土地成交 | 麓谷用1.8容積率給程序員建房子

今日（3月17日），麓谷人才地塊成交，被麓谷實業底價競得。

這塊地最引人注意的不是價格，而是出讓條件：競得人須按不低于計容住宅建筑面積的60%配建“麓谷人才社區”，定向銷售給長沙市認定的人才及高新區企業員工，其中定向銷售的住房套數不少于50套。

未來將打造麓谷人才社區，純粹圈層，再加上周邊教育地塊的加持，宗地未來競爭優勢明顯。

成交信息

長沙市007號地塊底價成交

被麓谷實業競得

地塊編號[2026]長沙市007號，位于岳麓大道以南，具體位置在麓谷二三期的核心縫合處。出讓面積3.46萬方，容積率1.8，成交樓面價3260元/平米，麓谷實業底價競得。

（來源：長沙市國土資源局網上交易系統）

競買條件：

⑴競得人須在宗地內按照不低于計容住宅建筑面積的60%配套建設麓谷人才社區，定向優惠銷售給長沙市人才認定的各類人才（不限區域）和長沙高新區的企業或企業員工，其中定向優惠銷售給各類人才的住房套數應不少于50套（銷售限制條件詳見《履約監管協議》）。

⑵競得人在簽訂《成交確認書》的同時，須與湖南湘江新區土地儲備中心簽訂《履約監管協議》，上述條件（1）納入《履約監管協議》與掛牌須知一并公告。

該宗地60%配套建設麓谷人才社區與2025年湖南湘江新區舉行的企業惠居系列行動相關。

此次惠居行動麓谷專場行動，將重點在麓谷、大科城和岳麓高新區三個片區開啟企業團購優惠模式，通過企業、新區相關部門及房企的直接意向對接，定制化團購，節省下傳統購房流程的營銷費用，作為折扣優惠，惠及企業，員工所在企業為申報主體，買房最低可享受92折優惠。下一步，將在大科城、岳麓高新區進行推廣。

本次地塊的順利成交，是湘江新區企業惠居行動落地的首戰告捷，更是房地產市場以“政策 + 產業 + 人居”為核心的新型發展模式的一次成功實踐。

地塊條件

1.8的容積率，麓谷很久沒見了

先看地塊指標。

007號地塊出讓面積3.46萬㎡，約合52畝。容積率1.8，建筑密度≤22%，綠化率≥35%。

1.8的容積率是什么概念？麓谷近十年1.9以下容積率的涉宅地塊僅3宗，占比不足20%，且最近的一次成交距離今天長達五年時間。

項目端來看，周邊保利麓谷林語容積率2.5，長房云時代容積率3.0，中房F聯邦容積率2.8。在主城區，1.8已經可以做小高層+洋房的低密產品了。

區位稟賦

產業中軸的人才房

家門口的改善選擇

地塊位于麓谷二三期交界處，其核心價值在于精準卡位片區的產業幾何中心：

從大區域來看，地塊整個長沙向西的發展軸線上，梅溪湖是“國際會客廳”，高鐵西是“未來的樞紐”，而夾在中間的麓谷，尤其是麓谷二三期，是一個極其低調但肌肉感十足的“智造中心”和“科創CBD”。

從區域內部來看，目前麓谷二三期產業人群的居住地高度分散在長豐小區、中房F聯邦、保利麓谷林語等房齡超10年的小區，通勤距離普遍在3-5公里。007號地塊的入市，將首次為該片區核心產業帶提供“家門口的改善選項”。

配套拼圖

“產城融合”底色

教育有盼頭

地塊周邊的現狀配套呈現典型的“產城融合”特征：中電軟件園、芯城科技園、麓谷企業廣場都在2公里范圍內。

交通上，地鐵6號線麓谷體育公園站距離約500米，這條線東西貫穿長沙，機場高鐵都能直達，對于經常出差或者老家在外地的人來說很實用。

教育配套上，周邊2公里內有明德麓谷學校、師大附中博才，同時地塊旁邊控規有教育用地，雖然還沒動工，但只要有這塊地在，未來就有想象空間。

（明德麓谷學校）

區域市場

斷供一年多，片區急需補貨

近十年麓谷和尖山湖的土地市場成交集中在2020-2022年，2023-2026年期間僅成交1宗地，2024年9月后，至今1年多時間已處于完全空白，市場急需補貨。

傳導到新房市場，地塊周邊片區自2023年開始進入基本“斷供”期，到了2024年，整個片區的供應面積僅剩下4.23萬㎡，供求比在2026年甚至跌到了0。

同時，即使供貨斷崖式下跌，但均價卻反向漲幅明顯，可見區域市場需求量一直存在，只是沒貨可賣。

目前，整個麓谷二三期在售的項目幾乎只有招商攬閱一家獨撐，007號地塊入市后，周邊的競爭壓力小，對于開發商來說，這是一次“精準補倉”。

競得房企

深耕麓谷30余載，麓谷集團再補貨

長沙麓谷實業發展股份有限公司，系湖南湘江新區管委會直屬全資國企湖南麓谷發展集團有限公司開發板塊龍頭企業。

麓谷集團，作為麓谷片區產業開發、城市建設的核心主體，企業深耕片區30余年，深諳區域發展脈絡與人居需求。

麓谷集團布局投資規劃、開發建設、施工、運營、基礎設施建設全鏈條業務，具備獨立操盤大型項目的硬核實力，先后打造麓谷城市公園、麓谷創智匯、麓谷山湖郡、麓谷新干線等精品項目，口碑與品質雙在線。

其中麓谷城市公園憑借“城市+公園”的造城理念，打造近百萬方低密大城，容積率僅2.12，涵蓋高層、小高層、洋房、疊墅、商業等多元業態；2023年6月首開即100%去化，半年內5次開盤均熱銷，當年業績躋身麓谷片區前三，印證了國企操盤的過硬實力。

小結

麓谷地塊不算大，52畝，1.8容積率，樓面價也不高，但它身上有幾個很實在的點：

一是低密。在周邊全是2.5以上容積率的大高層堆里，1.8的洋房小高層是稀缺品。

二是定向人才。60%配建人才社區，意味著未來業主全是高新區碼農、工程師、科研人員，圈層純粹，而且有優惠價托底，不愁賣。

三是地段卡得準。就在幾個產業園中間，真正實現走路上下班，對每天被通勤折磨的年輕人來說，這是實打實的痛點。

四是斷供久。一年多沒賣地，周邊就一個盤在撐著，等到它上市，積壓的需求剛好能接住。