上海樓市“金三”行情強(qiáng)勢兌現(xiàn)：二手房量價(jià)齊升、新房復(fù)蘇提速

華潤時代雲(yún)境項(xiàng)目開盤。 受訪者供圖

本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

“滬七條”落地后，3月上海樓市迎來成色十足的“小陽春”：多個新房項(xiàng)目客流與成交顯著改善，二手房市場表現(xiàn)尤為亮眼，以31215套的成交量創(chuàng)下近5年新高、近10年同期第二高紀(jì)錄，價(jià)格更終結(jié)了長達(dá)33個月的下跌態(tài)勢。

保利發(fā)展相關(guān)人士向《華夏時報(bào)》記者表示：“從保利發(fā)展上海公司來看，3月新訪量較1—2月提升74%、成交較新政前增長三成，盤均訪交達(dá)到全市競品的1.7倍，跑贏大勢，整體回暖速度明顯。”

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析指出，從全國核心城市來看，上海目前表現(xiàn)出的復(fù)蘇力度與市場韌性，使其成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

新房市場成交激增

2月25日，上海出臺“滬七條”新政，從限購門檻、公積金貸款、房產(chǎn)稅征收等七大維度對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

3月以來，借助新政紅利，房企搶抓市場窗口期積極推盤去化，上海多個新房項(xiàng)目來訪量與成交量同步走高。

華潤上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，今年3月，公司旗下澐啟濱江項(xiàng)目熱銷112套，銷售面積達(dá)3萬平方米，銷售金額突破40億元，短短4個月內(nèi)累計(jì)成交金額已達(dá)108億元。另一款熱銷產(chǎn)品時代雲(yún)境（時代之城三期加推產(chǎn)品）表現(xiàn)同樣亮眼：3月成功售出180套房源，銷售金額達(dá)11億元，穩(wěn)居3月上海新房銷售套數(shù)榜單首位。據(jù)華潤上海公司介紹，從整體來看，時代之城大盤累計(jì)銷售已超2000套。

華潤的表現(xiàn)并非個例。位于楊浦新江灣城的建發(fā)海宸項(xiàng)目，其3月來訪量超1500組，成交套數(shù)60余套，位列楊浦區(qū)3月及一季度成交榜首。建發(fā)房產(chǎn)上海事業(yè)部副總經(jīng)理陳鳳表示，項(xiàng)目售樓處周末日均有效接待客戶量突破了150組，較政策出臺前翻了一番。同時，公司旗下位于金山新城的瑞湖項(xiàng)目，聯(lián)排產(chǎn)品的來訪量環(huán)比上漲12%。

建發(fā)海宸項(xiàng)目售樓處。 受訪者供圖

中海地產(chǎn)上海公司營銷總監(jiān)陸溢華表示，“滬七條”落地后，公司旗下項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)來訪量激增，成交量亦出現(xiàn)突破。其中，安瀾上海在新政后的首個周末，單周到訪量實(shí)現(xiàn)10倍增長，錄得熱銷約6.3億元。普陀真如的中海·環(huán)宇玖章，新政后二批次加推，3月來訪量再創(chuàng)歷史新高，有望突破1300組；楊浦中海·云邸玖章在新政后的來訪環(huán)比2月增長500%，成交環(huán)比增長254%。

“訪客量與成交量較新政前已實(shí)現(xiàn)翻倍增長，目前（市場）活躍度已回升至2025年3月以來的近一年高位。”保利發(fā)展相關(guān)人士也向記者介紹說，今年3月，公司在上海的多個項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。如保利世博天悅項(xiàng)目來訪較新政前漲幅約25%，周均來訪約110組，成交套總價(jià)提升，5000萬級產(chǎn)品流速提升50%，成交套總價(jià)漲幅12.5%；楊浦新江灣城的保利珺園項(xiàng)目日均來訪量較新政前提升30%，周均來訪460余組等。

上述企業(yè)的亮眼表現(xiàn)，正是上海新房市場3月成交激增的生動縮影。整體而言，上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上海新建商品住宅成交面積達(dá)56.3萬平米，環(huán)比激增251.6%，反彈力度顯著。尤其是寶山、嘉定等剛需及首次改善需求集中區(qū)域，成交面積均超5萬平米，成為支撐新房成交爆發(fā)的核心力量。

值得關(guān)注的是，隨著市場持續(xù)回暖，新房市場優(yōu)惠收窄信號也已開始顯現(xiàn)。據(jù)公開報(bào)道，保利都匯和煦項(xiàng)目宣布自3月9日起，在售洋房房源成交價(jià)格全線上調(diào)0.5%，3月23日起進(jìn)一步收緊購房折扣；金海雲(yún)墅、華發(fā)海上都薈、壹江臻邸等多個項(xiàng)目也計(jì)劃于4月逐步收減購房折扣。

不過，業(yè)內(nèi)人士對當(dāng)前部分樓盤的價(jià)格調(diào)整持理性態(tài)度。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“個別開發(fā)商出現(xiàn)漲價(jià)行為，多是其采取的營銷行動，主要是給購房者心理壓力，促使買家快點(diǎn)入市。”

二手房成交創(chuàng)近5年新高

與新房市場的回暖態(tài)勢相比，上海二手房市場的復(fù)蘇表現(xiàn)更為突出，量價(jià)齊升態(tài)勢顯著。新政發(fā)布以來，二手房市場供需兩端均出現(xiàn)積極變化：購房者入市意愿顯著增強(qiáng)，賣方掛牌心態(tài)更加積極，存量房源消化速度加快，有效推動市場底部不斷夯實(shí)。

根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的數(shù)據(jù)，今年3月，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽31215套，一舉創(chuàng)下2021年3月以來近5年的最高紀(jì)錄，直觀印證了市場信心的強(qiáng)勢回歸。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根介紹說，3月全市二手房成交量達(dá)到3.1萬套，同比去年3月增長6%，較今年1月大幅增長37%。自“滬七條”新政發(fā)布以來，買方入市意愿積極，2025年6月買方平均成交周期為49天，今年3月的平均成交周期已縮短至39天。

據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，從單周和單日數(shù)據(jù)來看，3月2日—3月8日，上海二手房周度成交5709套，年后市場開始逐步復(fù)蘇；3月9日—3月15日單周二手房成交7233套，回暖步伐明顯加快；3月16日—3月22日單周成交量再度刷新紀(jì)錄，達(dá)7488套；3月23日至29日，二手房累計(jì)成交7732套，持續(xù)刷新近5年最高周成交紀(jì)錄。

單日成交數(shù)據(jù)亦十分亮眼，我愛我家數(shù)據(jù)顯示，上海二手房3月28日（周六）成交1585套，創(chuàng)近5年新高，次日（周日）成交1442套，周末兩天合計(jì)成交3027套，這一成交量也成功刷新了近5年的周末成交峰值。58安居客研究院監(jiān)測顯示，“滬七條”落地后30天，上海二手房日均成交961套，較2024年上一輪政策落地后提升22.9%，周度成交始終維持高位，進(jìn)一步印證了市場熱度的持續(xù)性。

價(jià)格端亦釋放出企穩(wěn)回升的積極信號。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年2月，上海二手住宅銷售價(jià)格在連跌九個月后，首次出現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%。基于此，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1%。中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，3月二手住宅均價(jià)55075元/平米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長達(dá)33個月的下跌態(tài)勢。

市場復(fù)蘇仍需穩(wěn)步推進(jìn)

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次上海樓市“小陽春”行情的強(qiáng)勢兌現(xiàn)，是政策引導(dǎo)與供需優(yōu)化雙重驅(qū)動的結(jié)果。

“這一系列表現(xiàn)充分體現(xiàn)了新政的精準(zhǔn)施策與促進(jìn)作用。”李根認(rèn)為，新政通過優(yōu)化限購、降低交易成本等多維度發(fā)力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。政策的持續(xù)發(fā)酵，為市場注入了流動性，推動上海二手房市場在量價(jià)齊升中穩(wěn)步邁入良性循環(huán)的復(fù)蘇通道。

市場供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，進(jìn)一步為行情回暖注入動力。以二手房市場為例，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海二手房自2025年8月起進(jìn)入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期已減少25.7%，供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化。

受訪人士普遍認(rèn)為，展望未來，若當(dāng)前市場積極情緒得以延續(xù)，上海有望在“小陽春”行情中保持較高活躍度。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月上海二手房3萬套的成交量，總體處于歷史偏高位水平。結(jié)合去年底及今年一季度的交易量來看，上海市場已基本穩(wěn)住，也為后續(xù)房屋置換積蓄了較多潛在需求。若二季度交易數(shù)據(jù)能繼續(xù)維持高位，保持在2.5萬套/月左右的水平，將進(jìn)一步體現(xiàn)市場交易的活躍態(tài)勢。進(jìn)入3月下旬及后續(xù)月份，中高端改善型需求和豪宅市場的成交也有望提振，即市場熱度將有所擴(kuò)圍和傳導(dǎo)。

我愛我家研究院也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始邁向新的階段。上海一線城市基本面較好，住房剛性需求和改善性需求長期存在，而且房地產(chǎn)政策仍具備優(yōu)化空間，因此，“回穩(wěn)向好”行情有望延續(xù)，推動上海樓市實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。該機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的《上海房地產(chǎn)市場需求與預(yù)期問卷調(diào)查》數(shù)據(jù)也顯示，41.4%的受訪者認(rèn)為，未來1—2年上海房地產(chǎn)市場價(jià)格會上漲。

不過，曹晶晶仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。在其看來，若當(dāng)前市場情緒能夠延續(xù)，上海有望在3—4月“小陽春”行情中保持較高活躍度：“但需關(guān)注的是，市場企穩(wěn)仍將是一個漸進(jìn)過程，其后續(xù)的持續(xù)性仍依賴于居民收入預(yù)期及房價(jià)預(yù)期修復(fù)等宏觀基本面的實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。”

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>