公寓要漲？澳洲公寓審批大幅下跌，全澳499地租金下跌！獨立屋行情要變！

01

冰火兩重天！澳洲公寓審批暴跌，獨立房逆勢走強

最新數據顯示，受高密度住宅審批大幅下滑影響，1 月份建筑審批總量走低，而非住宅項目則表現強勁。

澳大利亞統計局（ABS）建筑審批數據顯示，受高密度住宅審批驟降影響，1 月住宅建筑審批量再度收縮，各大銀行經濟學家警告，加息預期升溫可能繼續抑制新房供應。

經季節性調整后，1 月總住宅審批量下降 7.2%，至 14,564 套。

ABS 公布：

• 私營部門非獨立住宅（以公寓、聯排為主）暴跌 24.5%，至 4,393 套

• 私營部門獨立住宅審批微增 1.1%，至 9,753 套

與此同時，總住宅審批趨勢值下降 0.1%，繼 12 月下降 0.4% 后，市場動能正逐步走弱。

ABS 建筑業統計主管 Daniel Rossi 表示，整體下滑主要由高密度住宅拖累。

“這是私營非獨立住宅連續第二個月下滑，12 月曾大跌 30.7%?！?/p>

而獨立住宅板塊展現出韌性：私營獨立住宅審批趨勢值上升 0.6%，同比上漲 7.1%。

澳大利亞住房產業協會（HIA）首席經濟學家 Tim Reardon 稱：“這是 2022 年 9 月以來獨立住宅審批最強的單月表現?！?/p>

一邊是獨立住宅穩步走高，一邊是中高密度住宅大幅回落，這一分化態勢愈發明顯。而政策制定者正高度依賴多單元開發項目，以實現全國住房供應目標。

分州數據顯示區域差距持續擴大。

經季節性調整的總住宅審批：

• 下降：維州（-11.0%）、南澳（-9.3%）、昆州（-6.0%）、新州（-5.1%）

• 上漲：塔州（14.1%）、西澳（13.7%）

獨立住宅審批呈現類似格局：

• 西澳大漲 11.5%，新州 1.9%，昆州 1.8%

• 南澳大跌 8.9%，維州下跌 3.8%

Rossi 指出：“西澳在 1 月錄得最大漲幅，創下 2021 年 5 月以來最高水平；與之相反，南澳跌幅最大?！?/p>

各州表現分化，給聯邦政府的《國家住房協議》（National Housing Accord）帶來挑戰。該協議目標是從 2024 年年中起五年內建成 120 萬套新房（每年約 24 萬套），但目前東部主要州的供應前景不均。

1 月數據中表現最弱的是高密度產品：

• 公寓審批近乎腰斬，至 1,819 套，跌幅大于 12 月，同比暴跌 60.1%

• 聯排別墅審批大跌 39.2%，至 1,684 套，較 2025 年 1 月下降 11%

不過 Rossi 提醒，假期因素帶來的季節性影響非常顯著。

“1 月審批量通常會下滑，因為很多人休假。未經季節調整的原始數據也能體現這一點。”

盡管住宅套數下降，1 月建筑審批總價值卻上漲 7.3%，至 177.1 億澳元。

上漲主要由非住宅建筑驅動：

• 非住宅建筑審批價值大漲 19.1%，至 82.4 億澳元

相比之下：

• 住宅建筑總價值下降 1.2%，至 94.8 億澳元

• 其中新建住宅下降 1.6%，至 82.1 億澳元

• 改建與加建上升 1.6%，至 12.7 億澳元

這一結構表明，在新建住宅難以跟上人口增長與政策目標的背景下，更多資金投向了現有房產的翻新升級。

聯邦銀行（CBA）經濟團隊將非住宅板塊的強勢很大程度上歸因于數據中心建設。

“2024 年年中以來，非住宅審批走強很大程度上來自數據中心，ABS 將其歸類為‘其他商業建筑’。”

截至 1 月的一年里，該類別同比暴漲 197.2%。

各大銀行經濟學家警告，1 月數據顯示，在高利率與成本壓力下，住宅供應前景依然脆弱。

澳新銀行（ANZ）經濟學家 Madeline Dunk 表示：“盡管 1 月數據受季節干擾較大，但整體趨勢仍在下行。經季節調整后的審批量同比下降 16%。澳大利亞央行（RBA）可能進一步收緊政策的預期，或將繼續壓制建筑審批?！?/p>

西太平洋銀行（Westpac）經濟學家 Neha Sharma 也提醒，對波動較大的月度數據（尤其是公寓）需謹慎解讀。

“12—1 月淡季的住房數據需要更謹慎看待。各州分化明顯，昆州、西澳、南澳表現強勁，而新州、維州持續走弱。”

展望后市，Westpac 預計：“高利率與住宅價格增長放緩將抑制審批前景，2026 年審批量預計小幅回升至約 20 萬套左右?！?/p>

CBA 則強調需平滑看待波動較大的數據：“建筑審批數據向來波動劇烈，趨勢值有助于平滑波動。過去兩個月趨勢數據顯示動能逐步放緩。”

該行指出，截至 1 月的一年里，共有193,478 套住宅獲批，較 2024 年年中約 16.5 萬套的低點明顯復蘇，但警告稱：“隨著年度與季度趨勢審批增速放緩，上行動能已出現減弱。”

02

1年狂泄36.9%！全澳499地租金下跌，悉尼華人區上榜

全澳已有499個城區的租金出現下跌，盡管這為長期承壓的租房者帶來了一線曙光，但上漲城區的數量仍是前者的10倍，這意味著租房危機依然嚴峻。

全澳租金跌幅最顯著的郊區出現在首都領地，Oaks Estate的公寓租金中值同比暴跌36.9%。

根據PropTrack周三發布的最新修訂數據，在全澳接受調查的近6000個城區中，共有499個在截至今年2月的時間內錄得年度租金下跌，約占總數的8.3%。

另有352個（5.9%）的租金持平，年增長率為零。

然而，絕大多數城區的租金依然深陷上漲泥潭，占比81.8%，表明整體市場依舊處于高度通脹狀態。

此次租金下跌的現象分布廣泛，涵蓋了每個內陸州的首府及偏遠地區市場。

長期被視為租賃市場最緊張的大悉尼地區，反而下跌城區最多，為101個，跌幅最高達17.7%。

其它首府城市也顯現出降溫跡象：大墨爾本地區有90個城區租金下跌，阿德萊德57個，首都領地39個，布里斯班29個，珀斯21個，達爾文5個。

在偏遠地區，新州有83個區租金下跌，其次是昆州（53個）、維州（37個）、塔州（11個）、南澳（8個）、西澳（5個）和北領地（2個）。

具體來看，全澳租金下跌最大的區在首都領地，Oaks Estate的公寓租金同比下跌36.9%，從2025年2月的650澳元降至2026年2月的410澳元。

昆州Bald Hills的公寓租金（-20.4%）和Lowood的公寓租金（-20.2%）緊隨其后。

大悉尼地區的下跌主要集中在Norah Head（-17.7%）和Blue Bay（-17.5%）等地的獨立屋。

與此同時，墨爾本的外郊和生活方式型城區也受到沖擊，Pentland Hills和Monbulk分別下跌了18.2%和14.6%。

值得注意的是，即便是富人區也未能幸免。

悉尼華人區East Lindfield的獨立屋租金下跌了10%至每周1440澳元，而珀斯的Salter Point也下跌10%至900澳元。

住房專家警告稱，全澳各地的租金可負擔性已觸及上限。

住房與無家可歸者高峰機構Q Shelter呼吁政府加強租房者保護，包括將租金漲幅限制在通脹水平，并設立“支付金額低于收入30%”的住房目標。

Q Shelter表示，房市壓力持續攀升，低空置率和高租金使得深層改革勢在必行。

他認為，政府必須加大對即時救助能力的投資，確保陷入危機的人群不至于流落街頭或住在車里，以維護住房系統的長期健康。

03

悉尼西北山區公寓樓曝70多處缺陷！停車場開裂、消防系統失靈…開發商跑路

與在逃開發商Jean Nassif相關的Castle Hill高層公寓項目Skyview再陷危機。

最新披露的報告顯示，該綜合體存在數十項消防安全隱患，涉及多棟已有居民入住的塔樓，安全狀況令人擔憂。

最新報告顯示，由在逃開發商Jean Nassif旗下公司開發的Skyview項目存在嚴重質量缺陷。在這棟包含五棟塔樓的建筑群中，檢查人員共發現了70多處缺陷。

新州消防局提交給The Hills Shire議會的報告顯示，去年年底對這處擁有962套公寓的建筑進行檢查時，發現自動火災探測報警、緊急對講以及消火栓和灑水系統均存在嚴重失效。

具體而言，負責監控整個綜合體的火災指示面板顯示了71處故障。在已入住的塔樓中，疏散系統控制面板及地下室均出現了音頻故障。

此外，三棟在建建筑的停車場也未能幸免。報告指出，消火栓和灑水系統的柴油泵燃料箱已被耗盡。

議會次月的復查顯示，現場仍存在由于進水導致的接地故障，以及施工粉塵引發的探測器污損等重大隱患。

據悉，Toplace Group在開發該綜合體期間，因新州公平交易廳對旗下多個項目展開調查，于2022年被永久吊銷建筑商執照，隨后被迫放棄該項目。

目前，創始人Jean Nassif據信已逃往黎巴嫩，澳洲警方正因其涉嫌一系列金融犯罪進行通緝。2021年，該項目曾因新州建筑專員發現明顯的開裂跡象，導致購房者一度被阻止入住。

該項目于2024年由建筑公司ALAND接手“營救”。根據雙方達成的協議，ALAND負責完成剩余三棟作為空殼矗立多月的塔樓。

目前，在建塔樓仍歸Nassif此前經營的51OCHR公司所有，而該公司已進入破產接管程序。

針對目前的消防隱患，議會投票決定向已入住建筑的業主及51OCHR公司正式發出消防安全令，要求其限期修復相關系統，并確保消防設施始終處于正常運行狀態。

接管機構KordaMentha的發言人對此表示，目前公司負責的建筑仍處于施工階段，尚未安排住戶入住。

公司正與ALAND合作確保工程達標，并承諾將為解決消防問題提供資金支持，但具體工程范圍仍有待確定。

根據安全令要求，業主方還需聘請專業的消防管理員，負責實時監控火災指示面板并管理所有故障。

ALAND發言人則回應稱，公司在施工過程中已意識到相關問題，并將支持業主履行相關管理要求，但強調其職責范圍并不包括已入住的A棟和B棟塔樓。

04

澳一地公寓庫存僅剩1個月！新房造價飆至$170萬，35%恐爛尾

布里斯班公寓危機正持續惡化。最新數據顯示，該市現有公寓庫存預計將在一個月內耗盡，而未來供應量中約有35%的項目面臨無法開工的風險。

一份最新獨家報告揭示了布里斯班住房危機的嚴峻現狀：該市正進一步偏離其住房建設目標，目前新建一套公寓的成本已推高至約170萬澳元，導致超過三分之一的未來項目面臨“難產”風險。

與此同時，現房市場也陷入極度短缺。

Place Advisory 的研究指出，布里斯班內城區目前的公寓供應量僅夠維持一個月，這也是10多年來供應最為緊張的時刻。

針對這一局面，澳洲地產委員會昆州分部執行董事Jess Caire表示，建筑成本飆升、勞動力短缺以及冗長的審批周期，正嚴重削弱新房交付能力。

Jess Caire警告稱，若無“極端干預”，未來任何具規模的項目都將難以實現盈虧平衡。

目前布里斯班現房均價為83.1萬澳元，而新建供應的成本遠高于此。

這意味著，如果無法保障首次置業者和自住業主能買得起的房源，未來市場可能只剩下少數高端買家能負擔得起豪宅。

由Urbis為委員會進行的調研顯示，盡管去年公寓的推出和預售情況有所好轉，但并未轉化為實際施工，許多已獲批的項目仍遲遲未能動工。

根據《塑造東南昆州：2023年東南昆州區域規劃》（Shaping SEQ: South East Queensland Regional Plan 2023）設定的目標，布里斯班在2031年前每年需交付約8,000套公寓。

然而Jess Caire指出，自2019年以來，每年的實際交付量不足目標的一半，每年的缺口仍高達4,000至5,000套，供需差距正不斷擴大。

隨著2032年布里斯班奧運會和殘奧會臨近，市場預計對勞動力和原材料的競爭將進一步加劇Urbis的最新報告顯示內城區公寓平均售價已攀升至175萬澳元。

Urbis董事Paul Riga認為，盡管市場顯現出些許改善跡象，但受限于成本，大規模施工仍未實現。

他表示，2027年以后的很大一部分規劃項目仍面臨風險，若不采取行動，短缺僵局將持續存在。

此外，Place Advisory的數據顯示，過去一年內城區公寓活躍掛牌量近乎減半，僅剩694套，同期價格卻上漲了15%。

由于需求旺盛且供應見底，市場正受到嚴重限制。

Place Advisory and Projects董事Syd Walker介紹，目前布里斯班內城區雖有75個公寓項目（共計約2萬套公寓）處于開發階段，但其中僅有4,934套在建，其余多數仍處于獲批未動工或申請階段，遠無法滿足當下需求。

Place New Farm代理人Aaron Woolard補充道，買家競爭已進入白熱化，單個房源的咨詢量同比激增44%。

許多無法負擔別墅價格的首次置業者和年輕家庭正涌入公寓市場，同時，投資者活躍度也在提升，目前其購買量已占內城區公寓成交總量的50%。

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