URI城市租住年報丨2025核心城市租房市場有哪些變化？

“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2025年度住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注、2025年租賃市場動態，聚焦分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：全國構建以存量提質與金融協同發展新模式

■地方政策：地方體系化升級助推租購并舉新格局，北上廣深領跑保障房建設

■土地成交：滬京杭租賃用地供應模式多元對比，上海配建為主、總量領先

■個人房源：個人房源供應走勢分化，租金坪效普回落，市場調控與周期差異顯現

■分散式公寓：分散式租賃供應格局生變，租金加速調整

■集中式公寓：上海集中式公寓規模引領擴容，北京杭州步入存量調整

■項目新開：上海領跑規模化，杭州聚焦人才化，北京凸顯集約化

■品牌動態：國企聚焦存量轉化，市場品牌競逐運營生態

■REITs篇：保障房金融市場活躍，多元融資與穩定回報并進

01

政策篇

國策領航存量興 地策提質新格局

1

宏觀政策

全國以存量提質與金融協同構建發展新模式

2025年，國家住房政策明確以“存量”與“質量”為核心，行業發展全面轉向存量優化與品質提升。宏觀層面，提出“四好”建設目標并正式施行《住房租賃條例》，構建起行業監管服務新體系。金融層面，形成多部門協同的資金支持體系，通過專項債、再貸款、REITs等工具打通金融閉環，旨在盤活存量資產。

其中，“收購存量商品房用作保障性住房”成為關鍵路徑，政策通過賦予地方自主權并配套資金，同步推動穩市場、保民生與城市更新，清晰勾勒出房地產發展新模式。

2

地方政策

地方體系化升級助推租購并舉新格局

2025年租賃市場監管趨嚴，重點圍繞機構備案、價格指導、信用體系與治安管理等方面。多地建立租賃企業“白名單”或信用評價制度，如杭州、深圳，以規范企業行為。租金定價機制受到重視，合肥要求租金結合市場調研定價，防止價格異常波動。此外，廣東、貴陽等地修訂租賃治安管理規定，強化房源登記與安全監管。北京則明確加強對“二房東”的監管，遏制群租、亂漲價等亂象。

整體來看，政策正推動租賃市場向“透明化、標準化、安全化”發展，保障租客權益的同時提升行業治理水平。

保障房建設收官熱潮：北上廣深領跑2025年籌建目標

2025年租賃市場監管趨嚴，重點圍繞機構備案、價格指導、信用體系與治安管理等方面。多地建立租賃企業“白名單”或信用評價制度，如杭州、深圳，以規范企業行為。租金定價機制受到重視，合肥要求租金結合市場調研定價，防止價格異常波動。此外，廣東、貴陽等地修訂租賃治安管理規定，強化房源登記與安全監管。北京則明確加強對“二房東”的監管，遏制群租、亂漲價等亂象。

整體來看，政策正推動租賃市場向“透明化、標準化、安全化”發展，保障租客權益的同時提升行業治理水平。

02

土地篇

滬上配建領供應 京杭純租筑基石

滬京杭租賃用地供應模式多元對比，上海配建為主、總量領先

根據2025年租賃用地成交數據，北京、上海、杭州三城在供應策略上呈現明顯差異。上海采用“純租賃+配建”組合模式，成交總量最大（43宗，超98萬㎡），其中配建租賃住房面積占絕對主導，顯示其更注重在綜合開發中融合租賃供給；北京則專注于政策性租賃用地出讓，雖總面積適中（約21萬㎡），但成交宗數達35宗，反映出地塊分散、持續推進的特點；杭州的純租賃用地單幅規模較大（僅成交9宗，總面積近30萬㎡），呈現集中供應態勢。

URI研究發現：租賃用地供應已形成“純租賃專供”與“配建融合”雙主線，上海規模領先且模式混合，北京與杭州則聚焦純租賃，但在地塊分布上呈現“分散”與“集中”不同思路，共同推動租賃住房多渠道供給體系的構建。

03

市場篇

2025年全國租金普降 市場分化加劇

2025年，全國核心城市個人房源坪效租金普遍呈下降態勢，同比降幅在2%至21%之間。一線城市租金水平依然領先（京滬深超3元/㎡/天），但降幅相對溫和（-7%至-9%）；而部分二線及省會城市如南寧（-21%）、濟南（-19%）、長春（-19%）等降幅顯著，反映出其市場供需壓力更為突出。

URI研究發現：租金回調已成為全國性趨勢，顯示市場在政策引導與供應增加背景下正回歸理性。不同城市間的表現分化，既體現了各區域市場發展階段與韌性的差異，也預示著未來租賃市場的調整將更趨結構化與本地化。

個人房源

新增供應與租金表現

京滬杭個人房源供應走勢分化，市場調控與周期差異顯現

2025年個人房源公寓數據來看，北京新增量達62.6萬套，同比上漲16%，供應活躍度顯著提升；上海新增44.1萬套，同比下降13%，供應規模收縮；杭州新增26.5萬套，保持5%的溫和增長。

這一分化態勢反映出不同城市所處的市場階段與政策效應差異：北京在保障性住房建設加速、租賃市場規范引導下供應放量；上海則受存量去化、市場調整及可能的結構性政策影響，供應理性回調；杭州市場相對平穩，供需關系較為均衡。數據整體指向個人租賃市場正依城市實際進入差異化的調整發展階段。

個人房源租金坪效普遍回落，杭州降幅顯著進入調整周期

2025年，北京、上海、杭州個人房源坪效租金呈整體回落態勢，同比降幅在6.5%至11%之間。其中杭州租金水平最低（1.97元/天/㎡），但降幅最大（-11.0%），調整最為顯著；北京租金仍為最高（3.53元/天/㎡），降幅相對溫和（-8.1%）；上海租金與降幅均居中（3.30元，-6.5%）。

數據反映出在租賃房源供給整體增加、政策引導及市場理性回歸的共同作用下，租金進入階段性調整通道，尤其是杭州這類新興租賃市場波動更為明顯，整體市場正逐步向租戶可負擔的合理區間靠攏。

分散式公寓

新增供應與租金表現

杭州爆發式增長132%，北京總量領先但增速平緩

2025年分散式公寓數據，杭州以13.1萬間、同比增長132% 的爆發式擴容最為突出，顯示其市場化租賃供給正快速放量；北京新增18.98萬間，總量保持領先，但增速僅3%，市場漸趨穩定；上海新增10.25萬間，同比增長7%，步伐相對溫和。

整體來看，分散式租賃供應已告別同步增長階段，杭州依托政策激勵與市場活力實現跨越式發展，北京進入高位盤整期，上海則穩步推進。這反映出各城市在租賃市場發展階段、政策著力點及房源結構調整上的差異日益明顯。

分散式公寓租金加速調整，杭州領跌折射供應激增與市場分化

2025年，京滬杭分散式公寓坪效租金普遍回調，且降幅顯著。其中杭州租金水平最低（1.90元/天/㎡），同比大幅下降11.7%，調整最為劇烈；上海租金雖仍居首（3.73元），但同比降幅達9.4%，高于其個人房源租金跌幅；北京租金（3.61元）與跌幅（-8.3%）相對居中。

整體來看，分散式公寓租金進入加速調整通道，尤其杭州在新增供應規模激增132%的背景下，租金下行壓力最為突出，反映出該市場競爭加劇、定價趨于理性的階段性特征。不同城市間的租金表現進一步印證了租賃市場發展的區域分化格局。

集中式公寓（含保租房）

新增供應與租金表現

上海激增72%引領擴容，北京杭州步入存量調整

2025年集中式公寓數據，上海新增房間規模高達446.9萬間，同比大幅增長71.7%，強勢領跑，顯示其作為租賃市場核心城市在集中式賽道正經歷快速規模化擴張。反觀北京與杭州，則分別下降15.4%與2.2%，新增供應明顯放緩或收縮，市場重心可能正從規模增長轉向存量運營與品質提升。

這一反差凸顯了不同城市租賃市場的發展階段與策略重點已顯著不同：上海處于“增量主導”的擴張期，而北京和杭州已率先進入“存量優化”的深度調整階段。

集中式公寓租金分化回調，北京高基數顯韌性，杭州深度調整

2025年，京滬杭坪效租金普遍呈現環比回落態勢。其中，北京租金水平最高（6.28元/天/㎡），但環比僅微降-1.3%，顯示出在高品質供給支撐下的價格韌性。上海租金（5.12元）與降幅（-5.2%）均居中。杭州租金水平最低（2.57元），且環比降幅最大（-9.1%），反映出其在供應快速增長后市場面臨的價格調整壓力。

整體來看，租金回調與各城市新增供應節奏及市場發展階段密切相關，北京進入穩定運營期，杭州則處于快速放量后的階段性調整階段，市場分化進一步凸顯。

集中式公寓（含保租房）

新入市項目

上海領跑規模化，杭州聚焦人才化，北京凸顯集約化

2025年集中式公寓新開業市場呈現鮮明的城市分化格局。上海以超160個，14萬間的新增規模遙遙領先，市場呈現“全譜系”競爭，產品與租金跨度極大，品牌高度多元化；杭州則以人才公寓為主導，新增項目約三成（37個，約1.8萬間），租金整體親民，體現了明確的政策驅動特征；北京新增項目數量最少（16個，約0.9萬間）但單體規模最大，市場由泊寓、有巢、北保等國企及專業機構主導，發展趨于集約與穩定。

整體來看，市場已從統一擴張進入差異化深耕階段，各城市正依據自身市場基礎與政策導向，形成獨特的發展路徑。

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重點品牌動態

國企聚焦存量轉化，市場品牌競逐運營生態

2025年，住房租賃品牌競爭從規模擴張轉向運營能力、品牌價值與用戶連接的綜合較量。市場呈現雙軌發展：國企品牌聚焦保租房與存量轉化，服務地方人才安居；市場化品牌則通過政企合作、全周期托管和TOD模式持續擴張。品牌通過戰略合作、業績披露構建競爭壁壘，營銷重點從促銷轉向社群運營與異業聯動，著力構建社區歸屬感。行業正式進入以精細化運營和生態構建為核心的高質量發展階段。

值得注意的是，住房租賃行業并非一片坦途，負面輿情時有發生，魔方生活服務集團、安歆公寓（藍領住宿領域代表）以及小水滴、牛油果等SaaS系統研發企業，均先后出現負面輿情問題。

在房源上新方面：

規模擴張與模式分化

頭部品牌持續全國化布局，但路徑分化。萬科泊寓依托政企合作（如深鐵、地方安居集團）與全周期托管（如小米公寓），規模突破20萬間，但市場仍有較多負面輿情動蕩。華潤有巢聚焦保租房賽道，在南京、成都等地密集落地大型人才社區，擴募的落地，使其更加積極尋找優質項目。龍湖冠寓穩健拓展，并通過TOD綜合體項目探索“以租促產”。國企品牌如浦發有家、寧巢公寓積極承接存量轉化與“納保”項目，服務地方人才安居。

在品牌動作方面：

鞏固壁壘與提升價值

企業品牌通過關鍵動作強化行業地位。戰略合作成為常態，萬科泊寓與深鐵、五礦等巨頭聯手，拓寬業務邊界。業績披露彰顯實力，龍湖冠寓出租率達95.6%，經營質量穩健。獎項認可提升聲譽，浦發有家探索科技化之路以及REITs探索亦走在行業前列。

在活動營銷方面：

從促銷到社群運營

營銷重點轉向用戶深度運營與品牌情感連接。節點促銷貫穿全年（如618、畢業季、周年慶），直接刺激租賃需求。社群活動成為標配，有巢的國風巴士、泊寓的王者榮耀大賽、浦發有家的奇遇生活節等，均圍繞青年興趣打造社區歸屬感。異業合作（如與出行、汽車品牌聯動）拓展了品牌場景與客源。青年夜校也成國企普遍的基礎人才服務項。

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數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶