王健林再賣萬達(dá)廣場，他到底如何從中國首富，走到現(xiàn)在這個(gè)地步？

王健林又賣了一座萬達(dá)廣場，回籠了20億的資金。今年才過去2個(gè)月，他已經(jīng)再賣了4座萬達(dá)廣場了。時(shí)間回到9年之前，王健林還是坐擁3000億資金的中國首富。那他到底是如何從中國首富走到現(xiàn)在這個(gè)賣賣賣的地步呢？

時(shí)間我們撥回到2012年，這一年王健林以860億的身家成為了中國首富，并且在年終的CCTV年度財(cái)經(jīng)人物的頒獎(jiǎng)典禮上跟馬云留下了那個(gè)著名的1億對(duì)賭。不知道是不是為了跟馬云賭一口氣，還是他真的認(rèn)為中國的房地產(chǎn)還有很長的春天。于是從2012年開始，王健林走上瘋狂的杠桿擴(kuò)張之路。

2007年之后，恒大的高杠桿，讓他們從一家廣州的房地產(chǎn)公司一躍成為了全國前幾的地產(chǎn)巨頭。這無疑是刺激了很多地產(chǎn)公司的老板。王健林在2012年成為中國首富之后似乎也有一些飄了。

在這之前，萬達(dá)擴(kuò)張速度并不算快。萬達(dá)從0到100，足足用了十幾年的時(shí)間。2009年之前，王健林每年也就是蓋幾個(gè)萬達(dá)廣場而已。可是到了2012年之后，他就開始瘋狂上規(guī)模了。2012年新建17座萬達(dá)廣場，2016年竟然新建了56座，之后幾年都保持了每年新建50座左右的速度。萬達(dá)廣場總數(shù)量很快就超過了400座。

這里就有一個(gè)問題了。我們都知道商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，回報(bào)周期是非常長的。王健林哪里來那么多錢去蓋萬達(dá)廣場呢？要知道算上拿地成本，還有建設(shè)成本，一座萬達(dá)廣場沒有10億，基本下不來。如果是在一二線城市的優(yōu)質(zhì)地段，那成本會(huì)更高。

如果單純靠銀行貸款，萬達(dá)也不可能擴(kuò)張這么快。這里王健林用了一個(gè)辦法，那就是住宅地產(chǎn)反哺商業(yè)地產(chǎn)。王健林每次拿地蓋萬達(dá)廣場的時(shí)候，也會(huì)在旁邊拿下一些住宅用地，然后再蓋一些住宅來銷售。因?yàn)楫?dāng)時(shí)全國的房地產(chǎn)非常火熱，房子基本都是不愁賣的。

所以王健林這個(gè)模式最初也是非常成功的。同時(shí)萬達(dá)廣場并非全部物業(yè)自持，萬達(dá)廣場的金街也是對(duì)外銷售的。萬達(dá)廣場的銀行融資可以解決一半的資金，剩下一半的資金就靠物業(yè)銷售。靠著這個(gè)模式，王健林就在全國瘋狂復(fù)制。

同時(shí)為了拿到更多的融資，王健林拿了很多1到3年的短期貸款，這導(dǎo)致萬達(dá)的資金壓力迅速變大。除了商業(yè)地產(chǎn)之外，2015年開始，王健林又大舉投資文旅。實(shí)際上王健林并不是想要靠文旅賺錢，而是用文旅加地產(chǎn)的模式來拉大資金鏈。2015年開始王健林在文旅方面就累計(jì)投入了1800億。

同時(shí)2015年開始，王健林又在海外大舉投資。26 億美元收購AMC 院線，35 億美元收購傳奇影業(yè)等等。

不過萬達(dá)這個(gè)住宅銷售反哺 + 銀行抵押融資模式也有弊端。因?yàn)槠渌竞芸煲矊W(xué)會(huì)這個(gè)模式，于是大家都在搶地，這就導(dǎo)致地價(jià)大漲。大家的成本就上去了。2017年開始，內(nèi)地樓市的地價(jià)幾乎就已經(jīng)失控了。

為了進(jìn)一步解決資金問題，王健林先是完成340億的私有化退市，又準(zhǔn)備到內(nèi)地上市。結(jié)果內(nèi)地上市失敗，而340億私有化資金對(duì)賭又爆倉了。2017年的時(shí)候，王健林已經(jīng)發(fā)生問題了，開始踩剎車賣資產(chǎn)了。

當(dāng)年他把文旅項(xiàng)目跟酒店都賣出去，回籠了600多億。可是之后中國樓市開始暴雷，讓萬達(dá)等地產(chǎn)公司之前高價(jià)拿的地都成為了燙手山芋。關(guān)鍵之前萬達(dá)擴(kuò)張?zhí)欤Y(jié)果現(xiàn)在樓市暴雷，房子賣不出去，資金鏈就開始斷了。萬達(dá)之后就不得不靠賣資產(chǎn)來還債了。問題就是樓市暴雷了，經(jīng)濟(jì)不行了，資產(chǎn)也賣不出一個(gè)好價(jià)錢。

于是王健林就這樣迅速隕落了。王健林失敗的原因，第一個(gè)是大環(huán)境的問題，第二個(gè)就是個(gè)人判斷的問題。2012年李嘉誠已經(jīng)開始在內(nèi)地賣資產(chǎn)了。可是王健林卻選擇加杠桿上規(guī)模。

如果王健林不這么干，守著自己百來個(gè)萬達(dá)廣場，精耕細(xì)作，好好運(yùn)營下去，現(xiàn)在成不了李嘉誠，那也不至于是現(xiàn)在這個(gè)樣子。