新政下的城市更新項目怎么做

作為存量開發(fā)的標(biāo)桿城市，深圳城市更新領(lǐng)域近期動態(tài)頻繁。2月聚焦全市存量更新項目的落地推進(jìn)，并啟動“百個城市更新項目攻堅行動”；3月深圳市政府與中交集團(tuán)簽署進(jìn)一步深化全面合作協(xié)議，聚焦城市更新，為城市更新引入央企資源新活力。政策層面，深圳市住房和建設(shè)局與深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》（深建規(guī)〔2026〕3號，以下簡稱“《通知》”），針對未完成規(guī)劃審批的項目，從土地、規(guī)劃、成本、資金四大維度為存量項目 “減負(fù)松綁”。這一系列動作清晰勾勒出深圳城市更新“政府主導(dǎo)、盤活存量、政策賦能、項目攻堅” 的核心基調(diào)，市場也普遍認(rèn)為這是深圳城市更新存量項目盤活的又一重磅政策。

我們認(rèn)為，本次新政也算是基于深圳城市更新發(fā)展現(xiàn)狀的精準(zhǔn)施策，與百個攻堅項目的推進(jìn)需求契合。但在實際執(zhí)行實操層面、從存量城市更新長期發(fā)展維度看，仍存在政策執(zhí)行偏差、市場主體差異化、規(guī)劃銜接不暢等潛在問題，如何在 “松綁”與 “約束”之間找到平衡，是否能真正讓項目“盤活”，我們也拭目以待。

一、新政深度解讀：四大核心舉措

（一）土地移交率靈活核定：從“固定比例”到“基準(zhǔn)底線+靈活調(diào)整”

《通知》允許在規(guī)劃階段靈活核定土地移交率，且無需履行計劃調(diào)整程序。此前，龍崗區(qū)已在今年1月發(fā)布公告對已列計劃未批規(guī)劃的城市更新單元計劃進(jìn)行調(diào)整，松綁公共利益用地要求，按基準(zhǔn)土地移交用地面積落實，原則上不超過35%。新政將此前龍崗區(qū)等局部“松綁”舉措上升為全市統(tǒng)一政策，給予未過專規(guī)項目更大的規(guī)劃彈性，降低因過高土地貢獻(xiàn)導(dǎo)致的開發(fā)困難，同時加速項目規(guī)劃審批。對于百個攻堅項目中未過專規(guī)的項目，這一舉措直接降低了因過高土地貢獻(xiàn)導(dǎo)致的開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性不足問題，同時省去計劃調(diào)整的繁瑣流程，大幅縮短規(guī)劃審批周期，讓項目能更快進(jìn)入實施階段。

圖：土地移交率計算公式

（二）保障房配建優(yōu)化：取消強(qiáng)制配建，直擊混合社區(qū)痛點

取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。從開發(fā)商的角度，能在符合新國標(biāo)要求去提高可售物業(yè)比例，并直接砍掉保障房建設(shè)成本，加速回血。新政并未弱化保障房供給，而是將供給主體從“開發(fā)企業(yè)配建”轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌、多元供給”，特別提到的通過收購、盤活存量房屋的方式供應(yīng)保障房，亦有利于消化深圳樓市既有庫存。

另外是單純從商品房購房者對于“居住不純粹”這一現(xiàn)實痛點來看，取消保障房強(qiáng)制配建可能會解決混合社區(qū)價值割裂問題，契合商品房購房者核心訴求，讓購房者的居住體驗和資產(chǎn)價值得到保障。

（三）“清調(diào)供”項目規(guī)劃局部調(diào)整：一項目一策，破解規(guī)劃不合理難題

對采用“清調(diào)供”方式盤活的存量城市更新項目，《通知》提供兩種規(guī)劃編制路徑：一是重新編制規(guī)劃，按本次新規(guī)執(zhí)行；二是局部調(diào)整已批規(guī)劃，調(diào)整部分執(zhí)行新政，未調(diào)整部分按已批規(guī)劃執(zhí)行，土地移交率按整體統(tǒng)一核算。這項舉措，是通過調(diào)整高價值地塊產(chǎn)生的收益，來平衡低價值地塊的建設(shè)成本。過去項目已批的占比過高、難去化的商業(yè)指標(biāo)也有機(jī)會調(diào)整為可銷售的住宅。針對“清調(diào)供”工作實施指引的相關(guān)內(nèi)容可以參考西政資本過往推文《城市更新要翻身了》。

（四）組合拳：預(yù)期管理+金融支持+項目重整，破解博弈與資金雙難題

政府搭建協(xié)商平臺出面降低各方預(yù)期，參照土地整備、房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免長期拉鋸。同時鼓勵爛尾、停滯項目通過信貸、并購貸、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等工具化解資金鏈和債務(wù)死結(jié)。從我們業(yè)務(wù)實操動向而言，當(dāng)?shù)劂y行已經(jīng)“嗅到”了政策新風(fēng)向，對城市更新項目的信貸操作意愿也開始松動。

二、市場主體應(yīng)對策略與布局

總的來說，不同類型項目有以下幾類應(yīng)對策略：

（一）未過專規(guī)審批的攻堅項目：搶抓窗口期，優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，夯實經(jīng)濟(jì)可行性

對于未過專規(guī)審批的項目，比如包括福田南天電力、龍華國潤電器等大量工業(yè)區(qū)、舊村更新項目。若項目本體在區(qū)位、拆遷進(jìn)度、債權(quán)債務(wù)關(guān)系等方面具備一定優(yōu)勢，應(yīng)抓住此次政策窗口期：一是組織專業(yè)團(tuán)隊，結(jié)合新政要求重新測算土地移交率靈活核定、取消保障房配建后的項目開發(fā)成本、收益空間和現(xiàn)金流，確保項目具備扎實的經(jīng)濟(jì)可行性；二是主動與轄區(qū)政府、規(guī)自部門溝通，在滿足配套承載能力的前提下，爭取最優(yōu)的土地移交率和規(guī)劃指標(biāo)，最大化可售物業(yè)比例；三是借助政府搭建的協(xié)商平臺，提前與物業(yè)權(quán)利人、債權(quán)人溝通補(bǔ)償方案，統(tǒng)一各方預(yù)期，為項目后續(xù)推進(jìn)掃清溝通障礙。

（二）已批專規(guī)但陷入停滯的攻堅項目：借力 “清調(diào)供”，優(yōu)化指標(biāo)，引入新主體

對于已批專規(guī)但陷入停滯的項目，這類項目多為民營房企主導(dǎo)，因資金鏈緊張、規(guī)劃指標(biāo)不合理導(dǎo)致停滯，如部分龍崗、寶安的舊村更新項目，核心策略是積極尋求通過“清調(diào)供”路徑被納入試點，利用局部規(guī)劃調(diào)整政策，優(yōu)化原方案中不具備經(jīng)濟(jì)可行性的指標(biāo)（如過高商業(yè)占比），引入新的資金方或接盤機(jī)構(gòu)。比如：積極向政府申請通過“清調(diào)供”手段盤活項目，利用規(guī)自局部調(diào)整政策，將原規(guī)劃中過高的商業(yè)指標(biāo)、難去化的配套指標(biāo)調(diào)整為住宅指標(biāo)，從根本上解決項目經(jīng)濟(jì)可行性不足的問題；二是依托新政的金融支持政策，主動對接金融機(jī)構(gòu)和金融資產(chǎn)管理公司，通過并購貸、資產(chǎn)重組等方式化解資金鏈和債務(wù)死結(jié)；三是引入國企、央企作為新的開發(fā)主體或投資方，借助其資金和資源優(yōu)勢，推動項目重啟，民企可保留部分股權(quán)或參與項目運營，實現(xiàn)互利共贏。

（三）正常推進(jìn) / 已批規(guī)劃的攻堅項目：聚焦金融輸血，探索合作，保障項目節(jié)奏

對于仍在正常推進(jìn)的或在等待市場調(diào)整并且已取得規(guī)劃批復(fù)的項目，這類項目如南山康佳集團(tuán)總部廠區(qū)、前海觀山海家園等，已具備成熟的規(guī)劃和開發(fā)條件，新政帶來的直接紅利有限，核心策略是借助金融輸血與探索重整重組路徑。待整體市場活力的恢復(fù)后，把握新的合作或退出機(jī)會。

正如我們經(jīng)常提到，當(dāng)前地產(chǎn)和城市更新市場已難以依靠某個政策就能全面提振市場信心與整體活力。此次新政的最終目標(biāo)還是修復(fù)市場健康度，為城市更新僵化、停滯的現(xiàn)狀提供新的盤活可能。于市場參與主體而言，誰能更高效地處理復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系，誰能更精準(zhǔn)地把握新政下的經(jīng)濟(jì)測算，誰能在“降低預(yù)期”與“合理回報”之間找到平衡點，誰就能在這一輪存量博弈中占據(jù)先機(jī)。