人民法院報：掃樓29棟，千個車位順利拍賣

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近日，《人民法院報》對上海市第一中級人民法院執行局成功促成小區車位拍賣的生動故事予以報道。現全文轉發如下。

本文刊發于《人民法院報》

2026年1月28日

近日，當第一位買受人王先生拿到車位產權證書時，他的雙手微微顫抖，激動地說：

“真沒想到這么快就能辦好！謝謝法官，你們真是為民辦實事！”

昔日污水橫流、堆滿垃圾的某小區地下車庫，如今煥發新的生機。車位網上拍賣參與人數創下新高，現場咨詢點更是排起長隊。而這一切，源于一道擺在上海市第一中級人民法院面前的艱難又復雜、斗智又考驗“體力”的執行難題。

2023年5月，上海市某區法院就一起金融借款糾紛調解結案，A房地產公司需償還銀行本息1.56億元，并以某小區千余個地下車位拍賣抵債。上海一中院對該案提級執行。執行時了解到車位實際由一家車庫管理公司控制。執行團隊與該公司初次接觸時，公司法定代表人胡某態度熱情，滿口承諾會進行配合。但執行法官直覺其“配合得過于積極”，同時，經驗豐富的執行法官認為博弈才剛開始。

果然，一周后，對方便開始以需居委會同意、需與業主溝通等理由不斷拖延；房地產公司則要求法院出具詳盡管理方案。隨后，對方更暗中鼓動部分業主聯名反對，散布“法院干預經營”等不實言論，連申請執行人也信心動搖。再次見面時，胡某面露難色：“不是我們不配合，是業主反對聲音太大。”

面對重重阻礙，執行團隊清醒認識到，這是一場必須創新思路、另辟蹊徑的硬仗。

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為了掌握第一手情況，執行法官決定深入小區進行實地勘察。小區規模龐大，29棟高層住宅巨人般聳立，住戶構成復雜多元。小區連業委會都未能成立，這無疑給法院工作開展帶來了額外挑戰。

執行法官進入地下車庫，迎面是昏暗光線與混雜的霉腐氣味。幾位業主立即圍攏訴苦。“法官，這樣的環境誰敢買這里的車位啊！”一位中年業主指著昏暗的角落感嘆道。旁邊一位老阿姨顫巍巍地補充：“我當初花了幾十萬買的車位，現在根本不敢用。經常被陌生車輛占用，物業從來不管不問！”另一位年輕業主激動地說：“每月還要繳納管理費，這簡直就是把我們當冤大頭！”

調查發現，因長期管理混亂，車位被隨意占用，環境臟亂，導致小區車位租金偏低，業主對車位價值信息了解不足，潛在競買人也擔心使用權難保障。執行法官意識到：“首要任務是讓所有業主知曉拍賣信息，否則一切落空。”

于是，一場艱苦的“掃樓”行動拉開了帷幕。十多名工作人員頂著酷暑逐戶走訪，每日重復著同樣的開場白。在這個過程中，他們遭遇了各種情況：有的住戶隔著門喊話，聲音中帶著警惕與不信任；有的開門后立即關上，留下尷尬的工作人員站在門外；遇到家中無人的，工作人員只能小心翼翼地將宣傳冊掛在門把手上。

艱辛之中也不乏溫暖與感動。執行法官在一次走訪時差點中暑，被一位熱心的老阿姨拉進家中休息，還端來了清涼的綠豆湯。一位獨居老人不僅認真聽取講解，還拿出小本子仔細記錄，顫抖著雙手說：“有法院為我們主持公道，我們就放心了。”這些溫暖的瞬間，成為支撐執行團隊繼續前行的力量。

但阻力依然存在。車庫管理公司暗中散播謠言，否認車位將被拍賣的事實，導致一些原本有興趣的業主開始猶豫不決。面對這一情況，執行法官立即采取果斷措施，一方面嚴厲訓誡管理公司負責人，明確告知如繼續阻撓執行可能面臨的刑事責任；另一方面組織現場答疑會，與業主面對面交流，解答他們的疑問和顧慮。

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在“掃樓”過程中，執行團隊精準把握了業主的核心顧慮：擔心購買車位后權益無法得到保障、質疑價格的公正性、畏懼過戶手續繁瑣以及租戶們對停車位流失的擔憂……

針對這些問題，執行團隊創新推出了“批量委托，分拆競買，價高者先選”的司法處置模式。同時精心制作了答疑手冊，對常見問題進行詳細解答，并承諾法院將進行全過程監督。并且創新性地在車位上懸掛標識牌，公示管控狀態，讓業主可以直觀了解執行進展。

隨著一個個問題得到解答，業主們的顧慮逐漸消除。咨詢電話日益增多，現場咨詢點也排起了長隊。經過充分準備，車位網上拍賣如期舉行。令人欣喜的是，參拍人數逐批增加，競價過程激烈有序。

拍賣結束后，執行團隊快馬加鞭，僅用一周時間就完成了通常需要數周甚至數月的產權變更流程。

從遭遇難啃的“硬骨頭”，到通過創新機制穿透阻力、最終實現多方共贏，這起案件是上海一中院貫徹落實“切實解決執行難”的生動實踐。不僅實現了債權清償，更促進了基層社會治理的完善，實現了“執行一案、治理一片”的顯著效果。

文：鄒杰 陳澤宇

值班編輯：郭葭