上海，將迎來歷史性大底！

上兩篇都掛了，還想看的，私信小寶

第二篇掛意料之中，可能長假剛過，審核小姐姐還在回味與男友纏綿的長假余溫，沒緩過神來？

第一稿直接過，當時我就驚了！

這尺度在我心中也純屬碰運氣，早做好第一稿被退回，閹割后再試第二稿的準備

第一篇掛有點意外，主基調說中國優勢和國外缺點，咋也敏了？

想了下，大概率兩種可能

一是主基調雖正能量，但為客觀公正，文中還是用較委婉的筆法寫了點當前的問題，犯忌諱了？

二是引起共鳴后，轉發3000次，觸發內部預警，哪怕結論是不潤，但官方還是希望潤不潤的討論別引起太多人關注

思考這問題本身就已犯忌諱？

還有2月8日推送的《 這種走勢，可能性最大》也掛了

因為被判定為無從業資質預測股市？

還是因封面上南極跳海洋妞穿著過于暴露？

天曉得……

所以我這也算現身說法，證實第二篇核心觀點——刪帖無標準，像玄學，更像量子力學，永遠測不準

講真，人家要的可能就這個效果？

就要刑不可知，覺得天威難測？

前天上海出了“滬七條”

年初《求是》說接下去救市“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”，我當時就說，政策力度上來后，今年一線很可能見底

上海年后開的全國第一槍，算是一次性給足，還是繼續添油，和老百姓搞政策預期博弈呢？

市場有不同觀點，我個人傾向政策已一次性給足，即上海政策底大致已到

很多人以為的“一次性給足”就是限購全放開，想買幾套買幾套

對，其他城市都OK，唯有京滬有點難

日韓經驗早已證明，老齡化時代，人口和機會都在變少，為了生存，年輕人不得不進一步向賺錢機會更多的中心城市靠攏

上海外環內和北京五環內就是“躺平新時代”，房產投資最保險的兩大區塊，早就是明牌了

考慮到上海周邊都是有錢扎堆的包郵區，虹吸周圍有錢人的潛力遠大于“環京貧困帶”，長期看，上海市中心安全系數比北京更高

要是想買幾套買幾套，萬一未來通脹再起，房價升溫，難保不會有大量熱錢再次往核心區域投資，這和“房住不炒”基調沖突

所以 “滬七條”乍一看還扭扭捏捏，附加好多條件

又是外環內or外環外，又是社保or居住證，又是家庭or單身，又是1年or3年or5年，不熟悉上海情況的，看條款都容易暈

但說白了一句話：無論戶口哪里，只設一個較低門檻，就能擁有最少買1套，最多買2套的權利

交1年社保買1套，不在上海生活工作的人，突擊交1年就行

房產交易周期本就長，新房交房周期更長，對很多外地人來說，一年還是等得起的

對真正上海工作的人，3年社保也很容易達到，直接視同本地人，2套

還有老家或其他城市已交社保，現在交N份社保沒用且違法，以及在上海陪讀的家長、個體戶、農民工、家庭主婦/煮夫、大學生等各種沒法交社保的人，用更容易獲得的居住證也能買房，只是時間稍長，5年，證明你真在上海

我在網上遇到過很多40-60歲，人在外地，沒來上海生活打算，但想給孩子在上海買套房，既做投資，也算給孩子留個一線扎根的后路，但過去5年社保門檻太高，卡住了

以后只要孩子來上海讀大學，就能申請居住證，等大學畢業很快就有買房資格，在這個望子成龍心切，父母愿為子女付出一切的國家，這種需求，未來會越來越多

上面說的第二條意義不大，5年變3年還是添油戰術

但另兩條是量變到質變

1年社保門檻，無論時長還是費用，都能激發和上海沒關系的外地有錢人的投資保值置業需求

5年居住證，讓上海生活，但不愿/不能交社保的人也有了房票

公積金貸款額度最高提高到324萬也挺給力，疊加20%/35%首付比例，總價400-500的房子，基本不用商貸

要知道，上?，F在成交的二手房，差不多2/3總價低于500萬

沒錯，看新聞，上海的確有很多總價幾千萬的房子，好像滿大街都是千萬富翁，但2000多萬人口，終究還是窮人多啊~

目前公積金利率2.6%，商貸打完折最低也要3%，等于一下子降息40個基點

今明兩年，央行大概率還要降1-3次息，疊加公積金折扣，貸款成本能降到2.2%-2.4%

房價連跌4年后，上海不少市區老破小租金回報率已超該水平，當房貸利率低于租售比，對可買可租的人來說，心中天平就會逐漸傾向買房

所以我覺得今明兩年，上海將迎來歷史性的房價大底，也就是市場底

這也和高盛此前預測房價2027年見底吻合

但要注意，上海見底不代表全國都能見底，很多二線城市可能還要等等？

事實上，中國90%+房子只會一路陰跌，永不見底，最后價值歸零

等開征房產稅后，白送都沒人要，因為一旦買下就要補齊多年欠下的房產稅，傻子才接盤

還有，歷史性見底不代表馬上會漲，還有個筑底過程

期間有可能小幅反彈，但幾月后可能再次環比下跌，但不會再創新低

對剛需購房者來說，今明兩年就是上海上車的歷史性時間窗口

如果不差錢，下半年就可考慮出手，因為難保明年房價不會明顯復蘇

自住房和投資房不一樣，后者可右側交易，等趨勢明朗再下手，這錢不買房也有別的選擇，錯過也OK

但前者買的是生活必需品，更適合左側交易，畢竟市場下跌時，買家底氣十足，更容易殺出一個好價格

一旦市場轉為上漲趨勢，賣家心態轉穩，買家心態慌了，生怕再不下手還會漲，到時就很被動

但投資客最好再等等，房子早就不是最好的投資品，哪怕上海市中心也一樣，無論未來2年房價上漲潛力還是當下租售比，都還不夠有吸引力

投資的前提一定是經濟復蘇，崗位增加，收入提升，這樣租房市場才能有更多能付得起更高對價的有效需求

等房租回暖，租售比上漲，才可能迎來更健康可持續的房價回暖，到時才是投資入手時機

這個時間窗口還要等多久?

不知道，現在看不清，想想前兩篇掛的文章，或許能懂？

反過來說，賣房時間窗口呢？

我去年說過，一直糾結老房子要不要賣，9月試著掛牌，結果價格一路跌，11月果斷撤牌，12月租了出去，租期3年

我認為3年內，可能都不是賣房好時機

小換大或賣房創業/潤人的，另說