運營上要效益，還可加碼資產管理。

在現階段，主流的本土酒店品牌管理集團尚未開發出足夠的資產管理能力。這也不是它們的發力重點。業主型酒店集團依然存在很大的市場機會和較長的窗口期。

我們可以舉個例子。

傳統酒店集團往往聚集在單一酒店項目自身。而業主型酒店集團在綜合體、文旅項目建設等方面同樣擁有很多經驗。它們可依托“酒店+”探索多元發展模式。

上海佘山世茂洲際酒店 圖源：攜程

并且，在這種資產管理中，酒店只是其中一個核心業態，文旅綜合體、多元化的物業資產管理，都將成為其業務布局的方向。

第二，持續的輕資產管理以及精細化運營。

《酒管財經》認為，業主型酒店集團可以通過結合在地文化謀求個性化，尤其是在度假市場，打造各類主體的度假體驗和產品。比如康養、療愈、騎行等。

同時，在精細化運營上做足功夫。這些需要從專業的酒店品牌管理集團取經。其實，鳳悅與希爾頓合作的做法值得行業借鑒。更近距離與國際酒店集團聯合，能夠加速提升自身的管理運營能力。

第三，打造生態概念。

業主型酒店集團要獨立于母公司，但還需借助于母公司的資源進行生態化布局。母公司的文旅資源、會展資源等均可成為“朋友圈”一員。

整體來看，日子會越來越難，但是機會依然存在。期待業主型酒店集團能夠探索出更多的成長路徑。