如果樓市回暖，注定從天河開始

今天上午，2026年天河區(qū)春季土地推介會舉辦，46宗地塊齊刷刷亮相。

金融城一線江景宅地、容積率1.1的山水低密地塊、450米高的廣州第二高樓……

放在前幾年市場火爆的時候，這里面的地塊隨便拎出一塊都能上頭條，但今天，天河選擇在這個時間點直接All in。

用意也不難理解，趁著馬場地塊的余溫未散，再抓緊添一把火，全力把市場熱度炒起來。

再看地塊詳情，總共46宗地，商住用地10宗，產(chǎn)業(yè)用地36宗。總用地面積近94公頃，總建面超390萬㎡。

其中的重頭戲住宅用地，我把它分成三類，咱們一類一類看。

第一類，是金融城的“王炸組合”。

金融城這次一共拿出16宗地，占了推介總量的三分之一，起步區(qū)和東區(qū)各占一半。

金融城東區(qū)AT101815地塊，是本場推介會的最大看點。

用地面積13651㎡，容積率5.9，建面約8萬㎡，體量不大，但足夠精致。

地塊地處地鐵5號線東圃站往西約700米，步行十分鐘出頭能到，但真正值錢的不是地鐵，是它一線臨珠江，無遮擋。

金融城東區(qū)這3公里江岸線，是廣州為數(shù)不多還能拿出來說的南向江景資源，地塊對面就是北帝沙島，西望金融城起步區(qū)天際線，東看琶洲。

而且隔壁就是鵬瑞1號，15萬+/㎡的錨在那里擺著，周邊還聚集了澳門國際銀行、酷狗音樂、詩悅網(wǎng)絡、中建四局等一批企業(yè)。

金融城東區(qū)現(xiàn)在的定位是“城央水岸示范區(qū)、科創(chuàng)總部集聚區(qū)”，有產(chǎn)業(yè)、有景觀、有圈層，這塊地如果做成200㎡起步的大平層，大概率又是一個要靠搶的項目。

金融城起步區(qū)AT091007-1、AT091007-2地塊則屬于“回鍋肉”，在去年曾作為整體掛牌出讓，但后續(xù)因故終止出讓了。

此后又拆分為兩塊地，其中1地塊在年底掛牌，樓面價約4.2萬元/㎡，但最終依然在起拍前夕終止了出讓。

如今再度拿出來，很可能會在價格上再度讓利，再加上珠實的項目就在隔壁，很可能會采用聯(lián)動開發(fā)的模式，實現(xiàn)教育、商業(yè)配套的均衡。

這兩塊地的位置也很好，江源半島隔壁，與佳兆業(yè)壹號一路之隔，4號線和5號線交匯的車陂南站上蓋，交通不用愁。

除了住宅用地以外，這次金融城起步區(qū)還推了一宗重量級產(chǎn)業(yè)用地，AT090927地塊，規(guī)劃高度450米。

要知道西塔也“才”432米，這棟樓建成后，將是廣州第三高地標（僅次于廣州塔、東塔），成為金融城的天際線擔當。

此外起步區(qū)翠島周邊的6宗產(chǎn)業(yè)用地這次也集體亮相，起步區(qū)最后的拼圖，正在一塊塊補齊。

第二類地塊，則位于坐擁“后全運紅利”的奧體板塊。

借力十五運會，廣東奧林匹克體育城已經(jīng)蝶變成“城館一體、賽民雙贏”的國際級活力新核。

今年奧體芯計劃舉辦全國賽事超40場、演唱會近50場，文體流量池的效應正在釋放。

板塊這次推出4宗宅地、5宗產(chǎn)業(yè)用地。

廣東電視臺AT1003083地塊、AT1003084地塊、小新塘AT1003043地塊這三宗地挨在一起，容積率分別是2.1、2.1、3.1。

周邊有太陽湖、月亮湖、人才公園，生態(tài)資源不錯。地塊建面都在3萬多㎡，小而精的定位。

三聯(lián)路AT1007015地塊在奧體東側，緊鄰優(yōu)托邦，距離地鐵4號線黃村站約900米。

周邊3公里內，樓齡10年以上的小區(qū)占比超70%，大量的置換需求憋在那里，就等一個好產(chǎn)品。

另外還有廣州電視臺3宗產(chǎn)業(yè)用地，規(guī)劃高端體育集群，南側補充2宗商業(yè)商務用地，全運會帶來的體育+紅利，正在兌現(xiàn)。

第三類，是低密度的生態(tài)宅地。

就比如龍洞佳信地塊（AT0101018地塊），容積率1.1。

這是過去5年天河核心區(qū)出讓的容積率最低的宅地，而且面積還超過9萬㎡。

背靠鳳凰山森林公園，直面龍洞水庫，青山綠水環(huán)繞，周邊是天河國際教育園區(qū)，未來要連片開發(fā)。

低密+生態(tài)+教育，這套組合拳打出來，妥妥的疊墅或合院產(chǎn)品。

清華附中西側AT0602007地塊是這次天河智慧城唯一的宅地，用地約1.42萬㎡，容積率2.0，建面約2.85萬㎡，典型的小而精項目。

地塊最大的 賣點，當然是 清華附中二期在旁，周邊網(wǎng)易、小鵬、佳都科技扎堆，十幾萬科技精英在附近上班，也不缺購買力 。

天河東AT1005069地塊，容積率僅2.0，主打低密+生態(tài)。

地塊 位于執(zhí)信中學天河校區(qū)對面，與另一新盤聯(lián)投文津府中間就隔著個黨校，不知道這次湖北聯(lián)投還有沒有興趣再出手。

值得一提的是，在這次推出的10宗住宅用地里，僅有2宗地塊建面超過10萬㎡，5宗地塊建面不到4萬㎡。

很顯然，現(xiàn)在天河采用的是“量體裁衣”式的供地，精準匹配當前市場的改善型需求，也展現(xiàn)了對房企資金壓力的體諒。

再簡單說說余下的產(chǎn)業(yè)用地。

其中，天河智慧城獨占10宗，作為廣州的科創(chuàng)高地、廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的核心節(jié)點，天河智慧城接下來的能量不容小覷。

而產(chǎn)業(yè)地塊的價值，最終也會反哺到住宅地塊上，畢竟有產(chǎn)業(yè)才有就業(yè)，有就業(yè)才有購買力，有購買力才有住宅需求。

廣棠科創(chuàng)城也有5宗產(chǎn)業(yè)用地，說起來，廣棠科創(chuàng)城也是個新概念，占地4.5平方公里，毗鄰華工等26所高校，擁有57名院士、30萬在校大學生。

就在前兩天，2月25日，廣棠科創(chuàng)城具身智能產(chǎn)業(yè)園正式開工，小鵬機器人全鏈條量產(chǎn)基地落地，這是行業(yè)首個人形機器人全鏈條量產(chǎn)基地。

5宗產(chǎn)業(yè)用地毗鄰廣園快速、科韻路，周邊省科院和南網(wǎng)智算中心已落地，人工智能和機器人產(chǎn)業(yè)集群效應正在形成。

龍洞鳳凰片區(qū)有3宗產(chǎn)業(yè)用地，其中天河國際教育園區(qū)涉及2宗教育科研用地+1宗商業(yè)商務用地，園區(qū)教研環(huán)境優(yōu)質，周邊產(chǎn)業(yè)以知識生產(chǎn)、人才培養(yǎng)為主。

可能有人會想，為什么今年天河這么急著賣地？

那是因為，天河的產(chǎn)業(yè)密度、人口結構、配套成熟度，決定了它會是那個最早企穩(wěn)、最先反彈的板塊。

如果樓市能回暖，那注定是從天河開始。

接下來，就看開發(fā)商的熱情了。