當高層住宅超過15年，最終會成為貧民窟嗎？

2016年1月8日，廣西柳州地方官方媒體有則新聞，標題是：

柳州一小區46部電梯全部停運！有人一個半月沒下過樓！物業回應，律師：電梯停運合法合規

新聞顯示：魚峰區東悅佳苑小區的業主反映，2025年11月開始，他們小區有部分電梯停運，到2025年12月21日，小區里14棟樓的46部電梯全部停運。

來自東悅佳苑業委會的公告，直接貼圖，如下：

簡而言之，這個小區的電梯維保費拖欠33萬元，且物業繳費率不足70%，電梯脫保未能年檢通過，物業暫停電梯運行。

電梯的使用壽命通常在15-25年之間，而電梯壽命受品牌質量、使用頻率、維保情況、運行環境及技術迭代多重因素影響；15年是警戒線，20年是分水嶺，25年以上則進入高齡期。

我查了即將于2026年3月1日實施的新的《家用電梯制造與安裝安全規范（GB/T 21739-2025）》，其中并沒有明確的電梯使用年限的限制；

而《電梯主要部件報廢技術條件（GB/T 31821-2015）》中，對電梯的各項參數有著明確的規定，一旦達到閾值，如果維修不能解決主要部件的運行，電梯就將進入報廢程序。

所以，日常的維保是保證電梯正常運行的基礎，這一項也是物業服務的主要內容之一。

然后，我在網上查到了更多的信息，一個一個說。

1）文頭提到的東悅佳苑是個安置房小區，村民們在“退地進樓”之前幾乎沒有交物業費的習慣或者意識；所以較低的繳費率，極大可能是生活的慣性；

2）此前這個小區曾經有過電梯罷工，安置房小區疑似沒有交過公共維修基金，原本電梯大修可以從維修基金列支，也就變得不可能；

3）物業公司和業主之間的矛盾積怨已久，業主說物業服務不到位，物業說業主欠費影響服務，總之是個惡性循環；

4）廣西柳州的東悅佳苑小區不是個例，高層建筑尤其高層住宅交付超過15年的小區，此類事件絕非偶發，網上公開信息比比皆是。

總結，一句話——這個事情說明一個簡單、客觀存在、迫切，且扎心的事實，高層建筑的壽命被人為地縮短了，小區隨著年限的增加，運維成本呈幾何增加；在沒有運維保障條件下，誰來保證高層建筑小區最終會不會淪為貧民窟？！

高層建筑最大的問題有三個:

建筑質量和使用壽命；消防；特種設備尤其是電梯

建筑質量是胎里帶，開發商有良心的話，高層建筑用上30年50年不會出大問題；但是遇見不良開發商，用的是“瘦身鋼筋”或者“海砂”，這一類的房子能不能用上30年都是未知數；

消防，尤其是高層建筑火災，超過100米的高層建筑幾乎無解，陜西榆林消防2月2日官方微信公號上說，“受限于當前裝備技術水平，國內主流云梯消防車的有效作業高度約為54米，這一高度僅能覆蓋18層左右的建筑”；

電梯的事情，前文說過了，不再贅述。

最大的問題仍然出現在物業管理上，好的物業至少能保證房子少貶值，但是差的物業一定是加速房子降價速度的。

上個月我陪一個朋友去看二手房，一個2011年交付的高層小區，135平米的大三房中心樓王黃金樓層，業主要價90萬，算下來單價6666元，數字真吉利！

因為業主繳費率很低，物業公司跑了，業主自治下的樓道和公區還算干凈，但難掩吱吱呀呀電梯里的煙味和入戶大堂說不出的陳舊的氣息；小區地下機非扎堆，地上機非混行，15年房齡的小區怎么看都像上世紀的作品。

我問朋友看中了沒，他說還不如加點錢去買隔壁交1.15元/月有物業的二手房。