注意！銀發(fā)產(chǎn)業(yè)高光時期或?qū)⒃?0年以后

編輯 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：人口問題是一切問題麻煩的根源。——馬爾薩斯《人口論》

隨著中國社會年齡中位數(shù)從1980年的20.4歲攀升至2025年的41歲，一場深刻的人口結(jié)構(gòu)變遷正在重塑未來中國經(jīng)濟與社會圖景。這不僅是關(guān)乎“養(yǎng)老”的課題，更是涉及宏觀經(jīng)濟、社會保障、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和科技應(yīng)用的系統(tǒng)性變革。

1月21日召開的第十屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會上，“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的未來與當(dāng)下”專場引發(fā)熱議。我們提出的銀發(fā)產(chǎn)業(yè)是一個涵蓋國人對健康的全新理解、居住方式、醫(yī)療支持及精神文化的復(fù)雜生態(tài)系統(tǒng)。中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的高光時期應(yīng)該在20年后出現(xiàn)，而非當(dāng)下。當(dāng)下我們要做的是，尋找可持續(xù)的平衡點。

人口基本盤：財富與壓力并存的“62-76群體”

產(chǎn)業(yè)發(fā)展的底層邏輯根植于人口結(jié)構(gòu)。中國當(dāng)前老齡化的核心驅(qū)動力源于1962年至1976年間出生的約3.8億人口，這一被人口學(xué)者稱為“62-76現(xiàn)象”的群體，正以每年超過2000萬的速度步入退休生活。他們將構(gòu)成未來一二十年銀發(fā)消費的“主力軍”。

然而，這一人口“高峰”的移動也帶來系統(tǒng)性壓力。從2022年起，中國正式進(jìn)入退休人口快速增長期，社會保障體系面臨考驗。醫(yī)療資源的可及性以及獨居老人的照護(hù)問題日益凸顯。

而更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)或在20年后到來，盤古智庫學(xué)術(shù)委員副主任、中國老齡社會30 人論壇理事、共享際創(chuàng)始人毛大慶預(yù)警：“從2042年到2065年，我們會有約3億80歲以上人口同時存在”，屆時醫(yī)療、照護(hù)體系將面臨十倍于當(dāng)前的負(fù)荷。上海交通大學(xué)教授黃少卿亦指出，60歲以上人口已超3.1億，占比超過20%，如何滿足這一龐大群體的多元需求，已成為社會發(fā)展的重要課題。這種人口結(jié)構(gòu)的“雙刃劍”效應(yīng)，要求銀發(fā)產(chǎn)業(yè)必須兼具市場敏銳度與社會責(zé)任感。

12年時間完成初步探索

過去10年，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從概念萌發(fā)到多元探索的過程。2013年被譽為“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年”，彼時，政策鼓勵和社會關(guān)注催生了第一波投資熱潮。但許多早期項目暴露出盈利難、運營重、需求錯配等問題。回看過去12年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了概念萌芽到多元探索的初級階段。

目前，市場參與主體呈現(xiàn)多元化特征：

• 傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過物業(yè)改造和服務(wù)增值切入養(yǎng)老服務(wù)

• 保險資金憑借長期資本優(yōu)勢初步布局了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)；

• 專業(yè)運營商嘗試通過輕資產(chǎn)模式輸出管理能力；

• 科技公司則從智能化角度嘗試提供新的替代解決方案。

值得注意的是，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的地域發(fā)展不均衡現(xiàn)象顯著。一線城市由于支付能力較強，已成為高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)的試驗田；而廣大三、四線城市及農(nóng)村地區(qū)，則面臨支付能力不足、服務(wù)供給短缺的雙重困境。這種結(jié)構(gòu)性差異決定了中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)必須走分層、分類的發(fā)展路徑。

從重資產(chǎn)到輕運營的新嘗試

面對確定的需求，市場已展開多層次、差異化的實踐，各種商業(yè)模式在試錯中逐漸清晰。

大家健康旗下的“城心養(yǎng)老”模式， 試圖解決高齡長者的核心痛點，即對醫(yī)療資源的就近依賴與對熟悉社會環(huán)境的心理需求。該模式強調(diào)“一碗湯的距離”，通過對城市核心區(qū)存量物業(yè)進(jìn)行適老化改造，打造臨近醫(yī)療資源、便于子女探望的養(yǎng)老機構(gòu)。從業(yè)經(jīng)驗表明，這類項目盡管面臨改造投入大、審批復(fù)雜等挑戰(zhàn)，但在入住率爬升速度上表現(xiàn)超預(yù)期，驗證了城區(qū)高品質(zhì)剛需照護(hù)服務(wù)的市場潛力。

利用存量資產(chǎn)盤活與改造切入銀發(fā)產(chǎn)業(yè)，也是當(dāng)下部分開發(fā)商轉(zhuǎn)型的切入點之一。將閑置的商業(yè)、酒店物業(yè)改造為養(yǎng)老機構(gòu)，是對城市更新和資產(chǎn)盤活的雙重貢獻(xiàn)。然而，這一路徑需要克服諸多障礙：老舊物業(yè)的結(jié)構(gòu)限制、高昂的適老化改造成本、復(fù)雜的行政審批流程以及漫長的投資回報周期。業(yè)內(nèi)經(jīng)驗顯示，一個中等規(guī)模的城市改造類養(yǎng)老項目，從投入到實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡至少需要5年，這對運營者的全鏈條能力提出了極高要求。

“保險+養(yǎng)老”的閉環(huán)生態(tài)，則代表了另一種資本與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的路徑。通過將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)入住資格相結(jié)合，以長期資金支持重資產(chǎn)投入，并自建或整合醫(yī)療康復(fù)資源，試圖構(gòu)建全周期服務(wù)鏈。這種模式資金門檻極高，但在服務(wù)連貫性和客戶鎖定方面具備獨特優(yōu)勢。其成功依賴于保險主業(yè)的強勁現(xiàn)金流和長達(dá)數(shù)十年的戰(zhàn)略耐心。

核心痛點：盈利之難、人才之困與支付之限

盡管前景廣闊，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)仍普遍面臨現(xiàn)實困境，這些痛點構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要制約因素。

盈利周期漫長是首要挑戰(zhàn)。養(yǎng)老機構(gòu)利潤微薄，極度依賴高入住率與精細(xì)化管理。前期投入巨大，開業(yè)后還需經(jīng)歷長達(dá)兩到三年的市場培育期。許多項目在投資測算時過于樂觀，導(dǎo)致實際運營中現(xiàn)金流緊張。這種“長期投入、慢速回報”的特性，與追求快速周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)地產(chǎn)思維形成尖銳矛盾。

專業(yè)人才短缺成為行業(yè)瓶頸。從專業(yè)醫(yī)生、康復(fù)師到穩(wěn)定的護(hù)理員隊伍，整個產(chǎn)業(yè)鏈面臨全方位人才缺口。培養(yǎng)周期長、工作強度大、社會認(rèn)同度不高等因素，導(dǎo)致相關(guān)職業(yè)吸引力不足。特別是養(yǎng)老護(hù)理員，普遍面臨收入偏低、職業(yè)發(fā)展路徑不清晰的問題，人員流動性極高。這不僅直接影響服務(wù)品質(zhì)，也大幅增加了培訓(xùn)與管理成本。

支付能力存在結(jié)構(gòu)性矛盾。當(dāng)前真正有高品質(zhì)服務(wù)支付能力的人群與實際需要密集照護(hù)的高齡剛需人群存在錯配。

數(shù)據(jù)顯示，我國老年人養(yǎng)老金收入差距顯著，大量普通老年人的支付能力仍主要依賴基本養(yǎng)老金，這限制了市場化服務(wù)的滲透率。因此，許多高端養(yǎng)老項目不得不聚焦于支付能力更強的客群，而更多普通老年人的需求則難以通過市場機制得到滿足。

從養(yǎng)老到銀齡，激活“退休后”市場與科技賦能

銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的想象力正大踏步跳出傳統(tǒng)框架，向更廣闊的空間延伸。隨著新一代老年群體的加入，他們的消費觀念、生活方式和科技接受度都將重塑銀發(fā)經(jīng)濟的面貌。

在峰會上，與會專家提出“銀齡”的全新概念，這一概念將顛覆中國人傳統(tǒng)的“混吃等死型”養(yǎng)老思想。“62-76”群體的特征是，經(jīng)歷了中國最壯闊的改革開放。他們有見識，積極擁抱創(chuàng)新；他們普遍積累了一定的財富，在人生后半程希望把財富作用于自己；他們拼搏半生，希望享受生活；他們希望融入新的社交方式之中，而不再依賴子女的呵護(hù)。

他們不再是傳統(tǒng)意義上需要被“供養(yǎng)”的群體，而是追求品質(zhì)生活的“銀發(fā)一族”。針對這一群體的文旅康養(yǎng)、老年教育、文化社交、消費形式，甚至創(chuàng)業(yè)方式等業(yè)態(tài)正悄然興起。

“居家-社區(qū)-機構(gòu)”的融合模式備受關(guān)注。未來，中國絕大多數(shù)老人還是會選擇居家養(yǎng)老，如何通過科技與服務(wù)體系將專業(yè)服務(wù)延伸至家庭，成為關(guān)鍵命題。

利用現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，整合專業(yè)資源，構(gòu)建社區(qū)支持平臺，為居家老人提供安全監(jiān)測、緊急呼叫、健康管理及上門服務(wù)，被認(rèn)為是更具普適性的中國式解決方案之一。這種模式既能發(fā)揮物業(yè)公司“最后一公里”的優(yōu)勢，又能避免重資產(chǎn)投入，同時符合老年人“原居安老”的意愿。

科技賦能的價值日益凸顯。 人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)正在深入銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)。從通過智能傳感設(shè)備實現(xiàn)無感式跌倒監(jiān)測，到利用AI算法進(jìn)行健康風(fēng)險評估；從服務(wù)機器人承擔(dān)部分配送、保潔工作，到利用數(shù)字化平臺整合調(diào)度專業(yè)資源，科技在提升安全系數(shù)、降低人力成本方面潛力巨大。特別是在彌補專業(yè)人力短缺、實現(xiàn)遠(yuǎn)程健康管理方面，科技手段有望發(fā)揮關(guān)鍵作用。然而，如何開發(fā)出真正貼合老年用戶習(xí)慣、操作簡便、性價比高的產(chǎn)品，仍是需要突破的課題。

銀發(fā)產(chǎn)業(yè)是一場需要耐心、專業(yè)與情懷的長跑

銀發(fā)產(chǎn)業(yè)是一場“長跑”，其發(fā)展需要政策的耐心引導(dǎo)、資本的長期視角和企業(yè)的專業(yè)深耕。它不僅僅是尋找經(jīng)濟增長點，更是構(gòu)建一個對所有生命階段都充滿關(guān)懷與尊重的社會的重要組成部分。

當(dāng)前，行業(yè)最需要的是從粗放探索走向精細(xì)化經(jīng)營，擯棄概念炒作，回歸理性深耕。

對于參與者而言，既要有商業(yè)的理性，精確測算成本與收益，找到可持續(xù)的商業(yè)模式；也要有社會的溫度，理解老齡化不僅是經(jīng)濟議題，更是人文課題。

未來十年，將是中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)格局形成的關(guān)鍵時期。在政策的支持下，在市場的洗禮中，我們有理由期待，一個更加成熟、多元、包容的銀發(fā)產(chǎn)業(yè)體系將逐步建立，讓幾億銀齡人群有尊嚴(yán)、有質(zhì)量地生活，這或許是老齡化社會帶給我們的最大挑戰(zhàn)，也是最具意義的機遇。

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