樓市走向，大勢已定！

最近，上海、深圳、杭州、南京等幾個大城市的樓市出現了回暖跡象，也就是大家常說的“小陽春”，具體的表現就是整體成交量在回升，核心區域的房價在回漲。

關于這樣的“小陽春”行情，究竟是曇花一現，還是會持續下去？

據筆者的了解，目前市場上爭論的聲音還是不少。個人感覺是對后市仍然比較悲觀的人還是比較多的，也就是更多人不相信這樣的行情是可以持續下去的。

現在市場上有很多人有這樣的判斷也不足為奇。畢竟過去幾年的樓市走勢確實如此，每次回升都是脈沖式，并沒有持續下去。況且現階段看空樓市的理由還是有不少的，比如說人口在減少，房子供應過量等等。

對于樓市未來的走勢，我認為還是要站在更宏觀的角度來分析這個問題，且要多多分析一下國外一些發達國家和地區的樓市已經走過的路，它們的發展歷史對于我們現在來判斷國內樓市未來的走勢還是有很多的參考價值的。

比如說，像美國、日本的房地產市場都先于我們發展了很多年，其房地產市場的一些發展規律也是值得我們借鑒的，它們的市場也曾經經歷過我們現在面臨的問題的。這些市場的發展歷史一定程度上也揭示了國內樓市未來發展的一些規律。而認清了這些發展規律后，也基本上可以說國內樓市走向，基本上也算是大勢已定了。

關于這個規律，有兩條核心的主線：

一是房地產市場在經歷了快速發展之后，市場會逐漸由增量市場進入存量市場，房價在經歷普漲之后會出現一段時間的普跌行情，繼而在諸多因素的作用下會慢慢企穩，但接下來市場就再也難出現普漲行情。

二是樓市的走向會因城市而異，即一些經濟發展好、人口密度大的超級大城市的房價會下跌調整后重新回到上漲通道，房價繼續上漲甚至會再創新高，尤其這些城市中心城區和核心區域。

這個邏輯其實也不復雜。從當前城市發展的脈絡來看，大城市具有更好的經濟發展水平，能夠提供更多的工作機會、更好的公共配套設施，吸引著人口持續的流入。即便是總體人口在減少，但是大城市的人口仍會繼續增加或是維持著高密度的人口。這些人都是有住房需求的，也有購房意愿的。對于大城市的樓市，核心影響因素是收入和房價之間的平衡。如果人們的整體收入是上漲的，那么這些地方的房價大概率也會隨之上漲。

對于國內的房地產市場，最終的發展路徑也會是大同小異。雖然房地產市場整體已經進入供大于求的存量市場，但是幾個超級大城市的樓市并沒有明顯供大于求。在人口繼續流入的背景下，這些城市的樓市仍具有強大的需求支持，房價企穩甚至繼續走高只是時間問題。

當然，有人可能說時間問題也是問題。這個當然沒有錯，但如果長期跟蹤市場的人是能體會到什么時候市場真的能回穩。而經歷這些年市場的下行調整，各項措施的支持、市場心態的變化等等，這個時間也正在接近了。

過去幾年，有不少人根據美國（4年）、中國香港（6年）、日本（20-30年）等國家和地區的房地產市場調整時間來推測國內樓市的調整時間。其實推測這樣的時間往往是意義不大的，因為作用到每個市場的因素是具有差異性，會影響到周期的時間長短。

但是市場呈現出來的發展規律卻是可以借鑒的，即我在上文提到的核心兩點。這也是我們常說的趨勢是明確的，一些因素能改變的只是這個趨勢發展的進程，而無法改變趨勢本身。

對于大城市的樓市，或許市場調整仍需要時間來消化，但我認為這個時間也不會太久了。最后我想旗幟鮮明地表達自己的觀點，堅定看好大城市的樓市，尤其是核心區域。