香港四大家族，鄭家開始掉隊了

香港商界曾經流傳過一句很有名的話：

“香港的土地，四大家族分。”

李嘉誠、李兆基、郭得勝、鄭裕彤。

這四個名字，幾乎就是香港地產史的半部目錄。

從港島到九龍，從寫字樓到購物中心，香港最值錢的地段、最賺錢的物業，大多繞不開這四個家族。

在很長一段時間里，人們幾乎默認一件事：

這些豪門會一直富下去。

但商業世界從來不會停在原地。

最近，一場原本并不起眼的資本談判，在香港地產圈引起了不小的關注。

新世界發展與美國私募巨頭黑石集團的注資談判陷入僵局。

黑石提出向一個特殊目的公司注資 25億美元，借此成為新世界發展的最大股東。鄭氏家族也愿意跟投 10億到15億美元，但提出一個條件——

集團控制權必須還在鄭家手里。

談判因此卡住。

表面上看，這只是一次融資博弈。但在很多香港地產老兵眼里，這件事多少帶著一點時代意味：

當年并肩而立的香港四大家族，如今的命運已經開始分岔。

01

一場拖延時間的化債戰

新世界發展之所以走到這一步，其實并不突然。

過去一年，這家公司幾乎一直在為資金奔走。

2024年9月，新世界在 德意志銀行 牽頭下拿到一筆 最高59億港元貸款。為了獲得這筆融資，公司拿出了自己最核心的一組商業資產作抵押——維港文化匯。

這里面包括尖沙咀地標 K11 MUSEA 和香港瑰麗酒店，而且還是第一順位抵押。

一家地產公司把這種級別的資產押出去，基本只說明一件事：現金流壓力已經擺在桌面上了。

從賬面上看，新世界確實在努力降債。截至2025年底，公司總債務降至 1443億港元，較此前減少約17億港元，同時還削減了 87億港元永續債。年底賬上仍有 374億港元可動用資金，表面上似乎穩住了局面。

但如果仔細看這些操作，就會發現它們更像是在換時間。

例如去年達成的 882億港元再融資協議，并不是新增資金，而是債務展期，最早的還款時間被推到 2028年6月。

債務沒有消失，只是被向后推了幾年。

對很多地產公司來說，這是一種再熟悉不過的策略——

用時間換空間。

02

鄭志剛的一場豪賭

很多人今天回頭看，都會把新世界的發展拐點放在2016年。

那一年，鄭志剛 接掌 新世界發展。

他是典型的第三代企業家，年輕、國際化，也非常有想法。

K11文化商業體系，就是他最標志性的作品之一。那幾年，很多人覺得鄭志剛會把新世界帶到一個新的階段。

但與此同時，公司也做出了一個影響深遠的選擇：重倉內地房地產。

2016年前后，中國房地產正處在最火熱的周期之一。

很多港資開發商已經開始收縮。例如 長江實業集團、恒基兆業地產 都在出售資產、降低杠桿。

但新世界卻選擇反向加倉。舊改、高價拿地、大規模布局大灣區和長三角，一系列項目迅速鋪開。

如果房地產周期一直向上，這可能是一場漂亮的進攻。

但地產行業的殘酷就在這里：

周期永遠不會只向一個方向走。

當市場進入調整期，這些長周期項目迅速變成負擔。過去半年，新世界發展合約銷售約 138億港元，其中香港貢獻 103億港元，而內地銷售僅 32億元人民幣。

對比一下高峰期：2018年，新世界內地銷售曾達到 116億元。

短短幾年時間，規模已經大幅縮水。

很多地產公司的命運，其實都是這樣改變的——

上升周期看膽子，下行周期看代價。

03

黑石真正看上的是什么

從表面上看，這場談判是一筆融資交易。

但如果換個角度看，黑石真正看上的，其實不是新世界的地產開發業務，而是它手里的核心資產包。

過去十幾年，新世界在香港陸續打造了一整套商業資產體系，其中最具代表性的就是 K11 系列商業綜合體 和 瑰麗酒店。

這些物業有一個共同特點：位置極好，現金流穩定。

在最新財報中，新世界發展的 物業投資與酒店運營收入占比已經超過50%。換句話說，公司一半以上的收入，其實來自穩定租金，而不是賣房。

在全球資本眼里，這種資產的價值遠遠高于開發項目。地產開發的收益具有強烈周期性，但核心商業物業卻是可以持續幾十年的現金流機器。

這也是為什么像 黑石集團 這樣的國際資本，會在這個時間點出現在談判桌上。

對他們來說，新世界當前的流動性壓力，恰恰意味著一個機會——

用相對便宜的價格，拿到一批香港最核心的商業資產。

而對鄭氏家族來說，這正是最難做的選擇。

如果接受黑石方案，公司或許可以迅速緩解債務壓力，但代價可能是失去對這些核心資產的控制權；如果拒絕，就只能繼續依靠自身慢慢熬過周期。

于是這場談判的本質就變得非常簡單：

一邊是資本的價格，一邊是家族的控制權。

04

兩代鄭家的兩種時代

如果把時間線再往前拉一點，新世界的發展路徑其實很有意思。

在 鄭裕彤 的時代，這家公司一直是香港地產圈里最敢進攻的一家。

鄭裕彤出身珠寶生意，但在地產上卻非常果斷，很多關鍵項目都是在別人猶豫的時候拍板拿下。

那一代香港企業家的成長環境很特殊。香港經濟高速增長，地產需求旺盛，只要抓住土地，就幾乎抓住了財富。

所以鄭裕彤時代的新世界，更像是一家典型的香港地產公司：

進攻、擴張、搶地。

而到了鄭志剛這一代，時代已經完全不同。

香港地產增長放緩，內地市場則成為新的機會。新世界選擇向內地擴張，其實也是順著時代潮流。

只不過，當房地產周期開始反轉，這種擴張戰略的風險也隨之暴露。

于是今天的局面多少有點意味深長：

同樣是地產生意，不同的時代，風險完全不同。

05

四大家族的分野

如果把視野再拉遠一點，新世界的發展困境，其實也是香港四大家族的一次分野。

李嘉誠 很早就開始賣地產，把資金投向港口、電信、能源和基礎設施。今天的 長江和記實業 已經是一家全球化企業。

李兆基 的 恒基兆業地產 一直保持極低杠桿，被認為是香港最穩健的開發商之一。

而 郭得勝 家族控制的 新鴻基地產，則是香港商業地產最穩定的現金流機器。

相比之下，鄭家的路徑就顯得有些不同。

在鄭裕彤時代，新世界是四大家族中最具進攻性的地產公司。但到了今天，這種進攻逐漸變成風險。

于是現在的格局就顯得格外清晰：

李（嘉誠）家在全球收租。

郭家在香港收租。

李（兆基）家穩守低杠桿。

而鄭家，卻在為一輪地產擴張留下的債務買單。

結語

香港地產黃金時代，四大家族幾乎共同塑造了一座城市的財富版圖。

但商業世界從來不會停在原地。

一代人的判斷，可能影響一家企業十年；

一次周期的選擇，卻可能改變一個家族的命運。

對鄭氏家族來說，真正的考驗或許才剛剛開始。

在2028年的債務高峰到來之前，新世界發展必須證明一件事：

鄭家的商業版圖，仍然有能力穿越這一輪地產寒冬。

否則，香港豪門的座次，或許真的要重新排一排了。

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