新政更利好二手房， 500萬以內是本輪政策受益“主力軍”

2月25日上海發布樓市“滬七條”《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，通過調減限購、優化公積金貸款和完善房產稅等措施，進一步擴大潛在購房群體。本次新政利好上海樓市整體，但對于二手房市場影響更大，主要由于當前上海樓市已經步入到存量市場，新房和二手房比例達到1比5，二手房市場在新政的作用下受力更大。

目前二手房市場成交體量龐大，2024年至今上海二手房以價換量，在多輪政策影響下，二手房價跌幅收窄、成交量進一步放大。2025年全年上海二手房成交23.3萬套，同比上漲3.9%，創近四年新高。二手房成交結構方面也出現了新特征，呈現剛需增加、中間段萎縮、高端穩定的啞鈴型結構。

但由于新房市場在“好房子”新規范影響下，高品質產品的持續供應，二手房的價格優勢隨著總價段上升逐漸“失靈”。從一二手聯動關系來看，1000萬以下二手房分流新房，1000萬以上傾向新房。因此各價段二手房受到的推動力并不相同，那么哪個價格段結構性利好最顯著？下面我們逐個解析：

第一、極致剛需（300萬以下）總量增加， 政策受益主力軍

一方面，該價格段是二手房絕對主導的區間，300萬以下的幾乎全部進入二手房市場、二手一手套數比升至34.8，新房只在金山奉賢崇明臨港出現。

另一方面，該價格段也是二手房交易中的主力價位，300萬以下全年成交套數為14萬套，占比上海整體成交量超5成，同比增幅高達21.3%。該價格段增長主要受到五個方面的影響：1、二手房價格下跌，低價位、高性價比房源增多；2、租售比增加，以買代租的客戶在政策影響下入市；3、以大換小、賣房養老的客戶、售房給子女分家產；4、中產降杠桿客戶增加； 5、部分搏拆遷預期的客戶。

從成交環線分布來看，300萬以內二手房2025年外環外成交套數占比達6成，外環內占比4成，本次新政主要放寬外環內購房門檻，外環內非滬籍居民購房門檻降低由原來的滿3年及以上調整為滿1年及以上?，而外環外限購此前已經調整為1年以上，新政前后沒有變化。也就是說新政后增量主要來自于外環內的四成客戶，主要來源以買代租、博拆遷及追求性價比的客群，疊加新政公積金貸款額度從160萬提高至240萬，以300萬為例，公積金貸款額度貸滿240萬，30年計算，月供9608元，對公積金額度高的極致剛需300萬入住上海外環內還有具有較大的吸引力。

第二、中間價段（300-1000萬）總量萎縮，二手房分流新房明顯

該價格段可以進入新房市場也可以進入二手房，但是該價格段內二手房價格優勢明顯，持續分流新房。

一、300-500萬價格段全年成交套數為6.5萬套，總量縮減，占比總成交套數的27%。從成交環線來看，外環外仍是主要成交區域，占比約5成，相比300萬以下極致剛需略有下降。新政后外環內購房資格放寬，公積金貸款額度提升，疊加近三年來300-500萬二手、一手套數比呈現持續上升的趨勢，2025年套數比升至6.4，該價格段二手房交易同樣利好明顯。

二、500-1000萬價格段全年成交3.8萬套，總需求量萎縮，主要由于部分中間階層受經濟環境影響，推遲購房，以及部分客戶受新一代住宅供應增加，選購新房。但近三年該價格段二手、一手套數比也呈現持續上升的趨勢，有購房需求的群體傾向于購買二手房，尤其是800-1000萬總階段，在新房市場屬于“尷尬價段”，一、該預算在改善群體里面屬于預算有限的二次改善，有消費降級的跡象；二、在市區里面很難找到總價匹配的舒適房源，郊區的房子又看不上，只能在靠近中心城區的板塊將就；三、在性價比二手房、與新房之間來回挑選，部分需求通過二手房解決。該價格段新政后成交活躍度有望提升。

因此，新政后中間價段（300-1000萬）由于二手房價格優勢明顯，新增剛需及剛改購房群體傾向于優先選擇二手房，尤其是300-500萬價格段基數大，公積金額度提升影響更大。

第三、中間價段（1000-2000萬）傾向新房，二手房分流不明顯

該價格段二手房價格優勢帶來的分流并不明顯，主要在新房市場該總價段項目在新規范下，購房成本無明顯增加、而項目得房率提升、品質提升帶來的“質價比”提升。客戶選房的邏輯不再依賴“表面價格”，而是轉化為實際使用面積的價格、同樣舒適度下的購房成本、項目品質情況、生活配套的便利性、區位等一系列反應“質價比”的因素。因此新政后對該價格段二手房市場影響有限。

第四、高端客戶（2000萬以上）傾向新房，二手房分流弱

該價格段主要為資產配置，價格因素影響較小。2025年2000萬以上成交套數相比2023年上漲22.7%，反映高端客戶的資產配置需求依然旺盛。其中2000-5000萬價格段二手房總需求相對穩定，高品質供給能驅動需求釋放，二手房價格優勢帶來的分流不明顯。5000萬以上價格段二手房受新項目供給推動，2024-2025年成交連續上漲，二手房分流弱。因此新政后對該價格段二手房市場影響較小。

綜合來看，本次“滬七條”新政的出臺，進一步釋放了外環內購房需求，對上海二手房市場形成了結構性利好。不同總價段的表現分化明顯：500萬以下價格段已經是二手房成交的絕對主力，占總成交量比例近8成，二手房憑借價格優勢和較高的性價比，成功分流新房需求，是本輪政策受益的主力軍；500-1000萬之間總量縮減，但是二手房/新房套數占比持續提升，二手房價格優勢明顯，新政后成交活躍度有望提升；而1000萬以上中高端及豪宅市場則受新房產品力提升影響，二手房吸引力相對減弱，購房決策更聚焦于“質價比”與資產配置邏輯。

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