解碼：產業園從空間進化到產業生態的范式變革

2025年12月23-24日，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內卷與進化：商業辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進服務中心、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、商業辦公建筑標準化委員會支持，房訊網、房訊指數CORC聯合主辦，來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。

中科鈦領科技集團高級副總裁安俠睿

在"解碼：產業園從空間進化到產業生態的范式變革"為主題的圓桌對話環節，特邀中科鈦領科技集團高級副總裁安俠睿擔任主持，中科產城(北京)建設開發有限公司董事長郭瑩輝、北京兆泰城市更新發展有限公司副總經理葛曉寧、中海北京新城公司寫字樓事業部總監段建樂、盈科律師事務所資本事務部主任呂馨、中電建產投雄安商管公司副總經理周潔進行了熱烈討論和觀點交鋒。

中科產城(北京)建設開發有限公司董事長郭瑩輝

郭瑩輝：實際上，從產業園到產業空間，到生態，這是一個行業的非常重要的命題。從產業園角度來說，產業園跟寫字樓還真不是一回事，產業園這個概念有一點泛化，從郊區型，研發生產到基地，以及成為辦公樓宇，現在產業園叫法比較籠統，但是我現在要討論的還是以城市、郊區、大型工業用地為核心的，或者是物理用地為核心的，這種園區來討論。

從我們資產和投資角度來看，產業園怎么讓價值更高，還是要分析一下性質。產業園區經歷房地產的銷售型，工業地產時代已經過去了。這個時代做房地產銷售型渠道，講求租金不講服務。但是，到了現在存量時代，大多數進入到自持物業，運營型的物業。以北京為例，因為北京的工業用地不允許工業銷售，現在更多一線城市，省會城市，基本上是以自持、獨立企業，開發商拿地基本上也過去了。

一個是客戶的付租能力，再就是園區多種經營。除了租戶給的租金以外，還有產業服務。但是現在還有一個最重要的，就是我們的資本型園區。如果說我們業主把物業交給了金融機構，不管私募基金，還有資產上市了，公募的REITs，資本型園區產業生態，這是投資屬性，就跟我們講的完全不一樣。這種情況下，既是園區投資者、運營商追求的目標，但是生態構建需要關注五個利益相關化，搞不好園區價值就無法體現。

第一，政府方。因為資本型REITs，政府對園區有非常高的要求。比如，這個園區資產首先是產業集聚度。

第二，土地供應年限。政府政策影響，工地用地在北京，20年回報率達不到了，所以現在今天就是想辦法從20年用地調到像廊坊的50年產業用地。

第三，城市更新的各種政策落地。例如，按政府要求變更園區，如果通不過城市更新條例，得不到價值的各種環境。還有一個資產證券化，政府的決策影響著方方面面。

第二方面就是我們業主方，業主方在園區里面，心態很重要，可以向租金要高的年化回報，可以要回來的增值水平。但是這個業主如果自己作為資產所有者，你要想快速實現變現或者高的回報，不現實。你可能對招商團隊和客戶希望過高，這個容易把園區搞崩了。所以很多園區投資方，不能既按照地產思維，不能搞地產化。

第三，運營商。在園區里面絕對是講投資方和運營方。因為術業有專攻，運營方的角色是把資產回報，把政府招商的稅收產值，以及各種入園企業服務方要整合起來，它的運營是大運營，所以運營方的角色和專業度，決定著園區價值生態的未來貢獻大小。

還有一個技能化。現在一手開發商要有長期的準備，現在誰給你園區中長線，低成本的供給建設。現在最要命的問題就是很多二房東拿著這個合同和租賃合同做不到經營性貸款。二房東拿租金換未來的裝修和改造。所以資金建設或者是二房東經營期間，資金還是有一點問題。

最后，產業客戶。現在產業客戶真的很難找，這是通病，但是產業客戶對園區運營方和業主方要求也很多。現在主要是園區能不能搞資金投入，現在是資金招商和訂單招商大于一切。所以從園區順境時代，銷售或者是運營，到了未來在資本時代，可能要把這幾個生態的關系搞清楚。讓園區商業模型和運營的過程更加完美，五個利益相關方共創，才能把園區整個生態和價值做好。

北京兆泰城市更新發展有限公司副總經理葛曉寧

葛曉寧：今天借這個機會，把鼎好大廈前世今生做一個簡單拆解。在此之前簡單介紹一下兆泰集團，兆泰集團作為鼎好大廈的城市更新主導者之一，從最開始1.0到2.0版本，來參與鼎好的開發和運營。

兆泰集團是深耕北京的本土企業，1992年成立，這么多年一直沒有太多的推廣，有幾個區域是兆泰深耕的區域。第一個是金融街，全國政協禮堂的東側，所有豐字頭的樓是兆泰開發的。

第二部分是在朝外，外交部司法部的南側，包括司法部和中糧總部，以及悠唐廣場，都是兆泰開發的。

第三個就是中關村西區核心的區域。

今年我們又有一個作品呈現出來，和京東聯手呈現南三環的京東貿，那個項目獲得了北京市城市更新的優秀項目。所以，兆泰從一個城市的開發者，運營者，逐漸轉向了在做存量資產盤活運營和深耕拓展的方向。

鼎好大廈作為本世紀初中關村黃金三角之一，鼎好大廈和海龍，和中關村e世界。那個時候經歷了非常高光的時刻。鼎好大廈從規模來講，總營收占到另外兩家的總和還高一點。隨著中關村西區中心產業定位和方向調整，原來電子商貿的業態，隨著產業規劃調整，出現相應變化。那幾年作為鼎好大廈來講非常困難和焦灼。一方面賣了一些產權，這也是未來城市更新當中面臨一個非常大的重要的問題。另外，需要不斷進行調整。這個過程當中兆泰從原來的20%增持到了40%，也就是說兆泰對于這個區域以及這個項目是抱有非常深厚的感情和信心的。

我們比較順利跟國際資本進行合作，從而有了鼎好2.0的呈現。兆泰作為深耕，尤其是商辦寫字樓板塊30年的城市開發運營商，所以對寫字樓的理解應該說還是比較深刻的。

鼎好怎么定位？首先區域，中關村作為全國產業高地。我們要做的產品，要進行未來的一個發展，是基于這個土壤之下的提升，我們叫順勢而為。所以這種基礎上我們深刻分析，科技業態、科技產業到底有什么需求？在哪些方面需要我們去提供服務。我們只有找到了產業需求，產業當中的企業需求，以及企業當中的人的需求，這三個維度，我們才有可能去把項目從規劃，從策劃角度，從以終為始的角度打造我們的產品。從寫字樓，從商業，一直到產業的業態生態，我們做了充分研究。從2016年到2019年3年時間，其實沒有干別的，主要是研究。因為，兆泰不算是一個在科技產業園區當中有足夠的積淀的企業，我們做了大量深刻的研究，最后還是定位做產業科技生態的國際科創平臺的這么一個打法，來做鼎好開放運營。

所以，從這方面來講，媒體上也報道比較多。從一個電子賣場的結構，我們做了很大的從物理空間的改造，有一個50米的，大概總共占了3000平米的中庭，我們只保留了結構，結構部分做了中庭，通過這個讓整個樓宇在寫字樓范式下有一個更好的開放互動，以及良好舒適的辦公空間，交互空間。這是第一部分。

第二部分，固定花園。利用本身鼎好的基底，把能夠利用的平面，屋頂的平面，同時把一些設備移到了地下，這些平面做什么，屋頂交互花園，做交流空間打造。另外，我們TOD，大家也知道這是中關村站點所在地，以前聯通上做得不太舒適，也是引入了比較好的設計理念，也是海淀街道做好TOD的一體化模式。方向就是一切服務于產業，服務于產業企業，以及企業當中的人和要素。所以這方面來講，我們這些年一直在做的就是堅持自己的初心。我們應該說從設計上，從運營體系上，還是堅持了我們的出發點。

一個感受，我們做城市更新來講還是要以客戶服務為導向。這些年，我們逐漸構建起國際科創平臺，主要做三個體系，人和空間和內容。還有我們五個生態，以及六種維度。這方面把我們的人和企業做好深度鏈接。我想這個結果目前已經滿足了小空間，另外整個企業結構是70%產業生態領域，還有5%是金融領域，給這些科技提供金融賦能，還有15%服務生態。包括怎么樣產業孵化，或者是做創業輔導，還有律所等等，這些大概做了15%，大體是三七開。

另外，咖啡經濟，鼎好招了9家咖啡館，這個反映出來科技企業還有從業人員的特性。對于這種交互，我們生態交互這方面的黏性和需求。同樣我們利用一些空間做了路演廳，以及城市會客廳，種種舉措其實豪無指向就是服務產業生態，給他們提供良好場所。

兩個月以前，鼎好商街做了跟地鐵軌道，站點和寫字樓的融合。根本不用出寫字樓，或者是垂直園區垂直產業園，有健身、交互、路演、培訓，所有的活動都可以在整個生態價值里面完成。

天時地利人和，我覺得天時和地利占了很大部分，周邊產業集群，高校科研機構是非常好的自然稟賦。所以在這里想說的就是，我們在用心經營和運營，同時也得益于政策引導，以及當地政府的支持，還有就是產業的集聚效應。這種基礎上形成一個合力，把鼎好2.0版本作用能夠呈現出來，現在剛剛起步，未來還有很多挑戰會去面對，希望抓住每一個為企業服務的機會，以及我們的生長成長空間。

最后，鼎盛DH3，中關村大街3號，說的穩妥一點，就是一生二，二生三，三生萬物。

中海北京新城公司寫字樓事業部總監段建樂

段建樂：產業園區和城市更新或者是城市開發本身就有很深厚的聯系，兆泰在北京開發的項目，包括郭總開發的中關村片區，產業園應該天然就帶有一個體量比較大的特性，這種大體量就是城市更新和城市開發。剛好我們就是專門做這種城市更新項目，安總提到大跡象，我們叫大吉片區。我們叫中海金融中心，這個項目本身就是一個綜合體。其實更多大吉片區，除了商辦，還有住宅，學校，都是一個更綜合的業態。從寫字樓運營角度，可能我們偏重于開發和樓齡客戶的運營，因為主要從事開發業務，其實之前我本人對這種后期運營接觸了解并不是特別多，也是通過這個項目，隨著社會發展和商辦市場變化，以及客戶需求變化，其實是有一個微妙的變化。從我的感覺，最早的時候其實市場比較好，對于這種商辦資產也好，更多講的是標準。這個標準其實是站在甲方視角，站在你的開發商視角或者是運營方的視角。

一開始流行各種對標國外，評級是什么樣的，5A或者是甲級、乙級，尤其用了更新的技術，裝修富麗堂皇一些，或者怎么顯得氣派一些，更容易博得客戶好感。下一個階段就是客戶需求，需求就是真正站在客戶的視角，尤其在市場開始有一些下行階段的時候，這是自然的。甲方思維切換到了乙方思維，越懂我的客戶，可能我越率先能夠成就，同時我可能有一個更好的價格。

在這個階段其實我感覺我們花的精力更多一些，不管當年還是現在，我們要契而不舍一直要做好客戶需求的研究，剛才兩位都提到了。需求包括我們產業發展是不是有一個自身的業務上的需求，還有就是更多我們使用產品，我們產業園區也好，寫字樓也好的需求。從我們在做寫字樓產品的時候，其實我們有很多也借鑒了住宅的一些思維，我們真正去調研客戶，看一下客戶使用的真實感受。從最早指標參始化，到后來我們關注實際使用感受，包括其實簡單一個例子，就是寫字樓的開創通風。從新風系統，唯新風論，目前我們還是堅持一個寫字樓還是有足夠的窗口，滿足客戶使用的通風需求。因為這個感受還是比較傳統的。

另外就是包括怎么樣結合，像新風系統，從原來空調，兩管制，四管制，到VEV，VEV也有一些弊端，我們后來包括怎么平衡熱輻射，讓它產生需求。在這方面其實做了很多工作，也在我們中海金融中心有一些體現。

這些方面其實我們雖然一直要做下去，近兩年感受最深的還是生態。產業園講生態其實幾年前就開始講了，但是像我們城市更新的項目，要去講生態，我現在感覺體會是非常深。因為原來我們開發商其實最大的點就是地段，我想我們在西城唯一可售的就是產品，我們就靠地段，我們還要講生態。后來從項目開展，我覺得生態很重要，我們項目生態其實我感覺從兩個方面，一個方面就是業務方面的生態。另外一方面就是我們從員工角度，使用方面的生態，它是具備一個天然的生態前置。

剛才講有文保，有商業，有寫字樓，還有景觀綠地，還有學校，高端住宅區，本身就是一個自身能夠互相促進的，住宅和寫字樓促進商業，商業又促進了寫字樓。尤其是之前我沒有想到有這么大的流動文保，后來發現真是很不一樣，一個商業的特點，除了四合院，這個文保給我們巨大的問題。還有每周評論，李大釗在這兒通過每周評論傳達給了陳獨秀。在每周評論上去全程報道，然后誕生了很多著名的辯論，引發思想的傳播。

了解發現，我們其實天生和一類企業生態有很密切的關聯，就是國企。現在日常中承接這種調研交流的活動非常多，從文保，后來總結我們全面見證了民族崛起，康有為是資產階級改良。然后發現這類企業，不管從日常教育，業務拓展，實際上不像中關村這么高調，我們產業氛圍，周邊大量國企，而且是壟斷型國企，不來這個項目我不知道國企多有實力，之前都是想象的，來了就是我的客戶是整棟樓的看，還是很有實力。

我深刻理解生態還是很重要的，雖然我們有一些是天生的，甚至說之前沒有想到這么高，但是真正能給項目帶來巨大的價值提升。簡單提三點，我的一個感受，從標準，到需求，到生態。謝謝。

盈科律師事務所資本事務部主任呂馨

呂磬：大家很關注最新發布的關于商業不動產REITs，以及產業清單升級，帶來可能對整個商業不動產行業的新的風口路徑，一個退出的安排。對于整個商業地產的影響，我覺得可能要先在三個維度上理解這件事情，作為一個背景。

第一，我們可能覺得REITs在中國等待很久，但是全球化經驗來講，商業不動產REITs是一個主流的板塊和方式，也是進行資產公募安排產生的工具。其實很多國際化的經驗，以及國際化房地產市場走過的周期，都可以成為我們國內借鑒的一個樣板，一個可以參考的背書。

第二，中國地產市場，我個人非常同意進入了一個30年超長紅利期之后的后地產時代。在后地產時代背景下，我們用REITs工具在A股落地，怎么為后地產時代提供良方，這是第二個背景。

第三，從時代角度考慮，我們站在一個AI數據化，整個清潔能源技術的領先化的時代轉型的路口，其實這個和整個產業園，商業地產，包括物理存在空間升級是息息相關，落地可以用的允許規范化和標準化的商業不動產REITs，怎么為后地產產業園賦能，要在這三個維度上考慮。

如果說到主要影響，我的理解是四個大方向。首先，關于存量市場盤活問題，商業不動產REITs出現，大家認為未來是一個加速期。存量市場盤活的時候，其實要找到如何進行現有存量資產的培育、梳理，應該是先梳理，再精選，再培育，中間存量市場中能夠實現路徑，實現產業升級，才可能成為未來能夠使用新型資本工具，能夠共同得到一個創新以及一個很好的資本市場金融支持的投入項目。

第二，影響存在于整個價值重構和分化，現在資產在存量中可能存在大量資產，希望通過資本市場方式，能夠實現一個打通資本通道的入口。這個過程中我們再選什么樣的存量，一定會存在一個迅速分化的過程。可能成為一個市場的優勝劣汰的機制。而其中什么樣的資產是好的資產？會為資本市場關注呢？我們可以總結為風險低，流動性高，以及現金流穩定收益，可能成為一個遴選好的資產項目的標準。

在這個過程中可以是投資人主動選擇，市場主動選擇，可以是項目方成為資本市場優質標的過程，就是跟產業業態升級相并生的。

第三，同時影響力也存在資本結構的優化升級。REITs是資產證券化方式，從核心邏輯講，無論把股權作為IPO上市或者把資產直接錨定為資本上市，我們會把REITs作為資產IPO，都是相應形成一個，從錨定的無論股權還是資本，資產到資本化的證券化過程。這個過程中實現資產變現。使產業升級，實現空間載體的升級化得以實現，不再是僅依賴于現在金融融資，債權表現，增加負擔，以及單純靠市場租金收益回報。

第四，整合房地產，或者叫后地產時代整個發展新模式的升級和建立。以空間為主導以人為本，以錨定過去主權作為錨定方式直接作為融資方式。現在整個地產時代發展，也從以過去的建設、銷售到現在持有運營階段發展，現在其實就是一個動蕩周期。我們用資本市場和產業市場同步，去實現整個后地產時代的動蕩周期轉型，未來一定是一個新的大的生態業態。我想在這個過程中，其實可能有兩點是未來我預期比較重大的一個方向。

一個方向是會出現大量的運營團隊，而且是垂類的資產類的團隊，一定是資產和運營分開的，這也符合REITs工具的邏輯。

是資產去資本化，然后退出的方案安排。對于運營團隊，在運營過程中一方面為資產從私募到公募的退出提供了足夠的資本表現，財務表現的支持。另一方面，運營方也會在資產運營過程中實現自身穩定現金流收益，以及運營方考慮通過股權IPO實現退出，實現不同的投資線，不同的退出方案多元層次的組合。而且這個運營團隊越來越垂類，我們的產業園，寫字樓，住宅類的，包括文旅類的，可能運營能力和資源完全不同，可能運營團隊中未來會成為一個逐漸升級的主流傾向，這是第一點。

第二點，資產證券化方式逐漸多元化。我個人理解中國資本市場也在經歷30年周期的變革，中國正在建立自主型多層次的資本市場。怎么樣用好不動產的REITs呢？我個人認為業內未來會出現比較重要的，就是打通不動產領域的，也像股權一樣，從私募到公募的路徑，那就是要出現公募基金。一個是業內運營，一個是資本運營，都是同類的運營團隊，但是可能在不同維度共同打造，來幫助整個商業不動產的產業升級和迭代。

同時，建議在整個資產證券化多種金融工具使用上，可以再結合一些新方法。一個是可以看看數據化，我們數據化一樣可以錨定資本，隨著技術迭代，數據化和數據園區，智慧園區，不只是現在資產和運營分開，可能形成資產運營和數據分開，有不同的資本方式退出。另外，不只是A股的機會，海外除了傳統港股的REITs有很好的市場，還有新加坡的REITs，我們布局的海外通道，可能出現新機會。

中電建產投雄安商管公司副總經理周潔

周潔：首先介紹一下雄安新區，因為雄安新區本身是一個全新的創新發展之地。舉幾個例子，雄安新區整體規劃面積是1770平方公里，但是雄安新區的建設用地面積只有532平方公里，意味著雄安新區的藍綠交織面積不少于70%，綠地和水系不少于70%，規劃理念叫做300米進公園，1公里進林帶，3公里進森林，解決這樣一個生態配套和綠色發展之城。

第二，雄安建設叫做三座城同步建設，地上一座城就是我們看到這些樓宇的空間，還有地下一座城，就是雄安新區地下管廊設施。新區做到物流通道，公共交通，地鐵這些規劃是在地下，還有就是未來商業，停車部分也是在地下。

另外，還有一座城就是云上一座城，我們看不見的地方做了很多建設。

電建在雄安新區做了很多規劃設計和開發。我們在定位的時候，一方面是叫做空間規劃定位，采用方法是叫做基礎對標加上賦能對標。我們考察全國包括上海張江片區，深圳淺海，杭州未來科學城，選取相應的園區和片區作為基礎對標。確保這個項目在各項品質建設時候的基礎標準。

另外，選取一部分園區的一些亮點，作為賦能對標，提升我們這個項目，無論從規劃、設計還是一些硬件服務上的附加值和品質。

在產業規劃上，我們也是去做相應的對標。我們整個項目是166萬方，但是我們在定位的時候，實際上也是對于每一棟樓宇都有相應的，在新區的產業定位規劃下，我們做了每棟樓的一個產業定位。

比如，雄安新區的產業定位是5大產業方向，包括新一代信息技術，生物醫藥和醫療健康，新材料，現代高端服務業和現代農業。我們在這個大的方向下，去落到每一個樓宇，以主題樓宇形式做產業聚集。目前，我們主題樓宇包括機器人大廈，智慧建造大廈，公共服務創新中心，偏醫療健康方向，數商大廈，做數據產業方向。基金產業園，也是圍繞著在新區的產業方向下，我們再去做細分的賽道，通過主推樓宇，打造產業為方向的產業聚集。

在落地到每個樓宇的時候，我們也是圍繞著賽、展、會、館、產，這五個方面做產業運營服務。舉一個例子，我們這兩年都在做雄安未來之城場景會的創新大賽。這里面分成了好幾個賽道，我們其中一個主題樓宇機器人，場景會有一個賽道叫做機器人的創新大賽。

通過比賽去篩選一部分優秀企業和項目，幫助大家新區落下來，新區圍繞場景和機器人，也出臺了相應專項的扶持政策，幫助這些企業在新區落地。

館，一個是產業展館，還有入駐園區提供產品的交易。

會，組織各種產業論壇，還有對接會。讓企業在這個過程當中銜接資源，科研轉化資源，還有場景資源。

產，就是產業要素的聚集和產業聯盟，也是去圍繞整個產業生態，我們去做好相應的服務。

在這個方向下，我們也沿著這個產業方向不斷拓展相應的適合新區發展階段，不斷完善產業招引，扶持企業提升新區的人氣。

第三，企業到新區來分三個階段，第一個階段叫做來得了。第二，留得住。第三，發展好。所以，我們這個園區其實最開始的時候，投入大量精力去做產業生態配套。首先要解決來得了的問題，一方面從硬件服務上，解決衣食住行各項配套。新區是全新的城市，大到商業，我們自營了10萬方的空間，五星級酒店，我們分別各自運營了。小到園區，員工的，比如說食堂，健身房，體育健身的運動場館，都是由我們投建的。

另外，產業服務。企業到了新區之后，對政策不了解，要解決企業注冊問題，政策對接問題，能夠拿到什么樣的扶持政策，還有疏解，我們通過服務幫助企業到新區來。

留得住，指的是現在目前園區，我們也提供孵化器，共享辦公，服務一些小微創業型企業，在園區能夠落地下來。包括企業獨棟，特色辦公，各類的辦公空間，定制化的裝修服務，來滿足企業各種需求，能夠讓它留得住。

發展好，解決企業在新區發展的目的。新區這個階段，不像其他城市人口、業務規模特別大，所以資源對接對于入駐新區企業非常重要。這個就是發揮我們在新區扎根這么多年的優勢，然后來幫助企業在新區對接各項的業務場景，還有一些資源層面的對接。

當然，我們自身也會拿一些相應的示范場景，達到示范作用。我們園區在做全球最大的3D打印建筑，目前也是在建工程，就是新材料，新技術，智慧建造領域非常好的示范場景。

另外，我們也打造了一個全生命周期的零碳建筑。

綠色方面。還有一些創新型的企業，科技企業，科研院所，這部分科研院所有一些是在雄安新區設立叫做星級研發機構創業單位，也是有一個單位鼓勵帶有技術或者是科技研發的成果，能夠在新區進行落地，同時在新區進行產業化的轉化。我們目前園區是圍繞地空，還有全國土壤實驗室，還有國際機器人的智能裝備，這些方面我們有三家研究院。另外有兩個重點實驗室在我們園區，也是希望能夠整合資源，幫助大家在雄安熱土上發展好。

最后，對在座各位發出邀請，歡迎大家到新區來。借用雄安新區一句話，其實不必去遠方，雄安就是好地方。歡迎大家到雄安新區，到電建智慧城去考察。