碧桂園商管接管桂城萬達，10月將迎大變身？

出品|中訪網

審核|李曉燕

2026開年以來，房地產行業存量競爭態勢持續深化，碧桂園商管一則新動作引發市場高度關注——佛山南海區桂城萬達廣場正式由碧桂園商管接手運營，項目擬定于10月完成升級改造并以“桂城·鳳凰薈”新身份亮相。此次承接采用業主方投入千萬元升級、碧桂園商管提供改造方案并負責招商運營的輕資產模式，不僅是碧桂園商管市場化擴張的關鍵落子，更被視為楊氏家族推動經營回暖、戰略轉向正常經營的重要信號。

作為廣佛同城核心區的重要商業載體，佛山桂城·鳳凰薈總建面約11.6萬平方米，歷經十余年運營與多次轉手，此前存在業態布局零散、品牌層級偏低、場景單一等問題。碧桂園商管接手后，將圍繞“新生代家庭歡聚引力場”定位展開全面升級。硬件層面，外立面亮化、中庭美陳、負一層美食街及各樓層公共區域將全面煥新，同時增設母嬰室、寵物友好空間等便民設施；業態層面，二層規劃主理人品牌街區，三層打造兒童主題樂園與素質教育集群，五層布局運動體驗與快閃百變空間，外廣場規劃開放式兒童樂園與夜市經濟區，精準匹配周邊1.5公里家庭客群需求。

此次合作采用“業主方投入+專業運營輸出”的輕資產機制，既有效減輕碧桂園商管的重資產壓力，也契合行業從增量開發向存量運營轉型的核心趨勢。依托碧桂園商管成熟的商業運營體系與品牌輸出能力，項目有望快速激活區域商業活力，為周邊35個小區及千燈湖板塊提供更優質的消費場景。數據顯示，截至2025年，碧桂園商管已實現管理面積560萬平方米，全年客流量突破1億人次，項目覆蓋粵港澳大灣區、長三角等核心城市群。此次佛山項目落地，將進一步鞏固其在華南區域的商業布局，為輕資產模式拓展積累實操經驗。

2026年被碧桂園明確定義為“保交房收官之年”，同時也是從保交房向正常經營轉段的核心節點。近年來，碧桂園歷經債務風波，通過三年攻堅實現關鍵進展：2023-2025年累計交付房屋近115萬套，2025年全年交付近17萬套，穩居行業前列 ；境內外債務重組于2025年12月基本落地，整體降債規模近900億元，新債務融資成本大幅降至1%-2.5%，為后續經營發展卸下沉重包袱。

市場層面，碧桂園經營數據呈現回暖跡象。2025年全年，公司實現權益合同銷售金額330.1億元，2026年前兩月降幅顯著收窄，權益合同銷售金額44.4億元，同比僅下降2.6%，對應銷售面積57萬平方米，同比下降1.7% 。市場排名同步提升，2025年克而瑞操盤銷售金額位列全國第18，2026年前兩月躍升至第15位，市場信心逐步修復 。此次碧桂園商管大規模承接商業項目，正是經營能力恢復的直觀體現——從聚焦保交付到主動拓展商業運營板塊，反映出公司現金流改善、運營能力復蘇的核心態勢。

針對市場傳言的“大規模老兵召回”計劃，碧桂園回應稱系《離職人員返聘管理辦法》常規修訂，并非新政策 。但業內普遍認為，人員體系的優化調整，本質是公司匹配經營恢復節奏、適配新項目開發訴求的系統性安排，與商業板塊擴張形成協同效應，成為經營回暖的重要佐證。

盡管經營態勢持續修復，碧桂園商管仍堅持審慎穩健的擴張策略。在項目獲取層面，將持續加強與地方政府及平臺公司協同，聚焦粵港澳大灣區、長三角等核心城市群，優先深耕具備消費潛力的優勢區域 ；在業務拓展層面，延續輕資產模式為主的發展路徑，以“業主方投入+專業運營”的合作機制降低風險、提升效率。數據顯示，2024年至今，碧桂園商管新增商業項目管理面積23.1萬平方米，長租公寓品牌“碧家公寓”新增房源超2400間，管理規模接近3萬間，擴張節奏與風險管控實現平衡。

從行業格局看，商業地產已成為房企轉型的核心賽道。華潤置地、龍湖等企業的經營性業務早已成為利潤主力，港資商業地產巨頭也持續布局國內市場，行業競爭日趨激烈 。碧桂園商管作為后來者，此次承接佛山桂城項目，既是對自身運營能力的檢驗，也是切入存量運營賽道的重要契機。通過精準定位家庭消費場景、優化業態組合與硬件升級，項目有望成為碧桂園商管輕資產模式的標桿案例，為后續拓展積累品牌口碑與運營經驗。

當前碧桂園商管的擴張與經營回暖，仍面臨多重挑戰。其一，商業地產運營依賴持續的招商能力與客流培育，佛山桂城·鳳凰薈需在短期內完成品牌煥新與業態調整，面臨市場競爭與消費需求匹配的雙重壓力；其二，行業存量時代背景下，區域商業同質化競爭加劇，如何打造差異化核心競爭力，成為碧桂園商管亟待解決的課題；其三，公司整體經營修復仍需時間，現金流回正與利潤轉正的目標仍需穩步推進。

但與此同時，行業轉型也為碧桂園商管帶來新的機遇。隨著居民消費需求持續升級，家庭消費、體驗式消費成為商業地產核心增長點，碧桂園商管精準布局親子、寵物友好等場景，契合市場消費趨勢；輕資產模式的持續推進，既能降低資本占用，又能放大運營能力價值，契合行業轉型方向。依托碧桂園集團整體經營修復的紅利，疊加商業板塊的專業運營能力，碧桂園商管有望在存量市場中逐步確立競爭優勢。

碧桂園商管接管佛山桂城萬達廣場并啟動升級改造，是其輕資產戰略的重要落地，更是碧桂園經營回暖邁入實操階段的直觀體現。在行業深度調整與轉型的關鍵時期，碧桂園以審慎穩健的策略推進商業板塊擴張，既彰顯了經營修復的信心，也為行業存量運營提供了新的實踐樣本。隨著10月項目煥新亮相，其運營成效將成為判斷碧桂園經營恢復進度的重要標尺。未來，碧桂園商管需持續打磨運營能力、優化項目布局，在商業地產存量賽道中實現穩健增長，助力碧桂園全面邁向正常經營階段。