上海3月13日新宅地開拍，內環15年斷供地塊登場

2026年春節過后，上海土地市場迅速啟動馬年供地節奏，2月下旬上海土地交易市場陸續發布2026年第一、第二批次住宅用地出讓信息，四宗涉宅地塊落子長寧、徐匯、嘉定、青浦四大重點板塊，將分批次于3月開展競拍工作。本次出讓地塊總起拍價達122.8億元，出讓面積超13萬平方米，地塊布局兼顧中心城區稀缺資源與新城發展紅利，供地節奏與地塊品質均體現上海土地市場高質量供應的核心導向。本輪土拍恰逢上海樓市新政"滬七條"落地實施后市場信心修復的關鍵階段，其成交結果不僅成為研判2026年上海房地產市場走勢的重要風向標，也將為后續土地供應與市場發展提供重要參考。

供地機制持續優化分批

出讓適配市場發展需求

2026年上海土地供應在機制上實現進一步優化，打破此前集中供地的傳統模式，轉為"地塊成熟即掛牌"的靈活供應節奏，本次四宗地塊分兩批于3月13日、3月30日相繼開拍，正是這一優化機制的具體落地。從供地策略來看，延續了"少而精"的核心原則，四宗地塊分別對應中心城區內環稀缺板塊、中環成熟居住區、新城核心發展區及重點規劃片區，精準匹配不同層次的住房需求，既保障核心區域優質資源的合理釋放，也助力新城板塊的配套完善與發展升級。

首批三宗地塊3月中旬開拍

各板塊價值特色鮮明

3月13日率先開拍的徐匯、嘉定、青浦三宗地塊，均位于各區域發展核心位置，坐擁軌交、商業、產業、生態等優質配套資源，地塊自身屬性與板塊發展紅利形成疊加，市場關注度較高。

徐匯區長橋街道S04-16地塊位于中環線沿線，為商住混合用地，出讓面積約2.75萬平方米，容積率2.0，住宅占比75%、商業占比25%，起始總價26.75億元。地塊交通優勢突出，緊鄰地鐵15號線羅秀路站，銜接規劃中的26號線，雙軌交匯實現與周邊產業、居住、商業節點的高效聯動；且距離上海創智共生社區不足1公里，區域產業發展為地塊帶來持續的價值支撐。從周邊市場來看，海上清和璽項目自2024年11月開盤以來去化態勢良好，印證了板塊居住需求的穩定性，該地塊憑借配套與區位優勢，成為首批土拍的重點關注標的。

嘉定新城B06-01地塊為純住宅用地，起始總價14.59億元，起始樓面價2.45萬元/平方米，容積率1.7、建筑限高40米，具備打造小高層與洋房結合的低密宜居社區的先天條件。地塊地處嘉定新城核心區，距軌交11號線白銀路站約500米，周邊紫氣東來公園、萬達廣場、大融城等生態商業資源集聚，瑞金北院及多所優質學校為板塊提供完善的教育醫療配套。2025年第二批次土拍中，相鄰地塊曾實現溢價封頂成交，開發項目多次開盤認購率超100%，本次出讓地塊容積率更低、軌交距離更近，在同一起始樓面價下，市場競爭力進一步提升。

青浦區18-05地塊位于西虹橋核心片區的南虹橋板塊，是本次出讓體量最大的純住宅用地，出讓面積3.8萬平方米，容積率2.2，起始總價25.10億元，起始樓面價3萬元/平方米。

地塊緊鄰軌交2號線蟠祥路站，向北約900米可達17號線蟠龍路站，雙軌交覆蓋實現與虹橋主城及中心城區的快速聯通；周邊蟠龍綠地、蟠龍古鎮等公共空間成熟，商業、教育配套體系完善，板塊發展成熟度較高。2025年11月西側相鄰地塊由浙江寶業競得，成交樓面價31561元/平方米，本次出讓地塊交通條件更優，預計將吸引多家房企參與競拍。

長寧內環地塊壓軸出讓

十五年來首次供地凸顯稀缺價值

3月30日開拍的長寧區C040101單元E1-17、E1-21地塊為本次土拍的壓軸地塊，該地塊坐落于長寧中山公園板塊，是長寧內環區域十五年來首次推出的宅地，稀缺性成為地塊核心特征，也成為本輪土拍的最大焦點。地塊由兩宗子地塊組合出讓，地處萬航渡路與江蘇北路交叉口，直面蘇州河景觀帶，總出讓面積約2.9公頃，總規劃建筑面積7.62萬平方米，其中含4500平方米社區級公共服務設施，可售住宅面積約7.2萬平方米，起始總價55.6375億元，起始樓面價7.3萬元/平方米。

從區域供地來看，過去十五年長寧區公開招拍掛僅成交4宗宅地，且均位于內環外，中山公園板塊新房供應長期斷檔，2021年該板塊愚源名邸入市時均價已達12.5萬元/平方米，側面印證板塊住房需求的稀缺性。地塊配套資源完善度較高，緊鄰地鐵11號線、13號線隆德路站，雙軌交實現便捷的城市交通聯動；3公里范圍內匯集靜安區第一中心小學、江蘇路第五小學、延安中學附屬省吾學校等優質教育資源，華山醫院江蘇路分部等醫療配套及長寧來福士、889廣場等商業體環伺，蘇州河華政段、中山公園等生態景觀資源豐富，居住與生活配套實現高度融合。目前已有多家房企對該地塊開展實地探勘并表達拿地意向，地塊成交情況備受市場關注。

土拍市場迎多重利好

成交結果定調全年市場走向

本次四宗地塊出讓處于上海房地產市場政策與信心雙重修復的關鍵時期，2月中旬出臺的樓市新政"滬七條"從限購、信貸、稅收等多方面發力，進一步優化市場調控政策，購房者置業信心上升，房企拿地意愿也呈現回升態勢。

從市場影響來看，本次土拍的成交結果將從多方面影響2026年上海樓市走向：其一，核心地塊的溢價率與成交樓面價將直接影響周邊新房、二手房的價格預期，尤其是長寧內環稀缺地塊的成交情況，將成為中心城區土地價值的重要參考；其二，房企的拿地布局與競拍策略，將直觀反映行業對上海不同板塊市場前景的判斷，核心區域與新城板塊的市場分化態勢或將進一步顯現；其三，本次土拍的成交節奏與結果，也將為上海后續土地供應節奏、地塊規劃指標設定提供實踐依據，推動土地市場與房地產市場的平穩聯動發展。

地產與星空·矩陣

搜狐號 | 頭條號 | 百家號 | 雪球號

網易號 | 同花順 | 財經號 | 大魚號

知乎 | 微博 | 東方財富網