北京買房：理清思路，購房建議1779

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問五里店南里公房能買到產權嗎？我們不是原始戶，14年買的使用權的房，現在應該歸首開旗下的首華物業管。

A：

1、既然是2014年買的，如果手續做了過戶就沒問題啊。或者說只要是辦理了正規的使用權更換手續，那早晚能解決房子的產權問題。就是得等著。

2、您是從宣武的拆遷戶手中買的嗎？如果是，那這就是典型的歷史遺留問題，等著解決就是了。但我幫不上什么忙，也只能是等著。

借網友這話題聊兩句，五里店這里屬于典型的歷史遺留問題，拿不到房本的有很大一部分都是當年宣武區的拆遷戶，因為“兩廂”工程給拆過來的。

按道理說，當時的安置房應該最遠在南三環馬家堡一帶。但那里當時是屬于宣武城建的項目，和此次拆遷的不是一個主體單位。而當時的領導們又著急，所以就給安置到了五里店。

當年這里的條件非常差，是當地村子用幾個月時間就蓋起來的，最開始連圍墻都沒有，圍繞居民樓的還有豬圈和菜地呢。

后來是因為宣武區再一次拆遷，這次已經有了準備，所以安置到了洋橋和西羅園。于是五里店的老拆遷戶們就不干了唄，把事情反映到了當時張副市長那里。市長拍了桌子限期解決，但當時區里都沒錢，想讓宣武城建給解決也沒談妥，后來好像是給了點兒補償+維護了一下小區，之后就拖下來了。

而由于當時無論官方還是個人都沒有太明確的產權概念，又搭上這里開始是沒手續的，所以后來就給辦成了公房租賃權。這也不是宣武區的特例，當時崇文和東西城都有不少這種事兒呢，很多都拖到了今天。

但應該是已經解決了大部分了，其他的只能慢慢等著。尤其是崇文和宣武的，連行政區都合并了，又是30年的歷史遺留，除了等待還能有什么辦法……

二

Q:

我是陜西人，兒子一家三口在北京工作，有戶口，我們想自己買一套小房，同樣糾結于公寓和老破小。看了您的幾條文章了，也實地考察過朝陽東四環地鐵縱向的幾個小區，大致有了些概念。

之前是因為在我們老家那種小城市是沒有公寓這種產權的房子的，只是有商鋪罷了，連寫字樓都沒有，所以不了解。

現在我們還有一點疑問：就是既然公寓的租金收益率這么高，也有將來改為住宅大產權的可能，為什么長期低價啊？金都心語您認為如何？

A：

1、公寓這種產權形式只會出現在房價高的城市。房價高就帶動了住宅用地價格高，同時顯的工商業用地的價格就偏低了，所以用商業用地開發成能居住的公寓就顯的有性價比了。

而小城市無論哪種土地的價格都不太高，或者是價差不明顯，那誰會用50年土地開發住宅啊，蓋了也沒人買單。

50年公寓在居住功能上和70年小公寓的體驗其實差不多，頂多是沒有燃氣或水電費高而已，其他也沒什么區別。再有就是不能落戶了，對于孩子上學沒幫助。

2、土地產權的性質跟租金沒關系。就算收益再高，也沒有改為70年產權的可能。因為土地性質既然已經明確，就不可能再進行調整了，想改的話估計得報備國務院了，誰會惹這個麻煩？也沒好處啊。

打個比方這就跟人的學歷出身似的，如果第一學歷就是中專，那無論工作后賺錢再多，也不可能給調整為本科，也沒必要。

3、為什么收益高卻長期低價？因為投資角度有個說法是，風險與收益成正比，風險越大收益才有可能越高。而如果某種商品的收益高，說明至少是有隱形的風險。

50年公寓就有隱形的風險，一般是三點。一是土地到期后的出讓金問題，到現在還沒有明確的說法，但大概率是要續費的。二是房產稅問題，畢竟早就有成熟的法規和稅率，只是一直沒征收而已。但如果全面鋪開，大概率是從公寓開始的。

三是各種政策風險了，比如水電提價，加稅和征收經營性稅費等等，甚至有可能不允許商業建筑里住人什么的。畢竟這土地性質就決定了這是商業地產，和住宅地產的政策不一樣。

4、金都心語我覺得挺好的吧，小戶型公寓，挺適合百子灣的，年輕人多+網紅名媛多，租房的需求旺盛，所以租金收益應該偏高。而租金收益就代表了居住的性價比，自然也是偏高的。

其他方面就是公寓的通病了，或者說是特點，也就是以上說的這些，看自己是否覺得重要了。

僅供參考。

三

Q:

說實話，當時買鴻業興園的房子，還有個上大學的想法，我認為孩子的成績怎么也能考上首經貿，但萬萬沒想到連邊都沾不上。既然您也建議賣，那我們就不留了，索性換到萬年花城，房子是用來住的比什么都強。

A：

1、不是我建議賣，只是列出各種情況供您參考而已。房子是用來住的，既然您覺得面積小，和鄰居的關系也不太好，出租的話又覺得不劃算，那都甭說優勢了，用處在哪里？留著還有什么意義啊？

2、不過萬年花城的這套房我建議也再考慮一下。倒不是說小區不好，也不是說保值不行，反而就是因為這里算周邊板塊保值好的，所以屬于典型的改善盤。那既然是改善盤，又是大戶型，那租售比可就不是太劃算了。也就是居住的性價比是大概率低于其他小區的，更低于鴻業興園的二期保障房。

而以您的要求期望值，連鴻業興園的租售比都覺得不劃算，換到萬年花城能合適嗎？所以還是考慮清楚吧，別換了房之后還是沒實現愿望。

僅供參考。

借網友話題聊兩句，就是這很多北京家長覺得首經貿不難考的誤區。畢竟這里既不是985也不是211，在很多北京家長心目中就屬于了普娃的兜底校。但其實呢，前幾年這里就已經是牛娃的兜底校了，對于普娃來說能考上首經貿已經非常不容易了。

這么說吧，如果是在豐臺想考上首經貿，在普小至少要達到班級前三才有希望，到了初中則是班級前五。高中則如果在普校普班，那班級前十就都沒什么希望了。聽上去說550分不高，但試試就知道了，全北京至少一半以上的考生到不了這成績。

對了，很多家長都認為北京娃最多的大學是“清北人航”，但實際上呢，北京娃的四大名校則是：北工大、首經貿、聯大+海跑兒，最后兩個才是北京娃二三本的兜底校，能考上聯大的都不算容易事兒……

四

Q:

我印象中十來年前那個炒房的帶頭大哥叫歐神的，曾經竭力的吹捧過天通苑的大復式吧？但我現在想不起來他的理由了，您了解嗎？我想再了解一下。

A：

1、歐神吹捧大復式的理由？我也記不太清了，都十多年了，只能是模糊印象吧。

2、主要是因為他們既然是炒房的，那就要把杠桿做到最大化，用最少的資金買到最多的房子，或者說最大程度上得到銀行的貸款。

那大復式的優勢就很明顯了，雖然面積大但單價低，總價就相對低，也就是實際成交額偏低。但如果以小區均價來做評估的話，那就能從銀行套出更多的貸款，甚至有可能做到自己不掏本金就得到一套房。那這對于炒房客來說就優勢太大了，只要房價上漲，那他們就用月供的錢，賺到了房價上漲的全部利潤，絕對的以小博大。

3、其他的我好像想不出什么理由了，應該也沒什么特殊理由吧，就是普通房子而已。在我看來天通苑+回龍觀+昌平其他板塊的大復式都差不多，在居住角度的性價比都很高，只是價格走勢方面不太強而已。房子是用來住的，多考慮自住吧，尤其是這種大戶型。

僅供參考。

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