2026惠州新政落地！剛需、改善買房到底省了什么？（純干貨）

春節(jié)前夕，惠州發(fā)布樓市新政，旨在為“陽春三月”市場做政策上預(yù)熱！

2月14日，在2026馬年新春假期開啟之際，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、惠州市財政局、惠州市自然資源局、惠州市稅務(wù)局、中國人民銀行惠州市分行、國家金融監(jiān)督管理總局惠州監(jiān)管分局、惠州市住房公積金管理中心等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，文章鏈接

今日，結(jié)合惠州最新樓市政策，房姐為將在惠州買房的購房者整理一份買房干貨，有置業(yè)需求的粉絲記得收藏，或者轉(zhuǎn)發(fā)給身邊的朋友。

商業(yè)銀行貸款

新政：優(yōu)化住房套數(shù)信貸政策認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

居民家庭在申請個人住房貸款購買新建商品住房時，家庭成員在擬購房屋所在縣（區(qū)）名下無住房的，可按首套住房認(rèn)定。支持多子女、贍養(yǎng)老人的居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在擬購房屋所在縣（區(qū)）已有成套住房的，套數(shù)認(rèn)定核減 1 套，銀行業(yè)金融機構(gòu)按照優(yōu)化后的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行住房信貸政策。

房姐解讀：舉例，小李在惠州有一套房，可在惠城并無房產(chǎn)，按照新政，在惠城買房，可以首套住宅來認(rèn)定。就是說，首付款比例可做到1.5成，銀行房貸利率可執(zhí)行3.0%。

小羅在惠城有一套房，家里有兩個孩子，又與老人同住，需要在惠城再買一套改善居住，按照新政，套數(shù)認(rèn)定核減1套，也就是說，小羅再買房可以按照首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

新政滿足剛需需求， 降低首套房認(rèn)定門檻，使更多剛性購房群體能享受首套房貸優(yōu)惠，改善置換需求， 有助于降低購房成本。

房姐認(rèn)為這個政策出臺不出臺，對實際購房者影響并不大。因為惠州大多數(shù)銀行已經(jīng)執(zhí)行寬松的房貸政策，購房者基本能按照首套房標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。

此外，惠州市對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款早不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%，商業(yè)房貸利率為3.0%。

大家清楚，銀行房貸利率=lpr+加點BP。

惠州銀行房貸利率仍然執(zhí)行3.0%，也就是說2025年5月20日LPR下調(diào)之后，5年期以上LPR為3.50%。可是“加點”部分上漲了，由原來的-60BP，調(diào)到-50BP。

購買二手房辦理銀行按揭，也是一樣的首付比例和房貸利率。

注：二手房的首付款＝房屋總價-貸款額度；貸款額度＝評估價（1-首付比例）。

舉例：一套二手房的房屋總價是100萬，評估價是90萬，按照15％的首付比例來計算，那么，該二手房的首付款就是24萬【100萬-90萬（1-15％）】。

實際上，因為惠州房價降了，購買惠州二手房首付比例和貸款利率，與新房一樣。

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公積金貸款

一：貸款額度

按照新政，惠州市個人住房公積金貸款額度全面上調(diào)，具體調(diào)整如下：

首套房：個人最高貸款額度由40萬元提高至50萬元，家庭（夫妻雙方）由60萬元提高至90萬元；

二套房：個人最高貸款額度由30萬元提高至40萬元，家庭由50萬元提高至70萬元。

同時，二孩及以上的職工家庭購買首套、二套自住住房，申請住房公積金貸款的，最高額度在原來最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

首套房：個人最高可達(dá)60萬元，家庭最高可達(dá)108萬元；

二套房：個人最高48萬元，家庭最高84萬元。

高層次人才優(yōu)待加碼：最高可貸200萬

針對引進(jìn)人才，惠州此次進(jìn)一步加大了安居保障力度。根據(jù)《惠州市高層次人才分類目錄》，不同類別人才可享受的貸款額度再創(chuàng)新高：

• Ⅰ類人才（特級人才、A類人才）：

• • 個人最高額度從120萬元提至150萬元。

  • 家庭最高額度從180萬元提至200萬元。

  • 注：Ⅰ類人才貸款不受公積金賬戶余額限制，僅需滿足連續(xù)繳存滿6個月的基本條件。

• Ⅱ類人才（B類、C類人才、全日制碩士、副高級職稱及以上人才）：

• 首套房： 個人最高從70萬元提至80萬元，家庭最高從100萬元提至120萬元。

• 二套房： 個人最高從60萬元提至70萬元，家庭最高從90萬元提至110萬元。

二：公積金貸款比例

1.公積金貸款首付比例，跟銀行貸款首付比例不同。

用公積金貸款購買新房，不管首套還是二套，首付比例為2成。

用公積金貸款購買二手房同樣不管首套還是二套，首付比例為3成。

2.公積金貸款怎么判斷首套還是二套？

簡單來說，首套使用公積金貸款買房沒結(jié)清，不能再使用公積金貸款。首套是商業(yè)貸款，而且惠州有房，再用公積金貸款按照二套來算。在惠州無房，按照首套來辦理公積金貸款。

三：商轉(zhuǎn)公限制放寬：二套住房也可申請

新政進(jìn)一步放寬了商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款（商轉(zhuǎn)公）的限制，惠及更多改善型需求購房者。根據(jù)最新政策，取消了“商轉(zhuǎn)公”必須為家庭唯一住房的限制。

只要家庭名下在惠州擁有不超過兩套住宅性質(zhì)的不動產(chǎn)（包含此次申請商轉(zhuǎn)公的房產(chǎn)），均可申請辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

不予受理的情形：

家庭名下已有三套及以上住房。

在全國范圍內(nèi)已使用過兩次公積金貸款。

四：公積金貸款利率

自2025年5月8日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點 。其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.525%和3.075%。

五：異地公積金能在惠州買房

2024年10月29日起，在惠州買房異地住房公積金申請貸款不受戶籍限制：異地繳存職工在惠州購買預(yù)售商品房、確權(quán)房（現(xiàn)房）、二手房辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)，不受戶籍地限制，與本地繳存職工享有同等貸款權(quán)益。

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購房可以落戶

2024年10月25日起，惠州將進(jìn)一步拓寬落戶渠道。即凡在惠州市持有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的非戶籍人員，本人或其配偶可以在房屋所在地申請遷入戶口，其配偶、子女、父母可以隨遷。有效期三年。

持有合法房產(chǎn)可落戶政策，短期內(nèi)將刺激并帶動有入戶需求的購房者入市，對房地產(chǎn)市場的住房需求釋放形成一定支撐，進(jìn)一步加快惠州商品住宅庫存的去化。

如果是去辦理的人需要如下資料：10個工作日就能拿到戶口簿。

一：契稅方面：

對個人購買家庭唯一或第二套住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140㎡以上的唯一或第二套住房，分別減按1.5%、2%的稅率征收契稅。

二：購買二手房時除了契稅之外，會涉及到增值稅、個稅。

1.個人所得稅(賣方出，可與買房商量)，

滿五年且是家庭唯一住宅：免征

滿五年非家庭唯一住宅：總價的1%或者差額的20%

不滿五年：總價的1%或者差額的20%

注意：關(guān)于個稅可以沖減方面，還是當(dāng)下交易實際估計價以及賣家當(dāng)時買入發(fā)票價，當(dāng)下評估價高于當(dāng)時發(fā)票價則可以沖減。

2.增值稅(賣房出)

滿兩年：免征

未滿兩年：總價的3%

3.產(chǎn)權(quán)登記費(買房出)

80元/本，每增加一本不動產(chǎn)權(quán)證書加收工本費10元，

4.中介費

一般是按總房價的比例2%-3%支付，買賣雙方共同承擔(dān)。

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