房屋中介合同實用指引 | 法通識

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普及法律通識，護航日常生活。上海一中院《法通識》子欄目《文書工具箱》上線！延續(xù)法院人專業(yè)視角、聚焦民生高頻場景、系統(tǒng)梳理實務要點，為您提供“要點解析+風險提示+范本條款”的一站式服務，以供參考。

案例一：沈先生通過中介購買二手房，簽訂三方協(xié)議并支付定金后，才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)證上有查封。在沈先生合計付了66萬后，房東不但一分錢沒還抵押，產(chǎn)證上還又多了四五個查封。沈先生二話不說訴至法院，發(fā)現(xiàn)房東在中介掛牌的時候就明確表示房產(chǎn)“有抵押”，但沈先生在中介簽的三方協(xié)議中卻顯示“無抵押”。法院審理后認為中介公司未盡房屋調(diào)查核實義務，存在服務瑕疵，承擔20萬元內(nèi)的連帶責任。

根據(jù)《民法典》第九百六十二條，中介應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。其中的重要事項即包括房屋抵押、查封、居住權(quán)等權(quán)利瑕疵。一方面，約定中介需主動完成產(chǎn)權(quán)調(diào)查，并提供產(chǎn)調(diào)信息，而非僅轉(zhuǎn)達賣方陳述甚至隱瞞相關信息；另一方面，明確中介未如實報告或未核查的賠償范圍，包括已付傭金退還、實際損失（如利息、訴訟費）賠償?shù)取?/p>

要求中介在簽約前提供7日內(nèi)開具的《上海市不動產(chǎn)登記簿》，并仔細核對抵押登記頁。拒絕中介僅口頭承諾無抵押等，要求中介書面說明房屋是否存在抵押、查封、居住權(quán)等權(quán)利瑕疵，明確約定產(chǎn)調(diào)存在權(quán)利瑕疵導致?lián)p失的處理方式，以增強對中介的約束力度。

若中介未如實報告權(quán)利瑕疵，或未協(xié)助完成產(chǎn)權(quán)調(diào)查導致委托方后續(xù)交易受阻，需在3個工作日內(nèi)全額退還已收傭金，并賠償委托方實際損失（包括但不限于已付房款的資金占用利息、訴訟費、律師費）。

案例二：施先生與中介簽訂《房屋出售VIP服務協(xié)議》，中介以300萬元交易價格為基數(shù)估算應繳納稅費為1.5萬元。但實際上，這一房屋系售后公房且發(fā)生過繼承，產(chǎn)權(quán)登記情況較為特殊，距離出售時間未滿五年，最終施先生需繳納稅費31.5萬元。法院認為，中介直至買賣雙方簽署網(wǎng)簽合同的次日才審查資料、復核稅費，造成施先生需承擔的稅費大大超出其合理預期，未盡到專業(yè)審查義務，應就施先生的損失承擔相應的賠償責任。

隨著二手房交易市場的日趨活躍，房產(chǎn)中介方匯總供求信息、提供交易便利的專業(yè)化服務職能日益凸顯。交易過程中，買賣雙方均有正當理由信賴中介方在促成締約時已為其利益保護做到了專業(yè)審查。稅費估算即為其中的重要環(huán)節(jié)，影響交易方在充分掌握信息的基礎上作出是否締約的合理判斷，也是中介在履行居間義務過程中是否存在重大瑕疵的標準之一。

要求中介提供書面稅費估算表，明確契稅、個稅、增值稅等稅種的估算金額、計算依據(jù)，如房屋原值、交易年限、上海稅費政策等，并由中介方簽字蓋章確認。明確稅費估算金額與實際繳納金額的誤差范圍，超出部分由中介承擔。

若附件《稅費估算清單》已明確載明估算的稅費金額與委托方實繳金額誤差超出百分之五，則根據(jù)委托方提供的稅務局出具的完稅憑證，超出部分由中介承擔。

案例三：市場監(jiān)管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)，中介將中介服務拆分為多個收費項目，包括“房源信息費、帶看服務費、簽約服務費、貸款代辦費、過戶代辦費”等，總計收取買方2.8萬元。經(jīng)查，該公司在中介合同中僅籠統(tǒng)標注“中介服務費”，未明確各項細分服務內(nèi)容及收費標準，且這些服務本應包含在基礎中介服務范圍內(nèi)。監(jiān)管部門依法對該房地產(chǎn)經(jīng)紀公司罰款5萬元并責令其向已交易客戶退還違規(guī)收取的分解服務費用。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部與市場監(jiān)管總局發(fā)布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內(nèi)容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。層層收費的套路違反《價格法》第十三條及《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十八條，監(jiān)管部門可處罰款，并責令退還違規(guī)費用。

需在合同中逐項列明服務項目、對應收費標準、總金額，拒絕籠統(tǒng)標注費用或事后新增未約定項目。若合同未明確細分項目，僅標注總傭金，視為打包包含全部基礎服務，拒絕后續(xù)新增拆分收費，留存收費通知單、溝通錄音、微信截圖等，第一時間向上海市市場監(jiān)管局等部門投訴。

中介服務項目與收費約定：

? 基礎居間服務（包含且不限于）：①房源推薦（提供符合委托方需求的房源不少于____套）；②帶看服務（每次帶看提供房源基本信息與產(chǎn)權(quán)初步核查結(jié)果）；③簽約協(xié)助（指導委托方與交易相對方簽訂《房屋買賣合同》，審核合同關鍵條款）；④貸款與過戶咨詢（提供貸款政策解讀、過戶材料清單指導，協(xié)助對接銀行與不動產(chǎn)登記部門）；

? 中介傭金：上述基礎服務打包收費，總金額為人民幣 元（大寫：____ ），無其他獨立拆分收費項目；

? 可選增值服務（需委托方書面確認后生效）：代書費（如需中介代為起草合同文本），收費標準為人民幣____元，其他服務均不額外收費。

若中介違反本條約定，拆分收費或收取未予標明的費用，需在3個工作日內(nèi)雙倍退還違規(guī)費用。委托方有權(quán)同時向上海市市場監(jiān)管部門或房產(chǎn)監(jiān)管部門投訴，中介需配合監(jiān)管調(diào)查并承擔由此產(chǎn)生的全部責任。

案例四：劉女士通過中介購買二手房時，中介員工陳先生以種種理由要求劉女士將定金等購房費用轉(zhuǎn)入其個人賬戶，合計55.7萬元。后陳先生私刻公司財務章、偽造收據(jù)，將款項占為己用并失聯(lián)。劉女士遂起訴中介公司，法院認為，陳先生的收款行為系個人詐騙，不屬于職務行為；且中介公司此前多次提醒禁止轉(zhuǎn)賬至個人賬戶，劉女士存在輕信過失，僅能通過刑事報案追討款項，基于中介合同要求中介公司承擔責任，依據(jù)不充分。

根據(jù)《民法典》第一百七十條，職務行為需滿足在職權(quán)范圍內(nèi)、以公司名義實施，若委托方忽視提醒仍將購房款轉(zhuǎn)至個人賬戶，需自行承擔過失責任。此外，上海二手房交易推行“資金監(jiān)管制度”，二手房買賣雙方可將購房款交由存量房交易資金監(jiān)管平臺中獨立的第三方機構(gòu)進行監(jiān)管，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將不再觸碰房地產(chǎn)交易資金。

要求中介提供監(jiān)管專用賬戶，買方所支付的款項直接匯入該監(jiān)管賬戶。轉(zhuǎn)賬前核對賬戶名稱，可在轉(zhuǎn)賬中備注購房款專用。若中介員工要求轉(zhuǎn)個人賬戶，當場拒絕并留存溝通記錄。

購房款收款賬戶約定：委托方需將購房款（包括但不限于房價款、尾款、定金）轉(zhuǎn)入以下資金監(jiān)管賬戶，轉(zhuǎn)入其他賬戶（含中介員工個人賬戶、非監(jiān)管對公賬戶）視為未支付：

資金監(jiān)管賬戶：

戶名：

賬號：

開戶行：

中介公司及其中介人員不得要求委托方將購房款轉(zhuǎn)入個人賬戶，不得提供個人賬戶信息；若中介人員以“加急到賬”“內(nèi)部流程”等理由引導轉(zhuǎn)賬至個人賬戶，委托方有權(quán)拒絕。

案例五：肖女士與中介簽訂中介合同，約定《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂即表明買賣關系成立，房地產(chǎn)中介居間成功。后，肖女士違約致交易未最終完成。法院綜合考慮合同履行情況、中介實際提供的服務、雙方的過錯程度等，酌情調(diào)減了肖女士應付的傭金數(shù)額，對肖女士認為該約定系格式條款的主張不予支持。

居間服務補償費本質(zhì)是中介已提供部分服務的報酬補償，法院一般結(jié)合中介實際服務內(nèi)容，如是否完成帶看、簽約、后續(xù)協(xié)助，交易未成的過錯方，服務成本酌情考量，避免顯失公平。若中介合同中“簽約即居間成功”“交易未成需付補償費”等條款，已通過加粗、下劃線等方式提示，且委托方無證據(jù)證明中介存在 隱瞞條款、強制簽約的行為，法院通常不認定系無效格式條款。

需在合同中明確居間成功的標志，如需完成網(wǎng)簽、支付首付款等。若因中介過錯致交易未成，保存中介未履行義務的證據(jù)。簽約時重點核查此類條款，要求中介詳細說明條款含義。

居間成功與傭金支付約定：

? 居間成功標志：委托方與交易相對方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》且完成網(wǎng)簽備案，視為中介居間成功；僅簽訂《購房意向書》或未網(wǎng)簽的，不視為居間成功，中介不得主張全額傭金。

? 未達居間成功標志的，委托方僅需支付中介已產(chǎn)生的必要服務成本，總額不超過____元。

若因委托方自身過錯導致交易未成，且中介已完成以下服務的，委托方需支付服務補償費：①完成符合需求的房源/客源推薦（不少于____套/組）；②組織帶看不少于____次；③促成簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；補償費比例為傭金總額的____%。

若因交易相對方過錯導致交易未成，委托方無需支付服務補償費；若因中介過錯導致交易未成，中介需退還委托方已付全部費用，并賠償實際損失（如訴訟費、律師費）。

案例六：張先生欲購置房產(chǎn)，與某中介公司簽訂《居間服務協(xié)議》，約定中介公司為其提供房源推介、實地帶看、價格磋商等服務，若促成交易，張先生需按成交價的1.5%支付傭金。協(xié)議簽訂后，中介公司多次帶張先生實地查看房源，其中一套房屋符合張先生的需求。

中介公司隨即組織張先生與賣方小王面談，雙方就房屋總價、付款方式等基本達成一致，但因部分細節(jié)未最終敲定，當日未簽訂房屋買賣合同。張先生為規(guī)避支付傭金，私下聯(lián)系小王，次日便告知中介公司因價格分歧終止服務。后張先生通過一家收費標準更低的小型中介公司，與小王以相同房屋價格簽訂房屋買賣合同并完成過戶。原中介公司知悉后，以張先生構(gòu)成“跳單”為由訴至法院，要求其按原先約定支付傭金。

法院審理認為，原中介公司已全面履行居間服務義務，為張先生提供房源信息、組織帶看及交易磋商，促成雙方達成交易意向，張先生為節(jié)省傭金繞開原中介另行成交，已構(gòu)成“跳單”違約。

《民法典》第九百六十五條規(guī)定，“跳單”行為的認定需滿足以下核心要件：一是委托人與中介人建立合法有效的居間服務關系，且中介人已實際提供服務；二是委托人利用了中介人提供的房源信息、交易機會或媒介服務；三是委托人繞開中介人直接或通過第三方與交易相對方達成交易。本案中，原中介公司已完成房源推介、帶看及價格磋商等核心服務，為張先生與賣方搭建了交易橋梁，張先生正是基于中介提供的機會才與賣方達成交易意向。張先生私下聯(lián)系賣方、通過其他低價中介成交的行為，本質(zhì)上是利用原中介的服務成果規(guī)避傭金支付義務，理應向原中介公司支付報酬。

對于中介機構(gòu)而言，應規(guī)范居間服務流程，在提供服務過程中留存完整證據(jù)，如帶看記錄、溝通記錄、面談紀要、房源信息確認單等，明確雙方權(quán)利義務，為后續(xù)維權(quán)提供支撐；同時在協(xié)議中明確“跳單”行為的認定標準及違約責任，強化對委托方的約束。

對于買賣雙方而言，應恪守誠實信用原則，尊重中介機構(gòu)的勞動成果。若接受了中介提供的核心服務，不應為逃避傭金而繞開中介成交。若對中介費標準有異議，應與中介機構(gòu)積極協(xié)商，而非采取惡意“跳單”的不正當方式。

委托方確認，中介基于本協(xié)議提供的房源信息、實地帶看、交易磋商、聯(lián)絡對接等交易機會及媒介服務，均為中介勞動成果。委托方在接受中介前述服務后，不得實施下列行為：①繞開中介，直接與中介推介的交易相對方訂立房屋買賣合同；②通過第三方中介機構(gòu)、個人等渠道，與中介推介的交易相對方訂立房屋買賣合同，且該交易利用了中介已提供的房源信息、帶看服務或磋商成果。

委托方跳單違約的，應向中介支付本協(xié)議約定的全額傭金。中介為追究委托方違約責任所支出的全部費用，包括但不限于律師費、訴訟費、財產(chǎn)保全費等，均由委托方承擔。

值班編輯：卜玉 唐雨欣