樓市下行，他們卻悄悄抄底！老破小的租金，成了最踏實(shí)的收入？

看到新聞上說天津的李先生花了350萬全款買了7套“老破小”，現(xiàn)在每個(gè)月收租1.5萬。成都一位女買家更狠，總價(jià)330萬拿下8套，每個(gè)月租金到賬2.1萬。

這不就是以前廣東人的傳統(tǒng)習(xí)俗：攢錢去買樓收租。

這些老破小每套簡(jiǎn)單翻新后月租1800，7套每個(gè)月穩(wěn)拿12600，一年就是15萬出頭，如果加上裝修成本，算下來年化租金回報(bào)大概在5%-7%。這個(gè)收益率在當(dāng)下已經(jīng)算很不錯(cuò)的了。

在二三十年前房?jī)r(jià)還沒上漲的時(shí)候廣東人就有這習(xí)俗，江湖更有廣東房東坐擁幾棟城中村小樓的傳說。

如今抄底老破小吃租金的做法，背后又是哪些民間的智慧？

“老破小”這種稱呼，其實(shí)把這些處于市場(chǎng)二三層級(jí)的小戶型住房從主觀上拉低了價(jià)值。

過去的房地產(chǎn)上漲周期讓大家總是只看到房?jī)r(jià)漲幅帶來的資產(chǎn)增值收益。這種增值和炒股基本邏輯一樣，都是預(yù)期收益，真正在高位套現(xiàn)的人自然開心。但持有的人卻有資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

但廣州、深圳這類一線城市核心城區(qū)和周邊的老破小、城中村、小產(chǎn)權(quán)，25萬一套的30平小戶型，月租1500，年化直接干到7.2%，租售比是次新房的7倍還多。

老破小的租客群體極其穩(wěn)定，這類雖然環(huán)境沒有那么好的小戶型，卻是多數(shù)城市租戶的剛需。

核心城區(qū)、地鐵口、周邊全是寫字樓和學(xué)校，租客要么是通勤的上班族，要么是陪讀的家長(zhǎng)，這種客群穩(wěn)定，有著長(zhǎng)期租金的收入，是絕好的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

而且一二線城市人口密度高，所以空置率極低，一年到頭空不了半個(gè)月。

在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，比起賭房?jī)r(jià)漲跌承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)月按時(shí)到賬的租金，才是真正能落袋為安的“睡后收入”。

以往的觀念是老破小跌起來沒底，但恰恰相反，低總價(jià)自帶抗跌的安全邊界，一二線城市核心城區(qū)的低總價(jià)老破小，可能是當(dāng)下最抗跌的資產(chǎn)之一。

原因很簡(jiǎn)單：它的總價(jià)足夠低，而且大多是全款買入，零杠桿。反觀那些加杠桿買的千萬豪宅、次新房，房?jī)r(jià)跌10%，就是百萬級(jí)的虧損，要是斷供，甚至可能血本無歸。

更重要的是，在當(dāng)下的投資環(huán)境里，不保本的理財(cái)不敢碰，股市波動(dòng)拿不住，而老破小是實(shí)打?qū)嵉膶?shí)物資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)清晰，看得見摸得著。哪怕市場(chǎng)天翻地覆，房子還在，租金還在，這份確定性，是絕大多數(shù)金融資產(chǎn)給不了的。

現(xiàn)在棚改暴富的時(shí)代過去了，但一線城市的城市更新、老舊小區(qū)改造，從來沒停過。

核心城區(qū)的老破小，地段擺在這，周邊的商業(yè)、醫(yī)療、教育配套都是現(xiàn)成的，只要做個(gè)外立面翻新、加裝電梯、管網(wǎng)改造，房子的顏值和實(shí)用性立刻上來，租金還能再漲10%-20%。

如果運(yùn)氣好，趕上了片區(qū)的微改造、甚至拆遷，那就是額外的驚喜。

這筆買賣，相當(dāng)于你拿著穩(wěn)定的租金，同時(shí)免費(fèi)拿著一張未來的看漲期權(quán)，就算期權(quán)沒兌現(xiàn)，本金和收益也一分不少，穩(wěn)賺不賠。

以上的優(yōu)勢(shì)，就是廣東人玩了幾十年的買樓邏輯。 老廣買房，從來都不是炒短線、賭暴漲。老一輩的廣東人，有錢了不炒股，不搞花里胡哨的投資，就是買商鋪、買小戶型住宅，信奉的是“一鋪養(yǎng)三代”“買樓收租，代代有糧”。

他們要的，從來不是房子一年漲多少，而是每個(gè)月穩(wěn)定到賬的租金，是能傳給下一代的、源源不斷的現(xiàn)金流。以前是買臨街商鋪、買市區(qū)新樓，現(xiàn)在實(shí)體難做，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率跌了，新樓的租售比越來越低，所以大家把目光轉(zhuǎn)向了核心城區(qū)的老破小。

本質(zhì)上，這根本不是什么逆勢(shì)抄底，而是回歸了房產(chǎn)最本源的價(jià)值：房子是用來住的，能住，就能租，能租，就有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這才是房產(chǎn)作為長(zhǎng)期固定回報(bào)資產(chǎn)的核心。

老廣幾十年前就想明白“有恒產(chǎn)才靠譜”，現(xiàn)在終于被更多人看懂了。

一二線城市核心地區(qū)能這么搞，不代表誰都能閉著眼睛沖老破小。

廣東人買樓也是三項(xiàng)原則:“Location、Location、Location”。

必須是一線城市核心城區(qū)，地鐵1公里以內(nèi)，周邊有成熟的產(chǎn)業(yè)和配套。這是要保證能夠有穩(wěn)定的客源來租，太偏遠(yuǎn)通勤時(shí)間太長(zhǎng)再便宜也有人問津。

而且必須是低總價(jià)的小戶型，再貸款上杠桿去買真沒必要。買來后還要想好翻新的成本，自己還需要投入大量精力去打理。

老破小還有一項(xiàng)必須注意清楚，必須是產(chǎn)權(quán)清晰，能正常過戶，沒有違建、抵押等糾紛，特別是有的城市低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房的套路要警惕。

至于遠(yuǎn)郊的、沒有配套的、大戶型的老破小，我勸你碰都別碰，租不出去，轉(zhuǎn)不了手，最后只能砸在手里。