中海新城大本營，殺出一個對手

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

首鋼地產打有準備之仗。

一個最新的例子是：首鋼璟瑞長安。它位于北京石景山區，是首鋼集團的原大本營。

2月12日，璟瑞長安公示了報規圖，距離拿地僅10天。

有這個出圖速度，是因前戲做足了。

早在拿地前兩個月內，首鋼地產就對璟瑞長安發過兩次招標計劃，一副勢在必得的架勢。

2月3日，它如愿以償，以13.9億元的底價拿下，折合樓面價3.8萬元/平米。

拍地當天，案名也出來了。

璟瑞長安所在SS00-1609-0012地塊，骨相不錯，占地1.66萬平米，東西長約189米，南北長約89米，正南正北，面寬大。

但，它在規劃上也有一些硬條件，主要體現在三個方面：

1、沿街界面

a、地塊北側退用地紅線，距離不小于8米；

b、與北邊工業遺存煤倉南側距離，不小于40米，并在東西方向上盡量拉開與煤倉距離；

c、在北側沿街面，形成具有一定開放性和通透性的公共空間；

d、用地北側沿街界面公共空間景觀設計，與煤倉外部公共空間景觀設計呼應，結合工業美學要素，體現與首鋼園區相融的設計理念。

2、天際輪廓線

建筑高度北排限高35米，其余區域限高45米。

3、建筑立面造型

整體風貌應與首鋼園區工業風貌相協調，同時符合長安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風格。

以上三點，首鋼地產會如何體現在璟瑞長安的圖紙上呢？

這是考驗建筑設計師的關鍵點。

璟瑞長安的設計單位是天鴻圓方。首鋼設備處0012商業地塊，也是這家設計公司。首鋼璟悅長安，則由基準方中設計。

選擇不同設計單位，大概是一種平衡策略吧。

煤倉博物館+豐富的配套

璟瑞長安的報規圖，很漂亮，彩圖、有景觀。

這種操作手法，在石景山比較常見。如：中海瑞文里、中海玉華玖章、中海長安玖章、中海長安源境，皆如此。

和很多樓盤設計方案不同，璟瑞長安多了一張區位圖，完整的畫出了北面煤倉博物觀全貌，以及周邊地塊的規劃。

先看總建面2.83萬平米的煤倉博物館：

1、六個南北走向的煤倉筒倉，每個筒直徑23米、高46.8米、南北長144米；

2、兩個臨時展館，9號館和10號館；首鋼大食堂；兩個會議室、一個辦公室；

3、北面還有一塊土黃色色塊，大概為寫字樓空間；

再看周邊，璟瑞長安的西邊和西北邊，皆為首鋼工業遺址博物館。

南面為0011多功能用地——占地1.45公頃、建面3.91萬平米；

東面為0009商業金融用地——占地1.75公頃、建面6.12萬平米；

東北為0021居住地塊、占地0.74公頃、建面2.07萬平米；

東南為0006公交用地、占地1.99公頃、建面6.17萬平米。

再往東面，還有0019（占地約2.4公頃）、0017（占地1.93公頃）和0014（占地1.64公頃）三個居住地塊。

璟瑞長安占地1.66公頃，東距地鐵11號線新首鋼站的D出口，近在咫尺，僅100多米。

從整體上看，璟瑞長安的周邊界面很不錯，北面和西面都是博物館，東面有商業、地鐵、公交和幼兒園等。

退線+限高，令樓棟排列緊湊

璟瑞長安的樓棟，蠻緊湊的。

它規劃7棟7-11層洋房，總建筑面積56078㎡，其中地上建面3.66萬平米，地下1.95萬平米。

七棟住宅樓，呈行列式排布，東西大抵對稱。大門在北側，有一個下沉庭院，與4#的首層架空層相連，形成一個會所體系。

南面6#和7#，緊挨紅線，距離僅有1米，西側5#也是如此。

璟瑞長安的容積率為2.2。一般而言，這種容積率不應該是純洋房設計，會導致樓間距太密。

璟瑞長安也是沒辦法。即便拿地文件限高45米，但它最終的建筑高度，只有33.45米。

為什么要這么操作呢？答案還是得從拿地文件里找。

1、受退線規定的影響

璟瑞長安北面，有一條進深8米的退線，退線面積約1620平米。

按照土地文件設計，1#、2#、4#距離最南面的煤倉，距離約40米、43米和66米。

2、最北排樓棟限高35米

一般來說，地塊樓棟設計是北高南低。

璟瑞長安在限高上很吃虧，拿地文件要求北排最高只能35米，導致南面的樓棟不好超過它。

6#和7#分別不能超過11層和9層，是可以理解到，為啥中間的4#不設計成建筑高度45米、15層呢？

花姐推測，璟瑞長安除了想保持純洋房社區的調性，也會提高得房率。

有了這兩大限制，璟瑞長安現在的方案，算是最優的了。

包括6#，不得不采取頂上退臺設計，也是出于日照的考慮。

此外，璟瑞長安圖紙上還有兩個小特點：

1、室外地坪標高，高于室內地坪15公分，這種設計比較罕見。在門頭溝的電建長安華曦府金安出現過。花姐推測，大概是為了拉高層高；

2、天鴻圓方的設計師，可能開小差了，忘記標注樓棟的出入口。

戶型配比，與兄弟差異化

璟瑞長安所在的石景山，蠻卷的。

主要在售樓盤，皆來自中海新城：中海寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境、中海瑞文里、中海玉華玖章。

還有一股力量，就是首鋼集團旗下的璟悅長安，以及元璽。元璽的大股東是首鋼建設，首鋼地產的兄弟公司。

它們的成績單，喜憂參半，小戶型走紅，大戶型冷清。

1、天鏡。2024年3月拿證，供應884套，網簽476套，成交均價6.5萬元/平米，成交金額40.37億元，地價覆蓋率71.96%；

2、中海長安玖章。2024年9月拿證，供應180套，網簽128套，成交均價7.59萬元/平米，成交金額18.81億元；

3、長安源境。2024年9月拿證，供應664套，網簽218套，成交均價5.97萬元/平米，成交金額15.71億元。加上長安玖章，地價覆蓋60%；

4、中海玉華玖章。2025年10月拿證，供應104套，網簽36套，成交均價7.31萬元/平米，成交金額4.73億元；

5、中海瑞文里。2025年9月拿證，供應819套，網簽352套，成交均價6.23萬元/平米，成交金額22.74億元。加上玉華玖章，地價覆蓋率60.73%；

6、璟悅長安。2025年7月拿證，供應700套，網簽234套，成交均價6.1萬元/平米，成交金額14.69億元，地價覆蓋率52.46%；

7、元璽。2023年12月拿證，供應818套，網簽551套，成交均價6.89萬元/平米，成交金額56.57億元，地價覆蓋率108%。

其中，璟悅長安是石景山樓市的首個好房子，中海瑞文里和中海玉華玖章緊隨其后。

現在，璟瑞長安來了。

它戶型的贈送手段很大：南向內嵌陽臺半送+北向設備平臺全送+飄窗全送。南北陽臺陽臺進深，皆為1.8米。

相比璟悅長安等其他三個好房子，璟瑞長安在贈送尺度上，略勝一籌，且是純洋房配置。

有關璟瑞長安的戶型配比，花姐推測它有三款主力戶型：85平米三居（290套）、100平米四居（55套）和119平米四居（51套），及8套頂層異型戶型，共計404套。

它有72%戶型的面積段，在90平米以下。

反觀兄弟璟悅長安，90-110平米戶型（97平米、107平米）共有580套，但110-120平米面積段，是空白。

這對兄弟，走了差異化路線，硬剛中海新城群狼。

花姐預計，不久后，首鋼地產將在石景山拿下第三塊地：首鋼園1610-0001、0002地塊，占地2.93公頃，建面6.01萬平米。

石景山樓市，雙雄格局正在形成中。