萬柳學區神盤價格腰斬？深度解析蜂鳥家園7年真實成交數據后發現

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

《從“神盤”到“腰斬”：蜂鳥家園的過山車之旅》

《學區房“金絲雀”失聲：蜂鳥家園暴跌背后的政策與市場雙殺》

《頂級學區房涼涼？蜂鳥家園成交冰點背后的家長心態轉變》

《1000萬到470萬：蜂鳥家園房價“神話”的破滅與反思》

以上標題我相信你在這兩年的各種房地產自媒體里一定看到過，關鍵詞“腰斬”“暴跌”“破滅”“冰涼”，哪一個看起來都會感受到蜂鳥跌幅遠超大盤，但在我深度解析了蜂鳥整7年的真實成交數據后發現有些言過其實了。

早年因為超級牛小中關村三小確定性的入學再結合那兩年的市場，價格確實有些虛高成分，這些年蜂鳥的下跌原因大致有三點：

一是自媒體打破了信息繭房，越來越多的人認識到小升初的通道比小學本身更重要，“陽光招生”又進一步降低了三小僅作為單獨牛小的熱度；

二是宏觀市場下行，大趨勢下誰也沒法獨善其身；

三是海淀一直強調且官方可查詢占用情況的六年一學位政策，學位占用的房子要成交會有不少的折價，這會更進一步造成“超低價”的出現，在樓市向下的趨勢就帶來進一步的走低。

深度解析蜂鳥家園的成交數據來自于這么一個契機。

有一個學區規劃+買房的會員向我提了一個我當時無法給出確切答案的問題：“對于蜂鳥家園這種三小的占坑房來說，如果兩套房子物理屬性接近，一套房是學位不占用，另一套房是學位占用且原業主剛入學，這兩套房子價差多少是合理的？”

我問了一個熟悉的專做萬柳蜂鳥這一片的店長，看有沒有成交數據可以來佐證分析，結果對方給了我一個整整7年，精確到每一套房子的樓層、朝向、戶型、成交價、稅費、學位占用情況的表格。

基于這么多詳實精準的數據，多方分析是可以得出很多結論的。

今天咱們只先解讀兩個問題：

1、蜂鳥是否如本文開頭所說，從保值的角度看現在是一個loser？

2、學位占用目前是1年級上下和不占用的情況下，價差多少是合理的？

先聊第一個問題：

先看看蜂鳥的成交價格，網上傳聞的蜂鳥房價最高點的時刻大致是2021年第一季度。

最低谷的房價大致是2025年年底的時候。

乍一看，從最高點到現在房價幾乎是腰斬，降價的原因剛才上文已經提到了主要的三點，其中第一和第三點的不利因素可能會使得這里的房價跌幅超過大盤。

我們不考慮稅費/樓層朝向，只選取蜂鳥的一居或者開間的成交樣本，從2021年第一季度開始看看每個季度的房價走勢。

2021年1月，北京二手房均價64042；

2023年3月，北京二手房均價66791；

2025年12月，北京二手房均價40483。

（感謝數據來源：蝴蝶指數）

蜂鳥家園2021年一季度至2025年四季度，跌幅為43%；

蜂鳥家園2023年一季度至2025年四季度，跌幅為35.2%。

北京二手房均價2021年一季度至2025年四季度，跌幅為36.7%；

北京二手房均價2023年一季度至2025年四季度，跌幅為39.4%。

對比以上數據，在蜂鳥有額外利空的前提下，跌幅比對北京大盤水準似乎也還說得過去，至少沒有本文最開頭那些“標題”說的那么慘。（2023年到現在，哪怕朝陽地段還不錯的次新房跌幅35%-40%一抓一大把，感興趣都可以去找數據驗證。）

現在回到第二個問題：學位占用目前是1年級上下和不占用的房子，價差多少是合理的？

分析這個問題，對于選取樣本和數據加工我做了如下考慮：

1、選取學位占用1、2年級的樣本和6年級畢業+原始名額的樣本。

2、只選取一居成交價作為樣本。

3、因為主要看價差比例，所以更多是考量相對值，故對已知的個稅契稅做了減項處理，其對于不滿二的情況，已經按照最低指導價4.5萬/平米對應增值稅做了減項處理。

4、因為房價變動大，還是以季度為單位來比對，盡可能縮小由于房價波動引起的數據誤差。

當然我對以上數據進行了進一步處理：對于強學區占坑房來說，面積和單價呈現負相關的非線性關系，平均面積差異也很小，我考慮總價和單價兩個維度分別去測算。因為不同季度內樣本的數量差距比較大，所以用了加權平均值的方式進行測算。處理結果如下：

結論：

從歷史數據看，學位占用目前是1、2年級跟學位未占用比，單/總價折價的比例大致為12.06%-13.55%。

因為每套房子的物理屬性唯一，且業主心態、供需關系、樓層朝向、面積尺度等對于單價都是有較大影響的，我盡量用相對多的且精準有效的數據再結合加權平均值的算法來得到一個大致粗糙的結論（就算法本身大家不用較勁了，影響因素多，絕對嚴謹的邏輯也做不到）。

12%左右的價差，按不占用550萬算也是60多萬，2025年也確實有買學位占用的房子多校對口上了的情況，所以想少花點錢賭一把買占用的也未嘗不可。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。