窺報(bào)：“三個(gè)轉(zhuǎn)變”出成績(jī)，招商蛇口穩(wěn)健前行

“房地產(chǎn)市場(chǎng)在2025年延續(xù)調(diào)整筑底態(tài)勢(shì)，‘十五五’期間是房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，行業(yè)整體會(huì)轉(zhuǎn)向總量收縮、結(jié)構(gòu)分化，回歸產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)為核心的高質(zhì)量發(fā)展。”

3月17日，招商蛇口(001979.SZ)2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，招商蛇口管理層坦言，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不是比規(guī)模，而是能力較量。面對(duì)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，公司會(huì)全力做優(yōu)開發(fā)業(yè)務(wù)、做強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、做大物業(yè)服務(wù)，明確向“開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重、輕重資產(chǎn)結(jié)合、差異化發(fā)展”轉(zhuǎn)變，成為中國(guó)領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

（招商蛇口2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)圖）

回顧2025年，招商蛇口不僅穩(wěn)守行業(yè)前五陣營(yíng)，排名還提升1位至第四名。“三個(gè)轉(zhuǎn)變”落實(shí)到公司策略和具體業(yè)務(wù)，在成績(jī)單上也體現(xiàn)出愈發(fā)顯著的成效。依托行業(yè)全鏈條的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的綜合能力，招商蛇口圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)三類業(yè)務(wù)構(gòu)建了一個(gè)行業(yè)全生命周期的綜合發(fā)展模式，在全國(guó)多城構(gòu)筑了產(chǎn)城融合的生態(tài)圈，“片區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)與國(guó)際生活樣板打造”的核心實(shí)力不斷增強(qiáng)。

華源證券分析師鄧力認(rèn)為，招商蛇口面對(duì)行業(yè)調(diào)整主動(dòng)優(yōu)化策略，公司將依托招商局集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同與融資優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)深耕大灣區(qū)長(zhǎng)三角等核心經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)一步夯實(shí)央企綜合運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

穩(wěn)固業(yè)績(jī)基本盤，財(cái)務(wù)指標(biāo)“韌性而行”

在基本盤“穩(wěn)固”之上開展“轉(zhuǎn)變”，才能可持續(xù)發(fā)展。招商蛇口的成績(jī)單給予了印證。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口的規(guī)模類指標(biāo)有穩(wěn)有增。2025年?duì)I業(yè)收入1547.28億元，受行業(yè)影響同比有所下降，但整體趨穩(wěn)；2025年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積716.12萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1,960.09億元，優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企整體表現(xiàn)。

招商蛇口的利潤(rùn)指標(biāo)隨行業(yè)波動(dòng)但也保持著一定優(yōu)勢(shì)。2025年報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)10.24億元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.73%，在TOP50房企2024年以來(lái)凈資產(chǎn)收益率均值進(jìn)入負(fù)數(shù)的情況下，逆勢(shì)趨穩(wěn)。

值得一提的是，招商蛇口的“安全墻”依然很高。2025年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~96.93億元，期末貨幣資金余額達(dá)861.27 億元，期內(nèi)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率64.17%、凈負(fù)債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，現(xiàn)金流有韌性債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健；并且公司2025年末綜合資金成本僅2.74%，持續(xù)下降并保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

業(yè)績(jī)基本面的穩(wěn)定，決定了招商蛇口有能力更進(jìn)一步。公司管理層就表示，在房地產(chǎn)新周期，招商蛇口要繼續(xù)做優(yōu)開發(fā)業(yè)務(wù)、做強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、做大物業(yè)服務(wù)，堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展之路。

做優(yōu)開發(fā)，穩(wěn)守地產(chǎn)賽場(chǎng)“頭部位”

開發(fā)業(yè)務(wù)作為傳統(tǒng)主業(yè)，依然是房企競(jìng)爭(zhēng)的主賽場(chǎng)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年房企進(jìn)一步向頭部聚焦，全口徑銷售額超千億的房企僅剩10家。其中逆勢(shì)提升的更是少數(shù)，招商蛇口穩(wěn)居“2025年銷售金額TOP5”陣營(yíng)并提升一位名次，難能可貴。

在規(guī)模領(lǐng)先的同時(shí)，更值得注意的是，招商蛇口給項(xiàng)目流轉(zhuǎn)和未來(lái)發(fā)展留足了空間。以2025年為例，公司需支付地價(jià)約為543億元，當(dāng)年住宅類項(xiàng)目的權(quán)益銷售額估超千億，資金流轉(zhuǎn)空間寬裕。

并且，截至2025年招商蛇口90%土儲(chǔ)位于核心十城、63%地處一線城市，而其在核心十城的全口徑銷售金額排名前三、在重點(diǎn)15城的銷售金額排進(jìn)TOP5，既能讓土儲(chǔ)對(duì)銷售的覆蓋倍數(shù)保持合理水平，能保證土地周轉(zhuǎn)效率。

在“以銷定投，區(qū)域聚焦”的策略下，招商蛇口也愈加重視項(xiàng)目的去化效率。為此其持續(xù)迭代“璽、攬閱、啟序、天青”產(chǎn)品線，研發(fā)了具有招商特色的好房子體系、編制《招商蛇口好房子品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，首先從產(chǎn)品底層做起，提升項(xiàng)目吸引力。

據(jù)了解，隨著“好房子體系”的落地鋪開，招商蛇口“安居無(wú)憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學(xué)煥新、貼心服務(wù)”7大維度、28個(gè)場(chǎng)景模塊，匯集485項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)，已經(jīng)在全國(guó)20余個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)規(guī)模化落地，并且新作首開去化率超過(guò)可研預(yù)期。

其中，上海康定壹拾玖、成都招商璽、成都錦城序、長(zhǎng)沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共15個(gè)項(xiàng)目還入選“2025年全國(guó)年度/半年度十大作品榜單”，招商蛇口在2025中國(guó)房企產(chǎn)品力TOP100第四名。

做大資管做強(qiáng)物管，長(zhǎng)期發(fā)展“不偏航”

自多年前提出“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，至今招商蛇口無(wú)論開發(fā)或經(jīng)營(yíng)、重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)都已經(jīng)調(diào)整到一個(gè)“水到渠成”的程度，持續(xù)積累的成績(jī)和優(yōu)勢(shì)。從財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，近年招商蛇口的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，經(jīng)營(yíng)型收入在公司整體營(yíng)收中的占比逐漸提升，2025年招商蛇口持有物業(yè)的全口徑收入76.3億元，同比上漲了2.2%。

與此同時(shí)，招商蛇口的“輕重比例”更加協(xié)調(diào)，2025年新入市29個(gè)自持項(xiàng)目，總建面177萬(wàn)平方米，包含12個(gè)公寓、8個(gè)商業(yè)、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園；全年新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。這既是招商蛇口“從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變”的落地，也說(shuō)明招商蛇口的輕資產(chǎn)品牌越來(lái)越成熟，產(chǎn)融結(jié)合和管理輸出的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)。

值得一提的是，針對(duì)資產(chǎn)占用資金大的產(chǎn)融類項(xiàng)目，REITs等通道早已打通。2025年博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT已啟動(dòng)第二次新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉(cāng)庫(kù)及輔助樓推進(jìn)REITs擴(kuò)募。這能進(jìn)一步夯實(shí)招商蛇口持有物業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期的發(fā)展，增強(qiáng)公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

此外，“招商積余”作為招商蛇口輕資產(chǎn)的重點(diǎn)平臺(tái)，在2025年管理面積增長(zhǎng)至3.77億平方米；營(yíng)業(yè)收入192.73億元，實(shí)現(xiàn)了12.23%的同比雙位數(shù)增長(zhǎng)，亮眼的數(shù)據(jù)也印證了轉(zhuǎn)變的效果。

招商蛇口管理層指出，公司會(huì)在2026年保持戰(zhàn)略定力，緊扣“精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)、運(yùn)營(yíng)增值、資產(chǎn)盤活”四個(gè)抓手確保中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型發(fā)展“不偏航”，走“差異化、內(nèi)容創(chuàng)新、專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的特色之路，實(shí)現(xiàn)從“速度規(guī)模”到“質(zhì)量效益”的內(nèi)涵式發(fā)展。

（來(lái)源鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者王婷婷）