司法續寫百年建筑的傳奇

2025年9月15日，重慶環境資源法庭干警前往聚興誠銀行舊址查看涉案現場，并聽取雙方當事人意見 供圖 重慶環境資源法庭

本文為《中國審判》雜志原創稿件

文 | 本刊記者 常翔宇

在重慶市渝中區解放東路112號，一座中西結合的磚木結構建筑悄然佇立，“重慶抗戰金融機構舊址群 聚興誠銀行舊址”幾個大字格外引人注目。古老的建筑靜靜注視著這座城市的變遷。

創建于1915年的聚興誠銀行是四川省最早成立的民營商業銀行，被譽為中國近代四大銀行集團華西集團的核心和領頭羊，為我國抗戰時期后方經濟發展作出了重要貢獻，并于2013年被公布為全國重點文物單位。令人意想不到的是，一份租賃合同卻令其深陷糾紛之中……

合同到期引發歸屬之爭

該起糾紛的源頭還要追溯到20世紀80年代。彼時，這處房屋的產權歸屬為后續的租賃爭議埋下了解紛難題。

1984年5月，重慶市人民政府決定將原望江大樓設為重慶農貿聯合中心，當時在大樓辦公的相關單位及住戶全部搬出后，由原明月廠轉租給農貿聯合中心使用，租金維持原標準。1993年，原重慶鋼鐵公司因租金問題將農貿聯合中心訴至法院，請求收回房屋并支付租金及利息。1994年，四川省高級人民法院作出判決，明確解放東路112號房屋產權屬原重慶鋼鐵公司所有，農貿聯合中心經政府決定租賃使用該房屋，雙方形成事實上的租賃關系，并判決農貿聯合中心繼續租用三年。

2000年，重慶市供銷合作總社批復同意農貿聯合中心進行產權制度改革，組建重慶農聯家電市場有限責任公司（以下簡稱“農聯公司”）。農聯公司成立后，延續了對涉案房屋的使用與管理，而重鋼集團公司（原重慶鋼鐵公司歷經更名后的主體）則作為產權人，通過委托下屬重慶鋼鐵集團朵力房地產股份有限公司（以下簡稱“朵力公司”）出租等方式，與農聯公司建立了租賃合同關系。2016年11月和2018年5月，朵力公司與農聯公司先后簽訂兩份《非住宅房屋租賃協議》，租賃范圍涵蓋解放東路112號1幢、2幢、3幢房屋全部，租賃期限分別至2022年9月30日和2023年6月30日。

然而，合同履行期間，一項保護文物的重大工程啟動——2014年起，經國家文物局、重慶市文物局先后批復，聚興誠銀行舊址于2017年正式進入大規模修繕階段，農聯公司作為使用人積極參與組織修繕工作。

就在文物修繕接近尾聲時，重鋼集團公司向農聯公司發函，明確租賃合同到期后將不再按歷史方式續租，擬通過公開競價招租，并指出農聯公司存在未經同意裝修、未報備修繕資料等問題。

此后，雙方爭議愈演愈烈。“朵力公司先后以農聯公司涉嫌轉租、改變租賃用途等為由，明確表示合同到期后不再續租，要求農聯公司搬離；農聯公司則堅持享有優先承租權，認為自己為文物保護作出了巨大貢獻，重鋼集團公司應予以補償、延長租期，拒絕無條件搬離。”重慶市第五中級人民法院法官朱銳介紹。

2023年6月，第二份租賃合同到期后，重鋼集團公司多次發函要求農聯公司返還房屋并支付占用費，農聯公司雖持續支付租金，但均被朵力公司全額退還。協商無果后，重鋼集團公司將農聯公司訴至法院，請求判令其返還涉案房屋并支付相應費用。

一場圍繞全國重點文物的租賃糾紛正式進入司法程序。

實地調查還原案件真相

該案承辦法官在接到案件后很快意識到，這并非簡單的“合同到期騰房”糾紛，而是涉及文物保護、國有資產管理、歷史遺留問題等多重維度的復雜案件。

“這起案件的復雜程度遠超普通租賃合同糾紛，它既是出租人與承租人的權益之爭，也是文物保護與合理使用的價值平衡。案件審理存在諸多難點。”朱銳坦言。

據了解，涉案房屋中，1幢為全國重點文物保護單位，2幢和3幢雖非文物但位于文物保護區范圍內，且2023年被鑒定為不能滿足正常使用要求的危房，須立即消除安全隱患。

“一審法院曾將2幢和3幢房屋一并認定為國有文物，而重鋼集團公司作為登記的產權人與管理人，擁有國有資產管理者與文物保護責任人的雙重身份。農聯公司既是承租人，又是文物修繕的重要參與者，多重身份疊加導致權利義務界定模糊。同時，涉案房屋歷史上歷經多次產權變更、體制改革、修繕工程，歷史沿革復雜，相關證據資料繁雜，還原案件事實需要大量的調查核實工作。”朱銳表示。

為了破解案件審理難題，承辦法官并沒有局限于書面證據審查，而是啟動了“實地勘查+多方求證+專業咨詢”的全方位調查模式。合議庭成員多次前往解放東路112號實地勘查，走進文物修繕現場，直觀了解房屋現狀。

在文物本體1幢，法官們仔細查看了修繕后的建筑結構，并向雙方當事人、文物管理人員詢問修繕過程中的關鍵節點；在2幢和3幢危房區域，承辦法官實地查看房屋破損情況，核實農聯公司是否采取了安全管理措施。

“我們積極與相關部門聯系，調取包括國家文物局、重慶市文物局的修繕批復文件、專項資金撥付憑證、竣工財務決算審核報告、歷次租賃合同及雙方往來函件等證據。此外，為準確認定文物保護相關事實，我們還咨詢了重慶市文化和旅游委、渝中區文化和旅游委的專業人員，了解文物修繕的法定程序、驗收標準及文物使用的限制性規定。”朱銳介紹。

最終，承辦法官發現，農聯公司在修繕期間嚴格遵循“不改變文物原狀和最小干預”原則，協助完成了主體修繕工程，使原本破敗的文物建筑煥然一新，且消防工程雖未完全通過驗收，但已基本具備使用條件，僅需進行視覺美觀整改。農聯公司在租賃期間對2幢和3幢危房已采取設置圍擋、張貼警示標志等安全措施，并未阻礙重鋼集團公司處置安全隱患。

這些實地調查獲取的第一手資料，為后續的裁判奠定了堅實基礎。

創新裁判兼顧多重價值

“審理這起案件，我們始終堅持一個核心原則：文物的歷史文化價值優先于普通財產權益，同時兼顧國有文物保護與承租人合法權益保護。”朱銳表示，經過多次合議庭評議、反復研究相關法律法規及政策文件，法院在厘清事實的基礎上，作出了具有創新性的裁判認定。

“我們糾正了一審將2幢和3幢房屋認定為國有文物的錯誤，明確1幢房屋聚興誠銀行舊址為國有文物（企業國有資產），2幢和3幢為非文物但位于文物保護區范圍內的危房。”朱銳表示。

“涉案1幢房屋作為全國重點文物保護單位，其租賃與使用需遵循‘保護為主、合理利用’的文物保護原則。雖然租賃合同約定了租賃期限，但農聯公司在租賃期間因文物修繕無法正常使用房屋，且修繕工作具有必要性、長期性和公益性。”朱銳介紹，法院在審理時，對法律適用進行了合理解讀與平衡。

“根據《中華人民共和國民法典》公平原則及《中華人民共和國文物保護法》的相關規定，租賃期限應適當順延。重鋼集團公司作為國有資產管理者，采用公開競價招租雖符合國有資產出租的規定，必須充分考慮文物使用的特殊性，不能忽視農聯公司為文物保護作出的貢獻及實際損失。”朱銳說。

最終，重慶五中院作出二審判決：撤銷一審判決；農聯公司于判決生效之日起十五日內向重鋼集團公司返還渝中區解放東路112號2幢和3幢房屋；駁回重鋼集團公司的其他訴訟請求。

判決作出后，雙方當事人均服判息訴，一場持續多年的文物租賃糾紛畫上圓滿句號。

“這起案件的裁判創新在于打破了‘合同到期即騰房’的傳統思維，將文物保護的特殊要求融入民事裁判，既依法維護了文物的歷史文化價值，又兼顧了各方合法權益。”朱銳解釋。

這起案件的審理是重慶五中院加強文物司法保護的一個生動實踐。自2023年12月設立重慶環境資源法庭以來，重慶五中院始終高度重視長江流域文物保護工作，立足轄區文物資源豐富的實際，創新推出一系列文物司法保護舉措，為歷史文化遺產筑起堅實的司法屏障。

如今，聚興誠銀行舊址已重新對外開放，修繕一新的文物建筑靜靜矗立在長江之畔，向參觀者訴說著抗戰時期的金融傳奇。

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《中國審判》雜志2026年第2期

中國審判新聞半月刊·總第384期

編輯/孫敏