一線城市歲末成交“翹尾”，2026樓市想象空間太大了！

北京二手房周成交重回4000套，市場終于傳來了一些與以往不同的消息，一線城市的樓市是否就此走出低谷？

北京市上周二手房成交總數超過了4000套，這在最近兩年沒有政策出臺的上半月實屬罕見。上海、深圳最近3個周末，樓市成交也在穩步回升。

有機構分析稱，市場上部分超跌區域，前后兩套房的成交價已趨于接近，不再像前幾個月那樣每套都下跌數十萬元。

掛牌量開始明顯減少，市場似乎出現了階段性企穩跡象。中原研究院數據顯示，北京限購放松兩周半，報價指數累計上升3.1個百分點，回暖幅度高于8月初限購放松后。

一線城市二手報價指數均值已連續4周上升，由17.3%上升至20.0%，市場預期正溫和回升。

01回暖跡象

歲末成交“翹尾”讓市場對2026年走勢充滿想象。

北京、上海、深圳等一線城市的樓市數據正悄然變化，連續數周的成交回升為這個長期低迷的市場注入了一絲暖意。

北京限購政策調整后的市場反應尤為明顯。報價指數在短時間內累計上升3.1個百分點，這一漲幅超過了今年8月初限購放松后的回暖幅度。一線城市二手報價指數均值已連續四周保持上升態勢。

房地產市場的這一波“翹尾”行情并非偶然。部分超跌區域的價格正在逐漸穩定，一些小區甚至出現了前后兩套成交價格基本持平的情況，這與前幾個月每套成交都下跌幾十萬元的形勢形成了鮮明對比。

02政策轉向

2025年中央經濟工作會議明確“著力穩定房地產市場”，提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”。財政部、稅務總局同步出臺住房增值稅減免政策，北京等核心城市也優化了購房限制政策。

尤其值得注意的是，《求是》雜志新年開篇文章強調房地產“顯著的金融資產屬性”，要求政策“一次性給足”，避免“添油戰術”，釋放出強烈的穩預期信號。

這些政策并非為了刺激樓市過熱，而是以“縮短調整時間、熨平市場波動”為目標，構建政策托底的確定性。這種思路上的轉變，意味著房地產調控進入了更加注重穩定性和連續性的新階段。

北京戶籍政策的嚴格程度遠高于全國其他城市，在這種情況下，政策的微調就可能引起市場的快速波動。如果未來沒有超預期的政策出臺，市場在3月后可能再次面臨調整。

03漸進修復

中郵證券分析指出，2026年政策思路已從分散調控轉向系統性發力，但市場持續修復仍需多重因素共振。這種漸進式修復特征與“小陽春”所需的快速升溫條件并不匹配。

居民購房信心的修復是一個緩慢過程，它依賴于就業與收入預期的改善，而這是政策無法直接左右的“慢變量”。政策效應傳導也需要時間，難以支撐樓市的全面“小陽春”。

從城市維度來看，政策聚焦“因城施策”，核心城市優化限制政策的同時，三四線城市仍以去庫存為主，不存在全國性政策刺激的基礎。這種差異性進一步制約了市場全面快速回暖的可能性。

2026年政策導向將更加注重長效機制建設，而非短期刺激。市場修復將是一個漸進過程，而非迅速反彈。

04供需新局

我國房地產市場自2021年進入下行周期，核心指標已回落至多年前水平。2025年1-11月商品房銷售面積回落至2009年水平，商品住宅成交面積更是回到了2007年的水平。

經過持續調整，房價收入比連續多年下降，80%城市已跌至10以下，租售比進入合理區間。部分城市租金收益率超過5%，已顯著高于銀行定期存款利率。

供給端出現了明顯縮量。2025年1-11月房屋新開工面積降至2004年水平，較歷史峰值降幅超過70%。而且新開工面積持續低于銷售面積，意味著未來新增供給將小于市場需求。

同時，政策推動存量商品房收購轉化為保障性住房，加速庫存去化，全國商品房有效庫存已處于健康區間。這種“需求逐步修復、供給有序收縮”的格局，更可能帶來溫和企穩的“暖冬”態勢。

05城市分化

核心城市及都市圈核心地段憑借經濟產業優勢與人口流入支撐，有望率先企穩。2025年末深圳核心區豪宅項目兩小時售罄、北京新政后二手房帶看量大幅增長，都印證了核心資產的需求韌性。

中指研究院預測，2026年“好城市+好房子”仍將具備結構性機會，核心城市新房市場在優質項目帶動下可能出現階段性回暖，但這屬于局部行情，而非全國性“小陽春”。

與之形成對比的是，人口流出型的三四線城市仍面臨庫存壓力，市場企穩將依賴于去化進度，難以與核心城市同步回暖。

從企業格局看，央企國企與優質民企正逐漸主導市場，高杠桿房企則加速出清。行業競爭正轉向財務健康與運營能力，這種分化進一步強化了市場的結構性特征。

06市場展望

展望2026年，樓市更可能呈現“暖冬”特征：核心城市成交穩步回升，價格趨穩；二手房市場“以價換量”態勢延續，成交占比持續提升；行業整體從“跌幅收窄”轉向“筑底企穩”，形成“L型”底部形態。

對于北部區域，如朝陽、海淀一些超跌的房源，近期或許可以稍微樂觀一些。除了二手限競房供應可能井噴的亦莊等區域，2026年整體市場基礎要比2025年更加穩固。

“小陽春”的出現需要政策效應超預期傳導、居民信心快速修復等多重條件共振，從當前情況看概率較低。許多不錯的房源比2022年初已經下跌了40%以上，有些小區甚至出現了接近腰斬的房源。

對購房者而言，核心城市改善型需求可把握優質項目入市窗口期；對行業而言，這既是筑底企穩的過渡階段，也是向高質量發展模式轉型的關鍵時期。

政策推動存量商品房轉為保障房，全國商品房有效庫存已接近健康區間。2025年1-11月，房屋新開工面積已降至2004年水平，較歷史峰值下降了70%以上，未來新增供給將少于市場需求。

北京朝陽、海淀部分超跌房源開始顯現企穩跡象，但亦莊等區域因二手限競房可能集中入市，仍面臨供應壓力。深圳核心區曾有豪宅項目兩小時售罄，北京新政后二手房帶看量顯著增長，這些跡象表明核心資產仍具市場韌性。

市場上分化正在加劇。央企國企與優質民企正主導市場，而那些高杠桿的房企則在加速退出。這或許意味著，中國房地產市場正在告別過去那種“普漲普跌”的簡單邏輯。