北京買房：理清思路，購房建議1819

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和愛人戶口都是房山區的，房子也在房山區，倆孩子都在房山上小學，老大現在五年級下半學期，老二一年級下半學期。前幾年老大上學前我倆當時的想法是就不雞娃了，也放過我們自己，就在房山上吧。但最近一年我愛人想法又發生了變化，一是老大學習還可以，在班里算是前幾名吧，二是我愛人她身邊同事有幾個去東西海買學區房的。

我想問下我們這種情況，如果去西城區買個房，400-500萬預算，比如廣外片區或展覽路片區，怎么樣，老大在房山上完六年級，小升初回西城派位，老二等三四年級的窗口轉學回西城，您看有哪些適合我們的片區，還是我們也可以看看東城的片區。

A：

1、西城買房，然后跨區小升初，這主要看運氣。因為西城到目前為止，對轉學生的政策不算多友好，又是小升初，那如果沒有政保就必定是派位了。再加上五年級那就是高峰期入學的，無論哪年轉學都是同一屆，競爭程度是不變的，派入好中學的概率不是很高，只能看運氣了。畢竟西城每個學區都有坑兒，而且轉學生還有跨學區派位的可能。

2、另外是房子角度，既然已經上學，那就不能對口進入小學。但是東西海又沒有單獨對口中學的學區房，導致的結果就是您家必須支付全部的學區溢價，但只利用到了一部分學區價值。

當年您家是倆寶，用了兩次學區房，也可以說不虧吧，但總歸不如中小學都利用上的更劃算。

3、還有一點，如果確定轉學，那二寶也是宜早不宜遲，三年級不算晚，四年級就有點兒晚了。畢竟學區房買的其實是學習氛圍和環境，還是盡量早點兒去適應教學模式吧，這樣小升初派位的時候或許也好點兒。

4、西城的常規建議是北城，比如展覽路或新街口，4/500肯定能買到房。廣外等南城學區也不是不行，而是派入普校的概率更高，還可能派入廣內或大椿天呢，那買學區房的意義就更降低了。

5、東城對于轉學生的政策比西城友好，4/500萬的常規建議是先看龍體，再看東崇前。都是南城學區，價格相對低，但資源都不錯。不過這倆學區有被派入天永的可能，也是考慮好再買。

僅供參考。

借這話題最后說一句，很多家長以為不在東西海上學就不雞娃了。其實不對，是否雞娃和哪個學區或學校并沒有直接關系，不在東西海上學但瘋狂雞娃的有的是。

而且很多東西海在職的老師是不敢在本區給孩子補課的，那他們都去哪兒了？其他行政區唄，所以在豐臺石景山請的一對一老師，大多數都是西城海淀的。

房山的情況我不熟，但可以參考豐臺的，以補課價格來說基本等同于東西海，甚至更高，至少是不容易預定好老師。那這說明什么？需求旺盛唄，否則也不能炒高價格vs訂不上。

前兩年我有位典型的豐臺虎媽跟我聊天兒，她家竟然連副科（初中）都給孩子請了一對一，就為了中考時至少不吃虧。這位媽媽的留言讓我都震驚了：用金山銀海鋪路，否則殺不出這尸山血海。

看著挺恐怖吧？但也說明了虎媽們的焦慮。其實可以等每年中考出分后，去豐臺排名靠前的幾所學校門口看看點招現場。都不用去十二中，看看豐二+十八中就行，看看家長們的各種情緒就知道了。

沒經歷過的很難體會那種焦慮、期盼、失落、驚喜，各種人間戲劇輪番上演，父母的尊嚴在孩子的分數面前一文不值……

二

Q:

我們現在看的這套房是加蓋了小房的，業主說他前些年想開個便利店，但剛剛建成就趕上了治理違建，所以他就只好把玻璃門改成了實墻。但因為屋里的那堵墻已經拆了，而且外邊也被社區砌了一圈墻，從外邊是看不到這間小房的，所以就沒恢復。

中介說現在是可以正常過戶的。但我們擔心的是萬一以后被登記了怎么辦？會不會被要求拆除啊？但是屋里的整堵墻目前只剩下承重的柱子了，也不是我們造成的，會被要求恢復嗎？施工成本挺高的。

A：

1、我要建議就是盡量別買，也沒占到什么便宜，何必自找麻煩呢？至于什么拆的只剩柱子和施工成本高都不成為借口，都是您家自己的事兒，別人才不在乎呢。

至于不是您造成的，那也不是監管部門造成的啊，誰讓您買的找誰去，找原業主打官司去唄。估計贏不了，贏了的話也執行起來相當的麻煩。

2、最主要的一點，很多時候不是說城管或社區的要求拆除，而是一旦樓棟需要整改了，那在一樓的各種違建都必須拆除，否則人家無法更換管道+維修墻體。甚至不少樓棟連防護欄都得拆，只不過有的可以重新安回去而已。

那到時候您對抗的就不是監管部門了，而是全樓的業主。這跟阻攔加電梯的難度不一樣，那是能得到很多人支持的，而違建的事兒很難得到同情。

3、至于是否被登記備案了倒無所謂，反正您也不賣，住著就是了，什么時候想賣再說。我只是提醒考慮好著改造的可能，畢竟中國從2020年開始就是從大規模開發，轉為老舊小區維護為主了，老小區都是早晚的事兒。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子現在四年級，有一套人大附經開學校的學區房，是老破小40多平米，租出去了，我們自己現在租房住。現在考慮要不要置換，考慮的點一個是孩子上學轉學問題，所以需要看買的房子那邊的學位情況，避免買了房子但是轉不過去。

另一個是現在老破小要不要賣掉，目前已經比買的時候降了小200W了。然后就是我們現在計劃是買2居或者三居，有電梯或者低樓層，總房價500W左右。您能幫忙分析一下和給點建議么

A：

1、轉學，從亦莊轉到外區嗎？那只要買房+遷戶就肯定能轉，初中學位都能安排，就是誰也不敢保證哪所學校而已，除非點招、政保和子弟。

不過也考慮好，以人大附經開的成績和發展情況，或者說排名吧，轉學的話如果是派位，那有不如現在的可能。或者也看哪個區吧，朝陽的就好的多，用房子選中學的概率高。

2、現在的老破小要不要賣掉？算賬唄，用總價除以租金，如果在500左右就留著，400多就說明超跌了，沒必要著急賣。550或600以上就說明仍然有溢價，留不留的看自己了。

不過您這數字對嗎？40多平就降了小200萬，每平米降4萬多。那沒降之前還不得8萬一平，亦莊有過那么貴的老破小嗎？如果真是降了這數字就留著吧，肯定超跌了。

3、我沒明白這轉學，是從其他區轉到亦莊嗎？也就是賣了這套老破小，再買一套亦莊500萬左右的，是這意思嗎？否則500萬在東西海買帶電梯的兩三居可不容易，至少中等學區是沒這價格的。您還是說的詳細一點兒吧，我沒太理解。

僅供參考。

四

Q:

孩子明年27年上學，我戶口密云的，在高碑店工作，租房。看您說草房的陳經綸保利分校挺好，這房子我們也覺得價格還行，兩居室180萬，能買嗎？

看很多博主都說這幾年學區房要降了，因為孩子少，所以很擔心的就是到手后貶值。我們也考慮過八十中管莊分校，但都是老房，感覺更不靠譜，貶值的風險大，還有可能都沒人要了。

Ps：需求很簡單，第一就是學校要還不錯的，不奢求頂級。二就是要保值，不能說買了就跌了。三就是自住，兩居，房齡新點，環境好的。請推薦。

A：

1、陳經綸保利是挺好的，當初規劃的級別就是保障房社區中最高的。成績應該是在朝陽區排中上，在系統內排名也比較靠前。

2、幾套房都是麗景園的嗎？兩居室都180萬，怎么說呢？這幾套兩居都6/70平米，每平才3萬左右，有點兒偏低了。這幾套房或者說這價位的房大概率都有些瑕疵，也有可能是頂層底層或有遮擋什么的，如果嚴重的話就算硬傷了。

所以先考察好吧，便宜必定有便宜的道理，看自己是否能接受？另外如果是有瑕疵或硬傷，那就算不影響保值，流動性也是要受影響的，出手時不太好賣。考慮好。

3、學區房要貶值的話也只是溢價部分，有可能降低比例，但未必是直接降價。而且陳經綸保利不算頭部校，所以對口小區也就都不算學區房，沒有溢價的，談不上單獨貶值。

老房也沒有單獨貶值的風險，從長期看反倒是相對平穩的，比次新房的整體波動小的多。之所以讓人感覺更不值錢，是因為老房從上市的時候就比商品房價格低，而且因為不太好賣，所以著急出手的就無奈降價了。但從整體來說，老房的價格波動一直都是平均值，占不到便宜也不吃虧。

4、您的需求我不好說什么，有點兒偏高了。

僅供參考。

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