廣州再放大招：房票全市通用，二手房成“關鍵棋子”？

智庫發聲
二手房與新房市場深度捆綁、競相降價已成2025年樓市新痛點。房票支持購買二手房、以舊換新，能打通置換鏈條，穩定二手房價，同時匹配拆遷戶多元安置需求，加速舊改。但成效取決于兩點：資金兌付是否及時閉環，以及房票投放的實際規模。

——廣東省城市創新發展研究會專家智庫

廣州城市更新，再放大招！

近日，廣州市規劃和自然資源局發布《廣州市支持高質量城市更新 促進精細化空間治理的規劃用地管理若干措施》。

其中，明確了房票安置全市通用，大力推廣“房票安置”，并探索其在二手房、以舊換新等場景應用，提升補償安置靈活性與市場流動性。

意味著，未來房票的使用范圍將不再局限于指定的新樓盤，拆遷戶可自由選擇全市范圍內的商品房，甚至二手房。這一變化不僅大幅提升了安置靈活性，更重要的是，房票進入二手房市場將直接激活存量交易，形成“賣舊買新”的置換鏈條，間接利好新房去庫存，尤其是在外圍區域，從而實現“以房票撬動二手房、以二手房帶動新房”的市場良性循環。

廣東省城市創新發展研究會智庫專家、廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，打造平穩的房地產市場環境，這是舊改推進的前提，也是地方政府穩樓市的目的。目前，二手房和新房的庫存都比較大，二者的聯動性增強，二手房不穩定、庫存去化不掉，導致存量物業價值下跌，進而沖擊到新增交易，導致樓市不穩，二者存在競相降價和搶客戶的競爭，這是2025年以來的新現象。因此，房票可以購買二手房，也有助于穩定二手住房價格。

不過，李宇嘉也指出，要疏通房票安置的循環，就要確保資金到位，房票購房后，持票人能迅速兌現，從而形成閉環。其對市場的影響，主要看房票安置的規模，對二手房的接受度等。總的來講，不管是對加速舊改，還是穩樓市，都有積極意義，最終的影響還要看實際投放規模。

據官方數據顯示，截至2025年底，廣州累計發放2931張房票，發放金額40.53億元，已使用1741張房票（跨區使用335張），消化存量商品房1351套（含9個車位）。

其中，城中村改造項目中共發放2680張房票，發放金額36.30億元。通過房票認購房源約6671套，認購面積超68萬平方米，認購資金約118億元。

那么，市場將迎來什么變化？

對于購房者：未來核心區域的危舊房改造將加速推進，更多“老破小”有望通過自主更新或成片改造煥發新生。同時，房票的流動性增強，也為二手房市場注入了新的購買力。

對于開發商：政策的核心導向是 “以盈利空間換取公共配套”。愿意參與城市更新、主動配建公共設施的房企，將獲得更寬松的規劃條件和成本優勢；而不具備存量開發能力的房企，將面臨無地可拿的窘境。

對于城市：廣州正在用一套“組合拳”推動城市更新從“零星改造”走向“成片連片”，從“政府主導”走向“多元參與”。房票全市通用打通了市場循環，公服不計容解決了盈利痛點，跨宗地更新突破了物理邊界。這套政策如果落地順暢，廣州的城市更新有望進入真正的“快車道”。

《措施》提出規劃資源五大政策“工具包”如下：

《措施》推出規劃彈性“工具包”。在將城市更新納入國土空間規劃“一張圖”管理的基礎上，深化“單元+地塊”剛彈結合的詳細規劃編制機制，創新詳細規劃彈性管控機制；支持同步推動用地報批組卷、規劃條件核發、建筑工程設計方案、施工圖設計文件并聯審查，縮短審批時間，加速項目建設；制定土地混合開發和空間復合利用正面清單和管控要求，鼓勵功能復合與設施共享，系統增強規劃在實施中的適應性與引導力。

《措施》推出土地整備“工具包”。強化城市更新與土地儲備整備聯動機制，推動成片連片更新；創新市區兩級建設用地“指標池”機制，優先保障產業項目落地；支持通過土地置換和整合周邊“三地”促進空間規整；系統推進工業用地連片整合與“工改工”做地，保障優質產業空間；按照尊重歷史、依法依規原則，妥善處置歷史遺留建設用地問題，無需新增建設用地指標；允許已納入低效用地再開發試點項目庫的歷史遺留建設用地上建筑物保留并完善登記手續；大力推廣“房票安置”全市通用，并探索其在二手房、以舊換新等場景應用，提升補償安置靈活性與市場流動性。

《措施》推出土地供應“工具包”。創新多元化供地方式，涵蓋公開出讓、帶方案出讓、長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等，支持市場主體靈活獲取土地；允許符合條件用地權屬人簽訂變更協議自主改造，并探索工業、商服用地使用權續期機制，增強產權人改造積極性；優化工業用地與城鎮危舊房改造項目出讓金計收規則，可分期或緩繳，切實降低改造成本；利用“廣州招商土地超市”，推動城市更新項目地塊信息一站式公開與精準對接；支持危舊房拆除重建項目跨宗地成片更新，提升空間利用效率與功能活力；探索存量土地和空間的短期利用，不影響規劃實施前提下短期利用批而未供、儲備用地，盤活空置地塊，增強市場活力。

《措施》推出規劃許可“工具包”。允許城市更新項目在不突破地塊總建筑面積和住宅建筑面積、不減少公益設施等前提下，依正面清單對地塊功能用途進行實施深化，精簡審批流程，促進項目實施；利用存量土地、房產資源發展國家支持產業、行業的，可進行臨時轉換用途5年過渡，并明確具體審批流程，提供精準服務；支持城市更新項目增加公服設施，增加的建筑面積不計容；支持微更新項目規劃許可豁免，明確存量建筑調整用途無需規劃許可情形，全面壓縮審批時間、提高管理彈性；推動成片連片加裝電梯，免于規劃許可。

《措施》推出不動產登記“工具包”。創新推出城市更新預告登記服務，維護改造主體與被拆遷人權益；對危舊房拆除重建等項目提供按戶首次登記服務；支持帶建筑收儲供應，簡化保留建筑登記材料；允許分期辦理產權證以便于項目融資，同步實行“多驗合一”與“驗收即發證”，大幅壓縮辦證周期；全面推行“一碼管地”，通過不動產單元代碼串聯項目管理全生命周期，實現信息共享、業務協同與監管透明，有力支撐城市更新項目閉環運行與產權高效配置。

來源：廣州市規劃和自然資源局、廣州日報、樂居財經

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

本刊文章及圖片未經許可不得轉載/本刊發表文字、圖片作品并不代表本刊立場觀點/部分采用稿件因故無法聯系作者，如有侵權請移步后臺聯系刪除。

小編微信丨fangcnet2020

目前已有超萬人加入房導俱樂部群，歡迎掃碼，申請通過即進群！

1場圓桌，權威解讀！為何萬人預約，爭睹這2公里超級珠江？

未來城市，塔尖論道！創意產業強勢驅動廣州打造國際消費中心城市！

城市客廳大咖說｜大手筆投入！臨空經濟宜居“新風口”來了