從“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務(wù)”，要改的不僅僅只是名字，還有底層規(guī)則

3月7日，在十四屆全國人大四次會議上海代表團(tuán)小組會議上，全國人大代表樊蕓代表提出建議：在官方文件表述中，應(yīng)將“物業(yè)管理”統(tǒng)一為“物業(yè)服務(wù)”。

3月9日，根據(jù)新民晚報的報道，住建部工作人員給樊蕓打來了電話，明確告知將著手把《物業(yè)管理條例》修改為《物業(yè)服務(wù)條例》，行業(yè)分類也由“物業(yè)管理”改成“物業(yè)服務(wù)”，一并納入國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計目錄。

孔子曰：“必也正乎名，名不正，則言不順。”

物業(yè)公司是來服務(wù)業(yè)主的，不是來“管理”業(yè)主的。

當(dāng)然，從“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務(wù)”，僅僅改名是不夠的。

很簡單，房子是業(yè)主的，小區(qū)公共面積（小區(qū)道路、綠地、廣場、小區(qū)大門、圍墻、小區(qū)級健身設(shè)施、小區(qū)公共車庫等）是全體業(yè)主共有的。

從這個角度來說，整個小區(qū)其實是所有業(yè)主的集體財產(chǎn)。

如果是“物業(yè)管理”

那么，物業(yè)公司拿著小區(qū)業(yè)主的共同財產(chǎn)來經(jīng)營管理，不但沒有給業(yè)主創(chuàng)造任何效益，還要收業(yè)主的管理費。這是不是倒反天罡的事情？

傳統(tǒng)物業(yè)通常有30%-40%的利潤空間，這些利潤全部給物業(yè)管理企業(yè)賺取了。

什么概念呢？相當(dāng)于你開了一家公司，擁有這家公司100%股權(quán)，公司的利潤卻全部給職業(yè)經(jīng)理人拿走了。這完全不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則。

如果是“物業(yè)服務(wù)”

那么完全可以把物業(yè)公司利潤這個中間環(huán)節(jié)砍掉，優(yōu)化管理模式、盤活公共收益實現(xiàn)的小區(qū)物業(yè)費的大幅度下降。

這有很多成功案例，全國各地都有業(yè)主自治（或通過業(yè)委會）后物業(yè)費大幅下降的案例，降幅從10% 到 90%不等。

1、杭州曲荷雅苑 小區(qū)走完全業(yè)主自治模式，不再聘請物業(yè)公司，物業(yè)費從原來每年1728元，直接降到每年140元，降幅超過92%。主要是砍掉了物業(yè)公司的利潤、管理層薪資和辦公成本，由退休的業(yè)主負(fù)責(zé)財務(wù)，部分管理工作由志愿者參與，服務(wù)質(zhì)量沒有下降，業(yè)主開支大幅減少。

2、武漢江山如畫八期 由業(yè)委會主導(dǎo)，重新公開招標(biāo)更換物業(yè)，通過引入多家公司競爭，物業(yè)費從3元㎡/月降到1.6元/㎡/月，降幅約47%，實現(xiàn)了降價不降服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3、廣東佛山龍灣華府 小區(qū)把收費模式改成酬金制，物業(yè)費統(tǒng)一進(jìn)入業(yè)委會監(jiān)管的公共賬戶，物業(yè)公司只按約定拿固定酬金，不再賺差價。物業(yè)費從2.7元/㎡/月降到2.18元/㎡/月，降幅 20%，整個小區(qū)一年能省下約300萬元。

4、武漢光谷 188 國際社區(qū) 業(yè)委會和原物業(yè)多輪談判，成功把物業(yè)費從3.3元/㎡/月降到2.6元 /㎡/月，降幅21%，做到了費用降低、服務(wù)不打折。

5、湖南江永溪嶺東苑 在黨建引領(lǐng)下實行業(yè)主自治，物業(yè)費先降10%，全年一次性繳清再減100元，同時下調(diào)了停車費，還拿出小區(qū)結(jié)余資金返還業(yè)主，每戶每年能省300–400元。

7、杭州國之璟府 業(yè)委會公開選聘新物業(yè)，物業(yè)費從3元/㎡/月降到2.5 元/㎡/月，降幅17%，新物業(yè)還承諾投入資金改造小區(qū)設(shè)施，實現(xiàn)了費用下降、小區(qū)配套升級。

這案例，有些是直接自治砍掉物業(yè)利潤，有些是業(yè)委會招標(biāo)或者談判打破壟斷，有些是改成酬金制讓賬目透明，再加上盤活小區(qū)公共收益，最終實現(xiàn)物業(yè)費明顯下降。

所以從“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務(wù)”，要改的不僅僅只是名字，還有小區(qū)物業(yè)管理的底層規(guī)則。