1月核心城市二手房成交回暖，上海出手收購二手房，確認市場底？

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2026年開年，重點城市二手房市場延續(xù)“以價換量”特征。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1月20城二手住宅共成交11.8萬套，環(huán)比微降3.1%，同比增長15.3%，市場整體交易保持一定活躍度。同時，自去年四季度以來，主要城市二手房新增掛牌與存量掛牌規(guī)模已有所減少，業(yè)主議價空間略有收窄，反映出短期供應(yīng)壓力有所緩解，市場預期也出現(xiàn)一定改善。

圖：20城二手住宅月度成交套數(shù)及同比

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

但目前市場結(jié)構(gòu)性矛盾仍較突出，一二手房分化較明顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，上海、北京等核心城市新房與二手房總價差繼續(xù)擴大，這可能導致"賣舊買新"的置換鏈條運行不暢，部分改善型需求釋放受阻。

在此背景下，上海于近期推出樓市新政，啟動收購二手住房用于保障性租賃住房工作。2月2日，上海第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目正式簽約，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)率先試點，中國建設(shè)銀行為其提供金融支持。

本次上海三個試點區(qū)域二手房收購的實施主體均為區(qū)屬企業(yè)。收購房源聚焦小戶型房源，如浦東新區(qū)明確優(yōu)先內(nèi)環(huán)內(nèi)/2000年以前/70平以下/400萬以內(nèi)房源，靜安區(qū)側(cè)重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收購要求中，浦東新區(qū)明確要同步購買同區(qū)新房，靜安區(qū)要求置換本區(qū)商品房，優(yōu)先收購置換新房的房源。收購價格上，浦東新區(qū)明確根據(jù)市場或評估價開展。資金來源上，基本是財政資金、企業(yè)自有資金和銀行貸款的組合方式。

上海作為超一線城市，首次由政府平臺收購核心區(qū)域二手房用于保障性租賃住房，其最重要的意義在于為市場特定資產(chǎn)類別提供了托底與流動性支持，信號意義突出。對市場的影響主要體現(xiàn)在：

1）穩(wěn)定房價預期：政策通過市場化收購，為“老破小”業(yè)主提供了一個明確的退出渠道，這為相關(guān)資產(chǎn)設(shè)定了明確的“價格錨”，有助于穩(wěn)定價格預期，從而發(fā)揮市場“穩(wěn)定器”的作用。

2）激活置換鏈條：政策旨在通過激活置換鏈條，撬動改善型需求，但置換效率仍面臨“區(qū)域限制”與“價格梯度”的約束。當前，政策雖未完全強制，但具有明確的“本區(qū)置換”導向（如浦東要求購買同區(qū)新房，靜安優(yōu)先支持換本區(qū)新房）。而被收購的舊房（總價≤400萬元）與試點區(qū)域新房之間存在較大價差（2025年徐匯、靜安、浦東新區(qū)新房成交套均總價分別為2395、1987、1030萬元）。政策從“收購舊房”到有效“帶動新房市場”之間，存在一定傳導距離，突破的關(guān)鍵在于打開區(qū)域限制。

3）優(yōu)化租賃住房供給：政策通過“以購代建”模式，可有效增加核心區(qū)保租房供給，更精準匹配職住平衡，同時小戶型要求也適配二手房源特征及租賃需求。此外，減少新建保租房也對穩(wěn)定整體租金水平具有積極意義。

整體來看，政策的短期效果主要取決于收購規(guī)模及收購價格是否具備吸引力。中長期則有賴于能否構(gòu)建可持續(xù)的資金循環(huán)模式（如對接保租房REITs等）。若此次試點效果顯著，可為上海其他區(qū)域以及其他一線城市提供參考，推動市場加快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

表：2025年重點城市一二手住宅成交套面積與套總價差值

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

表：上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)收購二手房源基本情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

上海二手房市場

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1月，上海二手商品房成交2.28萬套，環(huán)比增長1.1%，同比增長26.1%，開年市場保持較高活躍度。

2025年上海二手房占一二手房總成交量（不含保障房）的比例為83%，二手房市場占據(jù)絕對主導地位，而低總價房源是市場流動性的起點與關(guān)鍵堵點所在，因此，激活這類房源對暢通置換鏈條以及穩(wěn)定整體市場至關(guān)重要。

圖：上海二手商品房成交套數(shù)

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在二手住宅價格下行、購房者置業(yè)更趨理性的雙重作用下，低總價小戶型二手房成交規(guī)模持續(xù)擴容。2025 年，上海總價 400 萬元以下且面積 70 平方米以下的二手房成交7.9萬套，同比增長 14.6%，占全市二手房成交總量的 36.0%，同比提升 2.8 個百分點。

分區(qū)域看，2025 年該類二手房成交中，浦東新區(qū)以 1.7 萬套的成交量位居全市首位；徐匯區(qū)、靜安區(qū)分別成交 4800 套、4737 套，該類房源占兩區(qū)二手房成交總量的比重達 36.8%、46.6%，均高于全市 36% 的平均水平。三區(qū)合計成交 2.6 萬套，同比增幅達 15.6%。此次上海新政落地，或進一步加速三區(qū)該類總價、面積及樓齡區(qū)間二手房的去化進程，為全市二手房市場有效發(fā)揮托底作用。

表：上海市400萬元以下且70平米以下的二手商品住宅成交

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上海住房租賃市場

自2021年國家出臺保租房政策以來，上海已建立起系統(tǒng)的實施機制，形成了“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系，覆蓋新畢業(yè)大學生、新市民、城市建設(shè)者等群體。截至“十四五”期末，上海累計建設(shè)籌措保障性租賃住房總量達到60萬套（間）以上，完成供應(yīng)40萬套（間）左右的目標。R4租賃用地選址考慮住址平衡、供需匹配，在軌交站點周邊供地的接近半數(shù)，外環(huán)外產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分布較為密集。

圖：上海R4租賃用地分布圖

本次政策試點的靜安、徐匯區(qū)租賃需求旺盛。根據(jù)中指住宅租賃價格指數(shù)，2026年1月，上海市普通住宅平均租金為81.50元/平方米/月。其中，靜安和徐匯分別達115.55元/平方米/月和109.76元/平方米/月，處于上海第一梯隊，浦東新區(qū)租金為81.64元/平方米/月，處于上海第二梯隊。核心區(qū)租金堅挺疊加房價回調(diào)，使部分小區(qū)租售比得到改善，為“以購代建”模式中保租房的長期可持續(xù)運營，提供了更有利的底層資產(chǎn)條件。

圖：2026年1月上海各轄區(qū)普通住宅平米租金及同比漲跌幅對比

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此外，政策通過收購存量二手住房可以增加核心區(qū)保租房供給，有效縮短房源籌集周期，更精準地匹配職住平衡需求。靜安、徐匯分別作為上海核心商務(wù)區(qū)，疊加優(yōu)質(zhì)配套完善，中高端租住需求旺盛；浦東作為改革開放示范區(qū)，產(chǎn)業(yè)新、發(fā)展快，吸引外來人口持續(xù)流入，新市民、青年人租房占比高。相較于新建保租房，該模式可省去新建項目的開發(fā)周期，同時減少對市場供應(yīng)的短期沖擊，有助于穩(wěn)定租金水平。

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