開工第二天，馬年救市打響第一槍！

社保年限從三年縮至一年、公積金貸款額度沖上324萬的歷史高位、居住證持有者終于拿到那張夢寐以求的“房票”…

上海，這座超大城市用一記精準的政策組合拳，向近千萬非戶籍人口發(fā)出前所未有的信號：

留下來，在上海安家吧！

2026年2月25日，十五沒過都算年，但上海顯然已經(jīng)迫不及待。

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》。

這份被簡稱為“滬七條”的文件，從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度打出組合拳，自2月26日起正式施行。

通讀政策全文，你會發(fā)現(xiàn)，這不是一次簡單的政策微調(diào)。

排頭一號的，就是松綁了限購政策，咱們將其拆分為以下——

非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房，社保或個稅繳納年限從3年直接縮短至1年，限購1套；

連續(xù)繳納滿3年的，可在外環(huán)內(nèi)增購1套；

持居住證滿5年的，無需社保即可在全市購買1套住房。

外環(huán)內(nèi)購房門檻從3年社保降至1年，粗略估算可增加購房潛力人群至少9萬人，這部分人群屬于剛需群體。

而社保滿3年可增購一套的政策，則直指改善型需求：

隨著家庭人口增加，外地人對二套房的需求正在上升，尤其是40歲以上中年人群對居住品質(zhì)的要求也在提升。

其次，首套公積金貸款最高額度從160萬提至240萬，疊加多子女家庭（上浮20%）和購買綠色建筑（上浮15%）政策，家庭最高可貸324萬。

這幾乎已經(jīng)創(chuàng)下全國城市公積金貸款額度的新高。

公積金貸款最高324萬，這是什么概念？

相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當前上海總價在300萬以下的二手房占比高達65%。

雖然不可能全部使用公積金購房，但公積金最高貸款額度反殺房屋總價這個事兒，象征意義不言而喻。

更關(guān)鍵的是，新政落實公積金“認房不認貸”——

名下無房或僅有一套且貸款已結(jié)清的，再次購房可申請公積金貸款；

多子女家庭的支持范圍也首套擴展至二套，貸款額度上浮20%。

除此之外，自2026年1月1日起，滬籍家庭子女成年后新購或置換住房，若該住房屬于成年子女家庭唯一住房，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

此前與父母共有住房的，新購后仍為唯一住房的同樣免稅，并可追溯退還多繳稅款。

毫無疑問，這是對滬籍家庭改善置換需求的實質(zhì)性松綁，精準解除置業(yè)稅費顧慮。

你注意啊，這里面有個細節(jié)很容易被忽略：

政策從今年1月1日起追溯執(zhí)行。

如果你年初剛買了房、屬于“成年子女唯一住房”的情形，之前繳的房產(chǎn)稅可以申請退還。

這條政策的核心意圖相當清晰——

掃清改善置換的最后一道稅負障礙，讓大伙兒換房時少一點后顧之憂。

“滬七條”直接指向三個緯度：降購房門檻、抬購房杠桿、清購房障礙。

上海這次用階梯式松綁，貫徹落實“支持合理需求”這條主線，清晰地釋放了一個重要信號：

誰是真剛需、誰是真改善、誰是這座城市想留住的人…

阿拉上海是門兒清的！

年還沒過完，就搶先發(fā)布新政，上海這波操作意圖十分明顯——

劍指即將到來的“金三銀四”！

事實上，上海樓市已呈現(xiàn)明顯的“暖冬”特征：

自2025年11月起，存量房交易連續(xù)3個月保持在2萬套以上的活躍水平；

今年1月二手住宅成交2.03萬套，同比增長26.69%，春節(jié)假期新房成交同比增近兩倍。

截至2026年1月底，上海新建商品住宅地整體去化周期為17.6個月，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)性分化顯著：

其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)去化周期10.2個月，供需相對緊平衡； 內(nèi)中環(huán)去化周期9.5個月，是成交最活躍的區(qū)域； 中外環(huán)去化周期11.4個月，處于均衡狀態(tài)； 外郊環(huán)去化周期18.1個月，為政策重點持續(xù)片區(qū)…

截至2026年2月，上海二手住宅掛牌量已回調(diào)至8.7萬套，較2024年10月高點時比減少約27.5%，自2025年5月以來，市場庫存已連續(xù)9個月保持下行態(tài)勢。

本次“滬七條”落地，大概率會進一步鞏固回暖勢頭，給“小陽春”確定性結(jié)結(jié)實實疊了個甲！

以下，我們從受益人群、政策力度以及政策邏輯三部分來拆解，大伙兒就會更加一目了然。

首先，上海近千萬非戶籍人口，是接下來上海樓市轉(zhuǎn)暖的關(guān)鍵所在！

統(tǒng)計顯示，截至2026年1月底，滬籍居民購房占比約55%-60%，非滬籍占比40%-45%。

截止至2024年底，上海非戶籍人口已達983.49萬人，占常住人口比重約40%。

非戶籍人群購房意愿高，對購房成本敏感。

激活這一群體，是消化二手房庫存、穩(wěn)定房價的關(guān)鍵，更是推動賣舊買新置換循環(huán)的核心所在。

另一方面，當前上海戶籍人口的整體生育率只有0.6，這是啥概念？比隔壁思密達還低。

這樣的人口結(jié)構(gòu)決定了，上海需要積極補充新鮮血液保持社會活力和社會保障體系基本面。

可問題是，過往限購政策卡得過嚴，這就導(dǎo)致大量實際繳納了社保的非滬籍人口長期租房，從現(xiàn)實來看，政策端需要糾偏。

其次，本次“滬七條”給出的政策力度相當有誠意。

外環(huán)內(nèi)社保從3年砍到1年，等于把門檻直接砸穿；

公積金最高可貸324萬，額度反殺全市六成二手房價；

稅費減免大大降低了最具改善能力和改善意愿那部分群體的改善成本…

為什么這次的政策力度這么猛？

除了咱們剛才說過的“上海需要新鮮血液”之外，從需求端來看，大伙兒是真的等太久了。

你想，近千萬非戶籍人口，有的社保交了兩三年、三四年、孩子在上海念書、生活圈子全在上海…

你說讓他們?nèi)ズ贾荨⑻K州、南京？沉沒成本太高，根本就不現(xiàn)實，而且也不符合上海現(xiàn)階段的現(xiàn)實需求。

從老百姓的視角看，這群老少爺們兒不是不想買、也不是買不起，而是一直被擋在門外…

與其讓他們耗著、等著、最后心涼了，不如把開門迎接——

社保滿一年的就讓買，滿三年的就讓置換，誠意給到位了，人心自然就留下來了。

第三，上海樓市調(diào)控的政策邏輯正在發(fā)生質(zhì)的變化。

縱觀上海限購政策演變——

2011年“2年累計1年社保”； 2016年“連續(xù)5年+已婚”堪稱史上最嚴； 2019年臨港試點放松，露出苗頭； 2024年外環(huán)外個稅/社保“3改1”； 直至當前的“1年社保可買外環(huán)內(nèi)”…

從全面收緊到精準寬松的完整周期，算是走了個明明白白。

這背后是樓市供需關(guān)系、分化行情以及人們置業(yè)心態(tài)等多重層面的系統(tǒng)性變化。

這一前置指標直接決定了整個上海市樓市調(diào)控的政策邏輯變化，與2025年12月中央經(jīng)濟工作會議所指出的“清理消費領(lǐng)域不合理限制措施”不謀而合。

這意味著什么？

意味著政策端已進入長期寬松通道；

意味著包括上海在內(nèi)的全部一線城市政策端有望跟進加碼。

這一輪政策松綁，表面上看是救樓市，但再往深想想，這不是一場不得不打的人口戰(zhàn)爭嗎？

非滬籍、持居住證、多子女家庭，是最直接的受益群體…

這三類人重疊在一起，指向的是同一個畫像——

那些真正在這座城市納稅、消費、養(yǎng)娃，卻始終差一張剛需或置換入場券的人。

通過眼前的這一通操作，上海似乎終于想明白了一件事：

清北復(fù)交、QS前100名校的碩博引進很重要，沒毛病！

而每天擠地鐵上下班、孩子在上海念書、社保交了三五年那幾百萬人，就地轉(zhuǎn)正也不能落下。

那么，大伙兒購買力能跟得上嗎？

咱們拿兩組數(shù)據(jù)對比一下，你就明白了。

2025年，全市居民人均可支配收入約9.2萬元，在全國范圍內(nèi)名列前茅。

根據(jù)2026年1月的市場數(shù)據(jù)，總價?500以上總價的新房占比高達65%?，成為新房成交的絕對主力，新房市場熱銷項目多集中在內(nèi)環(huán)、中環(huán)及核心區(qū)域；

同一時期，上海300萬以下總價的二手房成交占比高達?65%?，90㎡以下戶型的成交占比?64%?…

你注意了沒？上海的新房和二手房市場已經(jīng)形成了涇渭十分分明的兩個市場。

從需求端的視角來看，留在上海依舊極具吸引力，而且留下來的難度比這次調(diào)整期開啟之前要肉眼可見得容易許多。

對于那些已經(jīng)扎根本地、各方面都較為穩(wěn)定、且具有改善意愿的家庭呢？看看以上兩個價格區(qū)間就能一目了然“賣一賣一”的需求缺口有多大。

所以說，這次“滬七條”背后，有個隱藏的主線任務(wù)：

甭管是剛需還是改善，為更多真實需求家庭拆掉多余的限制，讓上海樓市內(nèi)部的置換鏈條順滑運轉(zhuǎn)。

目前的局面是：掛牌量降了、成交量穩(wěn)了，但置換鏈條上還有些許猶豫。

社保門檻下調(diào)、公積金額度上調(diào)、定向稅費減免…無疑招招都是在大伙兒背后推了一把。

大伙兒不妨觀察一下接下來可能到來的“小陽春”——

譬如，低總價房源成交量能否在暖冬行情的基礎(chǔ)上再上一個臺階；

譬如，賣舊買新的熱情與改善盤去化流速能否真正形成正向反饋。

以上這兩個指標持續(xù)的力度和長度，直接決定了本次“滬七條”的實際效果。

今天的文章末尾，讓我們來回答一個非常現(xiàn)實的問題吧！

現(xiàn)在，到底是不是剛需買房或改善置換的好時機呢？

我的看法是：無論剛需還是改善，對于在上海真正有自住需求的家庭而言，當下的確是近年來政策環(huán)境最友好、窗口期特征較為明顯的時刻。

政策端來看，上海作為頭部一線城市，在現(xiàn)階段已十分友好，與之前的嚴格限購相比早已判若兩城。

去化周期來看，當前上海外環(huán)以內(nèi)的去化周期其實都已相對合理，且市場流速也愈發(fā)趨于穩(wěn)定。

當然，這還要結(jié)合自身情況來看，個人認為這是最重要的一點。

如果你剛好是符合新政條件的非滬籍剛需，社保已滿一年，能上車外環(huán)內(nèi)，那不妨趁這個陽春三月去實地看看房；

如果你是家有老破小的滬籍改善家庭，想賣掉老破小置換一套品質(zhì)更好、居住體驗更好的房子，最近也可以看起來了。

如果你確實有置換的打算但并不十分著急，那可以先觀察一下這次新政過后的市場走向，同時也期待一下其它層面與政策端打配合…