上海
這已經個哲學問題了
所以也允許我籠統的回答一下吧
01
坊間一直有個數據信號，關于2025年12月上海樓市成交又破2萬套，大概會站上2.2萬套的數據
從目前的趨勢來看確實如此
這是一個好事情
加上11月的2.2萬套，上海已經連續兩個月成交破兩萬
而且是在年底
這樣的成績可喜可賀
其實去年一整年的上海二手房數據都很好，月均成交能夠達到2萬套
這在大家意識中的淡市周期里這是一個了不起的結果
放眼全國，這是唯一
02
但是為什么很多人體感上感覺不到
核心邏輯在于
現在的主力成交不是我們身邊的大多數
不知道各位有沒有意識到
最近咱們手機里的中介兄弟很多的微信名都加了一個后綴（親屬過戶代辦）
包括不少門店門頭都開始醒目的寫著高品質的親屬過戶代辦只要2000
上海的手拉手交易一直都存在，而且占比一直龐大，中介為什么突然看上了這個蛋糕
簡單來說，也是迫于無奈
第一，各家中介為了做市占率
其他的二手房交易做不上去，用這個做點市占率提升下數據規模
第二，不少朋友過戶完之后可能就是再買房，也是一次機會
第三，一個關鍵因素，用這種方式接觸到真正的購房者
03
現在上海二手房成交的火熱，背后的代價其實是二手套均總價在持續下滑
各位知道嗎，目前市面上50%的購買力
是200萬以下的需求
這個變化有多大
三年前市面上50%的購買力還是300萬
樓市調整這幾年，總價段直接下滑了100萬
而上海300萬以下的客戶占比已經超過了70%，這種變化非常的大
可以說大到驚人
低總價客群的購買力在這一年急速放大，從而支撐了樓市的絕對成交套數
04
這不是簡單的房價下滑，而是剛需購買客群的本質性變化
現在的買房剛需不是我們常規眼中的年輕人、大學畢業生之類的
我一個中介朋友很直白的對我說
現在買一百多萬房子的都是在上海很多年的務工人員
他們從來沒想過，甚至沒準備在上海買房
但是突然抬頭一看
身邊租的房子只要一百多萬，大家湊一湊首付現在完全可以，月供和租金都差不多了
這件現象的發現，推動他們決定買房
05
他們買哪里
很簡單，買市中心的老破小
第一，對他們來說買房就是絕對的剛需
面積湊合而且出行方便，這兩點滿足的便宜房子即可
第二，老破小降價幅度最大，現在也最容易講價
好談也有的挑
一百多萬真的能在上海內環內買房
現在市面上流動性最大的就是這波房子，這也是很多中介門店改頭換面的原因
因為這波客戶真的對價格特別敏感，手拉手的業務公開化也讓他們有了可以磋商的可能
06
這就是市場數據火熱但是我們體感不強的原因
大家熟悉的那些購房者如今依然不買房
原來樓市被認定為無購買力的人群，如今進入了市場
那這部分的成交對于未來樓市回暖有幫助嗎
毫無疑問還是有的
因為這部分人進入市場關鍵要素就是補上了老破小的流動性，讓客群擁有了向上置換的可能
這些成交的存在真正具備一套帶兩套的可能性，從而讓整個樓市開始活躍起來
07
樓市什么時候算回暖
一個最重要的指標，就是：剛需開始買房了
沒有其他，就是這個信號
盯死這個信號就能看到市場回暖的跡象
無非現在不同的是，剛需變了
但黑貓白貓，能抓到老鼠的就是好貓
不論現在剛需長啥樣，現在能入場買房的就是對樓市巨大的支撐
他們之所以接盤就意味著價格已經跌倒他們心理價位了
如果這個意識繼續鞏固，本質上就是樓市開始回暖的理由
08
上海樓市在之前其實經歷一段高位盤整的周期
就是一手市場豪宅化之后吸納了全國3000萬以上的購買力進入上海，這創造了一段時間的樓市的火熱
但是本質上這種火熱是短暫的
因為這種需求沒有聯動性
買就買，不買就不買，沒辦法形成滾雪球
這也是現在上海一手房又有點冷的原因
但是現在二手成交套數的回暖意味著一個重要結論就是：基底剛需開始下場
這部分力量會推動老破小的釋放解套，也能讓這部分房東繼續往上置換，從而讓行業蓄水池開始活躍起來
這水不論流到二手還是一手，總是都是活水
09
我對今年的市場有信心
今年過年在2月，而1月市場成交穩在了2.3萬套左右，今年的市場應該不會太差
當下更期待小陽春，應該會有不錯的反饋
等待三月結束，數據出來，我們再聊
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