丁彥皓：人民幣兌美元匯率升值會直接推動中國核心城市的房價上漲

人民幣兌美元匯率升值會直接推動中國核心城市的房價上漲

文\丁彥皓-可信財商

一、無論是市場，還是政府的監管都決定人民幣兌美元匯率將進入上行期，且這一輪上行是長周期與不可逆的

2月10日，人民幣兌美元離岸匯率達到6.9035，再創歷史新高，而2025年11月末，人民幣兌美元離岸匯率大致為7.12，3個月升值2100多個基點

匯率走勢取決于兩點，即

1、 市場的公允出清

2、 主管部門的人為操縱

無論是市場，還是政府的監管都決定人民幣兌美元匯率將進入上行期，且這一輪上行是長周期與不可逆的，事實根據購買力平價來計，人民幣兌美元的匯率應該到3.5左右較為合適

一直以來，人民幣被嚴重低估的關鍵是中國經濟依然是外貿出口導向為主，境外投資為輔，但是隨著中國的經濟持續海外擴張，境外投資相對外貿出口的比例呈現上升的態勢，在這一背景下人民幣匯率升值就是大趨勢

另外，隨著中國高科技產業的全面突破，中國外貿出口的競爭力已經基于高附加值，而非低價，自然人民幣匯率升值能夠實現國家經濟的利益最大化

最關鍵，也是最重要的是國家必須借助這一輪全球貨幣寬松出清前期發展所積累的巨額債務與實現新一輪的發展

只要維持人民幣匯率升值的態勢，國際資本進入中國市場的收益就能夠兜底，自然會大幅涌入，推高中國的資產價格，擴張社會資產負債表，提升消費潛力，最大化釋放社會的潛在生產力與創造力，最關鍵的是能夠為前期積累在地方政府與開發商手中的巨額債務接盤

二、最近幾年長三角與珠三角部分地區，尤其上海、深圳一帶的房地產基本面持續大幅提升，具有極大的投資機會

目前恰逢全球大國集體貨幣寬松，尤其是中國與美國，低利率與超額貨幣投放必然會推高基本面持續提升地區的房價

而中國全面體系化突破的高科技產業、人口與資本持續向長三角、珠三角聚集以及基礎設施建設的投資規模遠超歷史等現實決定上海周邊附屬城市的房價上漲具有絕對的基本面支撐，能夠為涌入的資本提高收益與為風險兜底

疊加估值極低，上海周邊附屬城市的房價與各項經濟指標倒數第一的甘肅不相上下，具有極大的估值套利空間

另外，隨著中國進入低利率時代與這一輪房地產大幅回調，租金已經能夠覆蓋月按揭貸款，租售比已經超出10年期國債與5年期LPR的利率，這讓各路資本有了借助銀行貸款空手套的獲益機會，自然會吸引各路資本蜂擁而入，規模化的增量資金共同推高房價

十八大之前，中國經濟的發展定位是效率兼顧公平，而十八大之后，經濟的發展定位變為效率優先，公平次之，在這一定性轉換之下，長三角與珠三角徹底放飛自我，經濟發展與基礎設施建設持續大幅拉大與其他地區的差距，尤其浙江不但達到了發達國家的水平，而且還實現了共同富裕

由此得知，最近幾年長三角與珠三角部分地區，尤其上海、深圳一帶的房地產基本面持續大幅提升，具有極大的投資機會

三、國家鼓勵外資大規模的投資國內住房，通過擴大購買群體與注入增量貨幣的形式人為拉高國內的房價

最關鍵的是2025年6月18日，國家外匯管理局起草了《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知(征求意見稿)》，其中最引人矚目的就是提出了“取消資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質房產的限制”

這次國家外匯總局取消外資購買非自用（投資性）住宅性質房產的限制就是國家鼓勵外資大規模的投資國內住房，通過擴大購買群體與注入增量貨幣的形式人為拉高國內的房價

對中國經濟而言，目前急需增量貨幣人為推高房價來解決遏制中國經濟增長的四大困境，即

1、化解開發商與地方政府前期積累的巨額債務

2、擴張社會資產負債表，提振社會信心與改善預期，鼓勵社會消費

3、激活房地產產業鏈，發揮房地產支柱產業屬性

4、重拾土地財政，鼓勵地方政府的經濟拉動效應

人為推高房價是當前化解中國經濟所面臨一切困境的“靈丹妙藥”，放之四海而皆準

戴維斯雙擊是資本最期望的場景，而目前中國部分地區的房地產受基本面的持續提升與低估值正處于戴維斯雙擊的臨界點，而激活這一效應的最佳選擇就是擴大潛在購買群體，持續注入增量貨幣，人為推高房價，形成賺錢效應，使其回歸內在價值的合理范疇內

四、中央依然對房地產市場復蘇的進程不滿意，在國內持續出臺激勵政策的背景下，引入國際資本進入房地產市場

理論上這一輪房地產周期在2021年就應該要進入上行期，但是顧及美聯儲貨幣收緊的財富收割，2021年中央刻意通過提高房貸利率、出臺“三條紅線”等措施人為將這一輪上行周期推至當下

人為強制干涉市場必然會擾亂市場的出清機制，事實自2023年8月中央開始激活房地產以來，房地產市場的反應極為緩慢，遠不及2009年與2015年

其實，導致這一現象的另一因素是中國房地產市場的基本面發生了變化，即2009年和2015年是全國城市房價普漲，而這一輪卻是長三角與珠三角極少數地區

房地產進入上行期的信號已經極為明顯，最大的特征有三，即

1、地王頻出，地王是開發商與地方政府交易的結果，這一群體對房地產市場的敏感度遠高于社會大眾

2、交易量放大，財富階層對市場機會的敏感度也高于普羅大眾，而目前已經有大量的新增購買力進入

3、新房房價上漲，其實一直以來，政府為了高價賣地通常會通過差異化的政策制定讓一手房的購買成本遠低于二手房，便于一手房出售，所以一手房房價是房地產行情到來的風向標

即使如此，中央依然對房地產市場復蘇的進程不滿意，在國內持續出臺激勵政策的背景下，引入國際資本進入房地產市場

五、目前政府不惜對國際資本開放房地產市場足以證明政府試圖人為推高房價的急迫性

嚴格意義來講，目前國際貨幣美元的發行權掌握在美國人的手中，而房地產極易形成金融風險與財富被收割，如果政府盲目全面對國際資本開放房地產市場，則必然會導致巨量資本涌入，瞬間推高房價，形成資產泡沫與收割本國國民的財富

國際資本規模大，購買力強，對機會的敏銳度極高，通常是房地產泡沫的“罪魁禍首”

基于此，經濟主權獨立國家的房地產市場都會對國際資本限購，杜絕其大規模的涌入推高資產價格，形成泡沫與金融風險，一直以來，對國際資本開放房地產市場的行為定性為經濟主權的讓渡

但是，目前中央對國際資本全面開放房地產的關鍵主要是期望國際資本高位接盤中國的地方政府與開發商債務，擴張社會資產負債表，擴大消費以及釋放社會的潛在生產力與購買力

目前政府不惜對國際資本開放房地產市場足以證明政府試圖人為推高房價的急迫性

也就是說，在經濟層面，國際資本投資中國房地產能夠賺四波收益，即

1、 人民幣匯率升值的套利

2、 房地產基本面提升的收益

3、 低估值回歸的套利

4、 租金高于按揭貸款利息的套利

初步估計，2035年，人民幣兌美元的匯率會達到1：3.5，這就意味著國際資本目前涌入中國，至2035年，僅匯率就具備一倍的套利空間，更別提估值與基本面提升的戴維斯雙擊收益

六、未來幾年長三角與珠三角部分地區，尤其是上海與深圳一帶的房價會走出一輪與其他地區截然不同的行情，持續暴漲導致其與其他地區的房價呈現“天淵之別”的態勢

如此誘人的投資機會必然會吸引國際資本“趨之若鶩”，大規模的涌入，但是資本的本性是趨利避害，確保低風險的高收益

這就意味著國際資本斷然不會投資基本面持續走衰地區的住房，更多應該是拘泥于基本面持續提升的長三角與珠三角等極少數地區

即使人為推高房價，導致其遠離內在價值，也能夠基于長三角與珠三角的高附加產業逐步化解房價與基本面之間的“泡沫”

也就意味著，未來幾年長三角與珠三角部分地區，尤其是上海與深圳一帶的房價會走出一輪與其他地區截然不同的行情，持續暴漲導致其與其他地區的房價呈現“天淵之別”的態勢

當前中國房地產市場最佳的投資地是上海、深圳的周邊附屬城市，房價極低，且發展空間無限

資本、產業與人才是從高房價向周邊低房價地區逐級流動的，自然會在上海周邊附屬城市形成增量流入，持續提升基本面與推高房價

疊加目前中國的城市演變已經從單一大城市的虹吸效應轉為城市協同的紅利外溢，政府大規模的投資城際高鐵等基礎設施建設，加速城市協同的融合，現已成為極為明確的趨勢等決定，上海、深圳的周邊附屬城市具有極大的投資價值

本文推薦湖州和張江長三角科技城

七、為什么選擇投資湖州的住房？

1、湖州代表未來社會生活頂級追求的水準

2005年，領導響應科學發展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態環保成了中國經濟與社會發展的底線，使任何團體和個人絕對不能觸碰的底線

青山綠水的頂級生態是所有人財富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯過這一輪工業化的機會，導致其保持了青山綠水的原始生態，恰恰契合社會財富大爆發后的頂級生活追求，自然成了財富階層所追求的居住目標

2、具有存量零和分配的財富集聚機會

在全力發展生態，且生態與經濟兩手都要抓的背景下，領導又多次提出“一定要把南太湖建設好”，尤其幾乎每兩年親自實地考察，檢查作業，督促當地政府全力以赴的現實決定，浙江與湖州必須通過將存量產業、人才與資本規模化導入，極速形成規模，且取得成就，無形中形成了存量財富零和再分配的聚集機會

3、獨特的地理位置決定湖州到了大爆發的時代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業化的浪潮，房價與土地相對低廉，對周邊產業、資本與人才形成虹吸效應

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續崛起，經濟增長處于浙江首位，人口持續大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發達城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰略，“要致富，先修路”，這是經濟發展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規模的發展交通，降低物流成本，各城市的產業、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價

4、估值極低，具有極大的套利空間

這一輪房地產回調幾乎對湖州的房地產市場重新洗牌，所有的開發商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實，這恰恰是個“打劫”的超級機會，妥妥的白菜價

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產泡沫背景下，現在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發錢，而非對股市不切實際的幻想

5、地處未來500年世界中心地位，具有戰略布局的價值

在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

6、諸多基礎設施投資即將釋放基本面提升的效力

這幾年在領導的持續督促和市場演變下，湖州大興土木、產業興旺、極速發展，GDP增長率處于長三角的前列，同時修建四條輕軌與一條城際高鐵

湖杭高速已開通，2024年12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通了湖州直達上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動

上海、蘇州、無錫與杭州的產業、資源、資本與人才會持續涌向價值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發展，基本面持續提升，具有極佳的投資價值

目前長三角的經濟已經妥妥的進入發達國家行列，人類努力的終極目標就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財富階層必然追求生態、智慧產業支撐的高品質住宿，湖州有山有水的自然環境與高科技支撐的智慧型基礎設施必然會成為下一輪財富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經濟紅利的持續外溢，必然會推動湖州的發展，湖州的高品質生態與住房將會成為財富階層的首選

目前房價白菜價的現實，疊加這一輪房地產上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應下，房價被嚴重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教