舊改松綁了，深圳的拆遷戶又有盼頭了

深圳這次是真的著急了。

3月1號，住建局和規自局甩出一份文件，其名字挺長, 為《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》，簡單來說，就是給深圳的舊改松松綁，給樓市輸輸血。

這事情是要仔細想想，其中有兩招比較厲害。

第一招，土地移交率松綁。

以前開發商開展一片舊改，得拿出一大塊地交給政府用來做道路、學校、綠地，這就是土地移交。

比例是固定的，沒人能改變。可問題是，房價上漲的時候還能行，能算得過來賬；現在房價跌成這樣了，再按照那個比例交地, 開發商一計算賬目就會虧本。

那還不是如拖著，反正開工也是沒活路，不開工還能喘口氣。于是深圳到處都是拆了一半的城中村，釘子戶和開發商互相耗著，城市界面亂糟糟的。

當下政策改變, 符合條件的項目，可以重新核定土地移交率，并且不用走那些麻煩的計劃調整程序，直接就被納入單元規劃審批。

這意味著什么？

簡單說，就是讓開發商少交一些地, 多留下一些地來蓋房子售賣。可售面積變多，利潤空間也就又有。那些在寶安、龍崗、龍華那邊處于不冷不熱狀態的舊改項目，忽然就有機會緩一緩。

第二招更加厲害，城市更新可以不建保障房。

以前拿地有這么個規定，你蓋商品房是行的，但得配建一定比例的保障房，美其名曰社會責任。

開發商也接受，畢竟能把成本攤到房價里。但現在房價撐不下去，保障房占的那塊地，原本能賣商品房回籠資金的，現在成了賬面上的負擔。

新通知表明，沒完成規劃審批的項目，基本上并不配建保障房，取消獎勵面積。這樣一來，開發商能售賣的房子就變多了，那些因為算不明白賬而停下的項目，就有重新啟動的可能性了。

有的人可能會跳出來說，這難道不是給開發商讓好處嗎？那保障房任務完不成可怎么辦？

別著急，文件里還有后半句：保障房通過新增建設、存量房屋盤活、多種收購等途徑統籌落實。這意味著, 不把保障房的擔子全放在舊改項目上，能夠買現成的商品房來當作保障房，這難道不就是去庫存嗎？

說實話，深圳這一輪樓市調整，下跌得特別厲害，很多舊改項目不是不想開展，而是確實沒辦法干下去。

成本在那兒放著, 房價也在那兒放著，硬干就是虧錢。結果就是項目擱在那兒，村民回遷沒盼頭，開發商資金鏈緊巴巴的，政府稅收也收不到三輸的局面。

當下，深圳已經想明白了，與其讓項目就這么放著，還不如把好處讓給開發商, 先把這個局面搞活。

這就是典型的“算賬”思維。

以前是政府算政府的賬, 開發商算開發商的賬，各自琢磨自己的，沒法算到一起。現在政府主動調整規則，讓開發商能把賬算得平衡，項目才能夠運轉起來，項目一旦運轉起來，村民能夠搬回來住，開發商能夠收回錢，政府有稅收，三方都能得到好處。

今年2月6號，深圳開了一場規模比較大的城市更新推進會，市長親自進行部署，要求“拿出實在的作風、采取有用的辦法”，去解決項目推進中的阻礙和難題。而這份通知, 就是那次會議的落實結果。

還有一個背景得說一說：在過去5年里，深圳人均由土地出讓產生的可售住宅面積，總共僅僅是1.8平方米。而北上廣是什么，都超過了5平方米。深圳不是不想供應土地，而是真的沒土地了。盤活舊改，差不多成了深圳增加住宅供應的唯一辦法。

當然，別指望深圳房價馬上就會漲起來。

政策是放松了，可是市場會不會買賬，還要看購買力能不能跟得上。深圳的購買力不弱，但經過這一輪調整，大伙手里的錢都緊吧了，預期也變了。開發商敢不敢拿地，村民愿不愿意簽約，銀行敢不敢放貸, 這些都是相互關聯的，任何一個環節出問題都不行。

不過有一點是可以肯定的，深圳正在用市場化和法治化相結合的辦法，去解決城市更新當中的難題，不是硬逼著牛低頭喝水, 不是搞一刀切，而是通過調整規則讓各方都能夠有掙錢的機會。這才是長效機制該有的樣子。

接下來就看北京上海跟不跟了。深圳已經出招，樓市這盤棋，才剛剛開始活起來。