北京買房：理清思路，購房建議1786

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

最近我在了解地杰長安驛的房子，關注到您多次曾唱衰該小區，請問下，現在入手買會是一個比較好的時機嗎？希望能得到您的中肯建。

A：

1、現在入手，是否為比較好的時機不敢說，但至少應該不差。或者說現在應該是階段性的“最低谷”，從理論上怎么都不吃虧。

2、一是因為現在算租金的階段低點。因為每次通縮期間，金融貿易等對現金流更重要的行業受沖擊都大，從業者掙錢難，也就影響到產業區周邊的租金，尤其是這種公寓。那公寓的租金對價格影響非常大，自然也是相對低谷了。

而我不太相信CBD的生意還能有多差，應該不再走低了。那只要沒有大范圍的降薪，租金和房價也都不至于再走低。

3、二是大環境的政策，我認為有很大概率會推出鼓勵或刺激商業地產的政策。當然，人家的主要目標是寫字樓商鋪等純粹的商業地產，但衍生品的商住公寓也會得利，包括70年公寓都至少不吃虧。

但這種政策利好的周期說不好，一般都是短期的，能堅持兩三年就基本到頭兒了，也就是一個開發周期。所以如果是我的話還是不長期持有，因為隱形風險是不太可能消除的。

4、第三就是剛需+投資客的心態+行動了，反正每次只要是有行情，這部分客群都是相對靈敏和激進的。我認為是不遠了，所以至少不應該吃虧。

這多關注深圳和上海吧，歷次行情都是從這倆城市開始。最早是上海，這幾次都是深圳。另外也看香港，其經濟波動跟內地越來越趨近了。大火之后的香港樓市一直有波動，已經影響到深圳了，只是是否能堅持住，是否能傳導到北京還不敢確定。

僅供參考。

二

Q:

我在北京東城區和平里有集體戶口，想在東城買房落戶，現在孩子一個四年級在讀，通過集體戶口申請了從外地轉學，劃分到了新開街東總布，還有個小的孩子26年要幼升小，我要不要接受這次的轉學呢，還是等買房落戶后再重新申請呢？有沒有建議房子買在東城哪里好

A：

1、我是說房子的，對教育的選擇不敢亂說。而且我沒太理解，2026不就是今年嗎？現在已經是一月底，馬上過春節，這會兒才考慮二寶的學區房可夠緊張的，來得及嗎？

2、另外對于轉學的常規建議都是越早越好，主要就是提前適應教育模式和環境。畢竟孟母三遷沒提買房，只是給小孟選擇學習和成長的環境。所以要不就比較一下東城和外地哪邊兒的環境氛圍更好吧？但對于即將進入青春期的孩子慎重吧，只有父母才最了解自家情況。

或者也看買房后，對口學區是否明顯強于現在的轉學校吧，中學也要強于166的。比如買和平里的，一般來說是比現在的強的。

3、買在哪里？既然在和平里那就買在這里唄，很好的學區了。而且接送方便對于教育來說也是絕對的加分項。

或者也看預算吧，預算越高選擇越多，而且預算高的相對更容易買到各項兼顧的。也就是學區好+房子宜居+溢價低。如果預算不太高那就得看運氣了，只能說有可能買到溢價低的。

僅供參考。

三

Q:

按您的解釋，像我們這種沒有北京戶口的除非買房了，否則不可能讓孩子上學，還只能是朝陽區。我能理解，但這合理嗎？當然我們本身也想買房，不算不合理，但我們希望能讓孩子在海淀上學，這個能做到吧。

A：

1、我沒說非京籍孩子想在北京上學就必須買房，各區租房上學的都有的是，東西海都有。但您家孩子是今年入學，而您一直租房在昌平，那根本就不夠辦理其他區居住證明的時間，所以要想在朝陽或海淀上學就只能是買房了。

這不是說針對非京籍，即便是北京孩子，想在海淀上學也不容易。要么有房，要么戶口在海淀，至少是得在海淀租房。而且如果不是1911之前的房戶合一，那也不能確保進入對口名校。

2、我也沒說只能是朝陽區，而是您既然想讓孩子上好學校，那作為非京籍，只有在朝陽買房，進入對口牛校的概率才相對高，順位在京籍無房戶的前面。但這誰也不敢確保，只是比在其他區概率高而已。

3、是否合理我解釋不了，我只談現狀的事實判斷，而合理與否屬于價值判斷，自己認為什么就是什么吧。

4、您如果在海淀買房，就有可能讓孩子在海淀上學，但不能擇校。也就是說，非京籍有房戶的順位相對靠后，只能說大概率能在海淀上學，但不保證在哪所學校上學。而您上次一直強調的是必須好學校，那萬一被派入普小能接受嗎？

而且以您的預算要買兩居室，在海淀是不可能的，除非半地下那種帶明顯硬傷的。您能接受嗎？而如果不在海淀買房，非京籍是不可能在海淀入學的，無論是否好學校。

5、所以還是自己再考慮一下吧，另外現在已經是一月底，轉眼就是春節。而您家孩子是今年入學，5月份就得信息填報，如果買房安排好周期吧。

僅供參考。

再聊兩句，之后我跟這位網友聊的挺不愉快的。我能理解他的心情，作為外地人，就是想用最小的代價，讓孩子在北京得到優質教育資源。

這種想法無可厚非，但現實情況不允許啊，誰能有什么好辦法？但怎么說呢，有些人就是有“弱勢思維”吧。就是我弱我有理，或者說是我窮我有理，你們不滿足我的愿望就是不合理。我沒錯，所有錯都是你們造成的。

之所以后來我不聊了，是因為這些人根本不聽你解釋，聊不下去了。他們不是不講理，而是只講自己認為的理，你的理他們既不想聽，也聽不懂，至少是不接受。

他們反復強調的就是你為什么不幫我？我憑什么要講規則？憑什么要遵守別人制定的規則？政府為什么不照顧我？網友為什么不理解我？社會輿論為什么不支持我？我太難了……

四

Q:

目前我們在瑞士定居，今年下半年想回北京定居了，想買房，我們有兩個孩子，所以需要三居室，預算是最高1200萬元。有幾個預選樓盤，您幫分析一下哪個適合我們：

1、富麗華園，我們喜歡它的位置，有親戚住在這個小區，口碑不錯。

2、萬豪國際公寓，就喜歡它的戶型，性價比不錯，但是感覺有些亂。

3、博雅園，小區環境位置我們都很滿意。

A：

1、您這是典型的改善需求，選的小區也是自住為主的。那這種情況憑個人喜好選擇更合適，房子是用來住的，自己喜歡的才是最好的。

2、這三個小區的性質其實差不多，都是早期的公寓形式。只不過萬豪因為地段兒原因更偏于商務型，富麗華園和博雅園更偏重居住。朝陽公園周邊的這種老公寓很多，性質都差不多。我要建議就是在這周邊選唄，畢竟是回國定居，不再上班或經商的話沒必要住國貿，那地段兒買了出租更合適。

3、不過常規來說，選擇老公寓最好選規模大些的，這樣物業收到的錢多，對于維護小區設施有幫助。而戶數少的就說不好了，如果物業費漲不上去，再有幾乎不交的就不好維持了。

另外最好買社區規模相對大+綠化多的，也就是越接近普宅社區的越好。這種小區居住時看自己的喜好，但保值的價格走勢相對強些。很多老公寓之所以價格走勢弱，主要原因就是社區小綠化少，居家的氛圍不足。

4、另外看看物業費標準吧，收費越高的對設施維護有可能更好。富麗華園我印象中是5塊左右吧，屬于中等還可以，物業應該是開發商自持。博雅園的我忘了，還是北大系在管理嗎？問問中介吧，哪家物業好+掙錢多的選哪家。

僅供參考。

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