養(yǎng)老院成存量酒店“百搭”資產(chǎn)

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

在廣州番禺的一家養(yǎng)老院花園里，一對老年夫婦正跟著社工做晨操。半小時后，兩人端著早茶回到雙人套房，這是他們?nèi)ツ陱南愀郯醽淼娜粘＃菙?shù)10萬港人北上養(yǎng)老的生活片段。另一邊，酒店業(yè)正陷入存量內(nèi)卷周期，眾多老酒店被擺上拍賣桌，急于出手盤活。當(dāng)老齡化浪潮遇上存量酒店變革，一場酒店+養(yǎng)老的適老化生意正在悄然發(fā)生……

酒店式養(yǎng)老院與高端酒店冰火兩重天

這對老年夫婦入住的是一家多方位借鑒五星級酒店服務(wù)標準的康養(yǎng)品牌——富力頤安·廣州國際頤養(yǎng)社區(qū)，屬于富力集團。巧合的是，社區(qū)成立的那一年，富力集團便開始陸續(xù)出售自己的酒店資產(chǎn)。

為什么說，這家養(yǎng)老社區(qū)處處能見五星級酒店的影子？

在餐飲服務(wù)上，沿用五星級酒店用餐標準，與世界500強餐飲企業(yè)法國索迪斯合作，聘請五星級酒店行政主廚擔(dān)任餐飲顧問，提供中西餐結(jié)合、自助與點餐結(jié)合的餐飲方案，注重營養(yǎng)均衡、口味適老，定期更新菜單，滿足長者個性化需求。

客房里，護理床、呼叫鈴、防滑地板、防眩光照明、圓角家具等適老化設(shè)施一律配備，確保長期居住舒適，與五星級酒店對客房設(shè)施的高標準配置無異。

還有定期清潔和維護，保持床單、毛巾等用品的干凈整潔，提供五星級酒店擁有的洗衣、叫醒等服務(wù)，一切為了長住生活需求。

服務(wù)層面，員工統(tǒng)一著裝，保持儀容整潔、端莊、佩戴工牌等，符合五星級酒店對員工儀容儀表的需求，但服務(wù)對象不再是短期行色匆匆的旅客，而是長期居住行動不便的老人。

擁有20多年五星級業(yè)主身份的富力集團，早已摸透五星級酒店的運營邏輯，用適老化的語言，搬進養(yǎng)老社區(qū)，為長住者提供了高品質(zhì)、舒適、安全的養(yǎng)老環(huán)境。去年，社區(qū)入住率突破91%，證明了富力集團酒店式康養(yǎng)品牌的不錯成績。

劇本的另一邊，富力的酒店資產(chǎn)卻一直在虧本甩賣。2024年9月富力集團旗下主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的富力地產(chǎn)發(fā)布公告，旗下68家酒店因為債務(wù)問題，陸續(xù)進入拍賣程序。目前，富力地產(chǎn)至少有10家酒店通過司法拍賣或轉(zhuǎn)讓完成處置，而大多都以拍賣虧損收場。

北京萬達嘉華酒店出售價較收購成本虧損653萬元；福州威斯汀酒店成交價較評估縮水30%；泉州、長沙、鄭州等地富力萬達文華酒店均以低于評估或收購價拍賣。還有最近7折起拍的東莞東城萬達文華酒店、昆明富力萬達文華酒店……

一邊是入住率攀升的酒店式康養(yǎng)品牌，一邊是低價出售的高端酒店資產(chǎn)包，同一個集團看似冰火兩重天的煩惱，卻給了不少先鋒企業(yè)大膽嘗試的契機。

養(yǎng)老院成為存量酒店資產(chǎn)“百搭”

10萬港人北上養(yǎng)老僅僅只是窺見了中國養(yǎng)老市場的一角。截至2025年末，全國60周歲及以上人口達3.2億，占總?cè)丝?3%，65周歲及以上人口2.2億，占15.9%。龐大的老年人口基數(shù)為養(yǎng)老院提供了潛在的需求基礎(chǔ)。

然而，老年人口增長并不等同于養(yǎng)老需求的擴張，我國養(yǎng)老觀念仍處于傳統(tǒng)與現(xiàn)代交織的多元化發(fā)展階段，且呈現(xiàn)出以下三大趨勢：傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀念雖仍普遍，但正隨家庭結(jié)構(gòu)變化而弱化；獨立自主需求增強，社區(qū)居家結(jié)合模式受青睞；專業(yè)服務(wù)付費意愿上升，超七成家庭愿為情感陪伴、適老化改造、醫(yī)療護理等剛需買單，帶動專業(yè)社區(qū)養(yǎng)老院快速增長。

面對3億養(yǎng)老人口的居住需求，養(yǎng)老社區(qū)/養(yǎng)老院該建在哪，成為市場亟須解答的課題。不少前衛(wèi)的酒店投資人已率先行動。一位專業(yè)酒店業(yè)內(nèi)人士向空間秘探透露，港人北上養(yǎng)老現(xiàn)象火熱后，一些投資人專赴廣東挑選五座城市，并在每座城市中挑選100家酒店，大規(guī)模改造成養(yǎng)老公寓。

這些被選中改造的，往往是空置率逐步攀升，業(yè)主急于脫手甩賣的存量酒店。截至2025年，中國存量酒店數(shù)量已突破35萬家，客房規(guī)模達1700萬間。高端市場則分化更加顯著，在存量端，大批高端酒店陷入法拍、流拍、關(guān)停、閑置困局。

當(dāng)空置率攀升的酒店遇上蓬勃發(fā)展的銀發(fā)經(jīng)濟，有哪些酒店加入了養(yǎng)老服務(wù)？又是怎么改造的？

/ 整體改造“生活商業(yè)”感酒店

不得不承認，市面上不少養(yǎng)老院選址偏僻，入住率常年不高。在大城市，由于中心城區(qū)土地資源緊張、租金高昂等原因，部分民辦養(yǎng)老機構(gòu)選擇在近郊或遠郊建設(shè)，空置率高達50%以上，其中位置偏僻、交通不便的機構(gòu)空置率更高。

在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于人口分散不均，養(yǎng)老院多集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地或人口相對集中的村落，但整體仍遠離老年人原居住地。數(shù)據(jù)顯示，部分農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老院入住率不足20%，難以吸引老年人入住。核心問題是養(yǎng)老院選址遠離老年人原居住地，而坐落于城市商務(wù)區(qū)、生活街道旁的存量酒店恰恰可以解決這一問題。

前身是北京西城區(qū)的準四星級酒店“新北緯飯店”被改造成首厚大家·友誼養(yǎng)老社區(qū)，離天壇公園、陶然亭公園、永定門僅1公里，對于習(xí)慣住在在這里附近的老北京來說，極大地保留了活動區(qū)域的熟悉感。

四川省屬國企川投集團將成都老城區(qū)一棟7層老舊酒店改造為養(yǎng)護院。在保留原建筑的同時，將客房升級為適老化公寓，大堂則改建成健康管理中心，餐廳變?yōu)闋I養(yǎng)膳食廚房，配套醫(yī)療護理服務(wù)，實現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)”結(jié)合。

值得一提的是，這類項目通常將整棟酒店深度改造，按養(yǎng)老機構(gòu)標準拿證運營，改變了原酒店的目標客群。而優(yōu)越的地理位置與濃厚的生活氣息，正是許多老年人熟悉且安心的理想養(yǎng)老之所。

/ 輕改造“適老化”轉(zhuǎn)型酒店

除距離老年人原住宿區(qū)較近的存量酒店外，一些需要轉(zhuǎn)型的高端酒店同樣成為改造目標。近年來，這類酒店因設(shè)施老化、定位過時或市場變化，空置率與營收雙雙下滑。但大部分投資者并未選擇整體進行適老化改造，而是采用輕改造模式。

一方面，高端酒店原有客群以商務(wù)旅客和短期游客為主，而養(yǎng)老院的目標群體是長期居住的老人，若完全轉(zhuǎn)型可能會流失掉酒店的主要客群。另一方面，全部翻新改造成養(yǎng)老院成本并不低，需要引進醫(yī)療設(shè)備、配備護理產(chǎn)品及培養(yǎng)專業(yè)護理人員等均需持續(xù)投入。而部分改造既能在控制成本的同時，利用酒店現(xiàn)有資源（如餐飲、安保等）提供基礎(chǔ)服務(wù)，又能實現(xiàn)收益多元化。

可以肯定的是，高端住宿市場需求正呈現(xiàn)多樣化。商務(wù)客群中，短期商務(wù)出行的客人仍需傳統(tǒng)的酒店標準化服務(wù)，如便捷的入住退房、客房服務(wù)等。而養(yǎng)老公寓這種長住模式可穩(wěn)定部分客源，應(yīng)對酒店業(yè)存在的季節(jié)性波動。

君瀾巴馬賜福湖度假酒店便是其中的典型，最初酒店于2019年開業(yè)，定位養(yǎng)生休閑度假酒店。四年后，在保留原有酒店住宿的功能上，針對養(yǎng)老需求進行部分適老化改造。在設(shè)施方面，增加了無障礙通道、扶手、緊急呼叫系統(tǒng)等。在服務(wù)上，提供健康養(yǎng)生餐飲、養(yǎng)生休閑活動組織（如太極、書法等），為老人提供定制化旅居養(yǎng)老套餐。

本質(zhì)上，這種不大改硬件，在軟件上做升級，配備基礎(chǔ)養(yǎng)老設(shè)施，打包養(yǎng)老套餐的思路，既能完成養(yǎng)老轉(zhuǎn)型，又將成本縮減到最低，是大部分高端酒店的適老化手段。

此外，頭部酒店集團也在積極布局酒店適老化。洲際酒店集團旗下的假日酒店提升老年人服務(wù)體驗，如假日酒店3.0點亮版針對老年人胃口對餐飲進行升級，提供紫薯、南瓜和粗糧等。錦江酒店（中國區(qū)）挑選首批試點酒店進行適老化硬件升級，還聯(lián)合錦江旅游推出“酒店+旅游線路”等適老化旅居產(chǎn)品，吸引銀發(fā)客群。

強勁的養(yǎng)老需求疊加酒店業(yè)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性變革，使帶有養(yǎng)老屬性的住宿產(chǎn)品成為酒店資產(chǎn)的“百搭”選擇。無論是城市商圈、生活街區(qū)中的酒店，還是需要轉(zhuǎn)型的高端酒店，都在承接這股需求，為自身注入更多元的客群。

20%的投資回報率或成風(fēng)口

回到資本視角，在養(yǎng)老需求蓬勃與酒店存量周期的交匯下，商業(yè)地產(chǎn)收購、改建需要算清的不只是酒店適不適合改成養(yǎng)老院，而是具有養(yǎng)老屬性的住宿產(chǎn)品是否值得投資，多少年會回本的現(xiàn)實問題。而在雙向缺口的催化下，養(yǎng)老院或?qū)⒊蔀橄乱惠喭顿Y風(fēng)口。

/ 成本預(yù)期可控

從成本層面看，改造成養(yǎng)老院并非需要大費周章地修建主體部分，而是重點改造內(nèi)部公共空間，進行功能重組和設(shè)備更新，這使得改造的成本不僅可控，還大幅降低。

以蕪湖樂青薈 · 國信頤養(yǎng)院為例，養(yǎng)老院原先為一家閑置高端酒店。改造過程中，建筑外立面將保持原貌，僅做清洗和局部修補。外立面門窗檢測后，有80%可經(jīng)加固維修后繼續(xù)使用；原水電消防評估后，保留60%可利用部分；原酒店客房通過局部改造后，約40%可繼續(xù)利用。一套成本預(yù)期估算下來，工程造價遠低于新建或完全拆除后養(yǎng)老院的建設(shè)費用，有效控制成本預(yù)期。

仔細算下來，酒店轉(zhuǎn)型養(yǎng)老住宿，主要成本包括適老化改造、醫(yī)療康養(yǎng)設(shè)備投入、專業(yè)人員引進培訓(xùn)等。對于酒店自身而言，成本投入不大，關(guān)鍵在于酒店自身精準定位與功能上的升級。

一套成本優(yōu)勢下來，酒店改造成養(yǎng)老院的投資回報率可達15%—25%，遠高于傳統(tǒng)酒店10%以下的利潤率。此外，政策端也在同步發(fā)力，推出各類適老化補貼政策，若結(jié)合政策補貼，回報周期將會進一步縮短。

/ 收益種類多元

有別于酒店服務(wù)，老年人對居住環(huán)境的高要求，注定了養(yǎng)老院包含了居住、餐飲、康復(fù)護理、娛樂休閑等所有功能。它不是一個簡單的臨時住宿，也不是醫(yī)療機構(gòu)，而是一個能讓老年人長期居住的場所。

這也就意味著，養(yǎng)老院的收益種類會更加多元，除了床位費、護理費這些一般費用，還包括健康管理服務(wù)、康復(fù)理療、文化活動、養(yǎng)生餐飲等增值服務(wù)。與酒店不同，養(yǎng)老院的平均客單價更高，客戶停留時間更長，也就是說待的時間越久，越能催生出更多增值服務(wù)需求。

以中等規(guī)模養(yǎng)老院（200張床位）為例，增值服務(wù)收入一般占總收入的10%—20%。若按年總收入1356萬元計算，增值服務(wù)年收入約135萬元-271萬元。高端養(yǎng)老院比例則更高，通過提供高端增值服務(wù)（如定制化醫(yī)療、高端康復(fù)等），單人月收費可達1萬—3萬元。

反觀酒店，以一線高端酒店為例，平均房價可能在1000-3000元/晚，入住率若按70%計算，年客房收入可達數(shù)千萬元，餐飲、會議等服務(wù)通常占30%—50%。除此之外，其他增值服務(wù)則占比很小，沒有太多盈利空間。

/ 現(xiàn)金流長期穩(wěn)定

從宏觀層面來看，酒店雖受旅游、商務(wù)等活動影響，但需求具有較強的周期性和波動性，且客源結(jié)構(gòu)以短期為主，復(fù)購率相對較低。

而養(yǎng)老院客戶一旦入住，通常會在機構(gòu)中長期居住（平均5—7年甚至更久），形成穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)，續(xù)住率高，現(xiàn)金流持續(xù)性較強。更關(guān)鍵的是，養(yǎng)老院的用戶粘性往往更強。即使因為經(jīng)濟周期、季節(jié)變化而產(chǎn)生的市場波動，老人仍需要基本的照護服務(wù)。

也就是說，與酒店這種短期消費不同，養(yǎng)老服務(wù)是一種長期服務(wù)的關(guān)系。直觀的數(shù)據(jù)也能看出，一家200張床位的養(yǎng)老院，若入住率為80%，年穩(wěn)定現(xiàn)金流可能在1000萬—2000萬元；而同規(guī)模的酒店，年現(xiàn)金流可能因入住率，而波動在500萬—15000萬元之間，但穩(wěn)定性則遠低于養(yǎng)老院。

一位老人選擇一家養(yǎng)老院，雙方可能會形成10年，甚至20年的關(guān)系。長期穩(wěn)定的入住關(guān)系為養(yǎng)老院帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，這恰好為遭受經(jīng)濟波動，亟須脫手存量酒店的業(yè)主，提供了一份安全的資產(chǎn)轉(zhuǎn)型保障。

空置率超30%的商務(wù)酒店、冷清的五星級度假村，多次流拍的老牌酒店……傳統(tǒng)酒店客房價格連年下滑，而轉(zhuǎn)型后的適老化酒店卻入住率大幅躍升。這些看似割裂的場景，實則是3億老年人向35萬家存量酒店發(fā)出的變革信號。

適老化改造不僅是盤活存量資產(chǎn)的可行路徑，更是酒店業(yè)應(yīng)對老齡化社會、尋找新增長點的戰(zhàn)略選擇。當(dāng)35萬家存量酒店瞄準3億老年人的需求，當(dāng)酒店集團紛紛布局養(yǎng)老賽道，這片沉睡的藍海才真正開始被撬動。