北京買房：理清思路，購房建議1826

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和老婆在2017年在石景山買了一套老破小，幾乎買在了最高位，到今天算上利息賠了上百萬。有想法索性止損，賣掉后能套現200多萬，然后再添200萬，繼續貸款200萬，買在海淀。因為我們在公主墳上班，如果買在紫竹橋或定慧寺一帶的話會更近一些。

但目前一是考慮到學區溢價問題，而我們孩子在老家上中學，用不到北京的學位，這樣看是不是買海淀就不合適了？但第二又看您說能買到不帶溢價的學區房，請問是內部房源嗎？我們可以買嗎？

A：

1、哪兒有內部房源啊，都是公開的。我說的所謂不帶溢價的，是指跌幅過大，從數值計算上已經把溢價跌的差不多了的，也就可以看作不帶溢價。

這就跟股票似的，每次熊市時都有超跌的，甚至跌到分紅都比銀行存款利息高了，那這就屬于沒有任何溢價的了。買入的話雖然也不能保證完全不再跌，但畢竟是有支撐，而且市場回暖的時候或許升幅更大。

2、用黃金打個比方吧。大概是2013年的時候金價暴跌，把那些前期抄底的大媽們都給套進去了。但也有人分析了，說是通過計算全球黃金采礦的成本，折合人民幣基本都是2/300塊錢。那既然跌到200多了，理論上溢價已經跌沒了，此時買入風險最低，就因為有成本在做支撐。

房子也是這道理，海淀理論上所有普宅都有溢價。但經過這兩年多的下跌，有的租金收益率已經接近北京平均值了，那就可以看作沒溢價或很低了，此時買入至少風險小。

3、看的每套房都算算賬，盡量買租售比數值低的就行，意味著居住的性價比高+保值風險低。

僅供參考。

二

Q:

我之所以想買豐臺的新房是因為沒有合適的二手房，以總部基地周邊來說，次新房不是豪宅就是回遷房，小戶型的只有公寓，所有人都不建議買，所以我只能考慮****了。

我是這么考慮的，雖然地段是兩區交界，但所有板塊都是逐步發展的，比如回龍觀就是兩區交界，現在的配套發展的非常齊全了。而且總部基地也在擴大規劃，只要地鐵一南延，就應該加速發展了。

A：

1、那這就看您的判斷吧，我說的只是自己的觀點，是否采納無所謂，不用跟我探討了。

2、不過多說一句，回龍觀的項目級別在當年很高，也就是受重視程度高，所以小區和配套才建設的快。甚至就因為回龍觀等經適房的規劃建設，專門從哈爾濱調來了以開發保障房為政績的汪副市長，這能說明重視程度了吧？

而且在回天的建設之中，北京的書記市長都去過好幾次，總理都視察過，其他的兩區交界哪個有這種重視程度？甚至后來汪市長升任住建部長了，最大的成績就是這些經適房。

而且還有一點，北京已經過了快速擴張的階段了，可四環五環的圈子卻已經很大，沿線的新區板塊幾十個。但各區的資金和精力都是有限的，誰也說不好哪個能發展更快，我只能說高立莊這種地段兒的排名不靠前。

3、最后一點，兩區交界一般來說都是靠外圍的郊區更重視，目的是吸引市區的來買房。而靠內的很少有著急的，人家犯不上。典型的就是通州和燕郊，燕郊這邊高樓林立，通州卻一直荒涼。

而您看的****是豐臺這邊的，是否會配合大興來共同發展就未必了，我認為難度非常大，否則以五環邊的地段或許早就開發了。

4、總之就這情況吧，只是我的觀點而已。另外地鐵南延還是規劃，什么時候通車不知道，未必會很快。

僅供參考。

三

Q:

我們北漂兒夫妻，無京戶，我在木樨地上班，媳婦在大紅門。現在孩子要上學了所以想買房，我考慮是必須離一個人近，這樣便于將來照顧孩子和上學接送。現在我們在六里橋租房，買的話想在南四環或五環內，有推薦的嗎？

Ps：預算怎么說呢，還沒定，主要是我們結婚時老家買房了，當時160買的，60萬貸款，現在賣的話也就拿回不到40萬了，還搭上小20萬裝修，所以沒想好賣不賣。我想是漲回來再賣，這樣首付能有200萬左右，否則100多萬有點少。

A：

11、在南四環買房不難，但您這指望著老家的房價漲回來再買，那萬一北京漲的更早+更多呢，您怎么應對？

2、而且算個賬吧，您貸款60萬，現在應該還剩50萬左右了吧？可這套房賣掉+還貸款之后還剩40萬，那就是跌到了90萬左右，跌幅在40%以上，是這情況嗎？

那如果跌幅是40%，要想從90萬漲回160萬，甚至加上裝修漲到170多萬，那就不是漲回40%了，而是80%，您覺得可能性大嗎？如果您老家的漲幅都80%，北京得是什么情況？

所以考慮好吧，盡量務實。而且房子是用來住的，在哪里工作生活就買哪里的房子。

3、總之我沒什么建議，您既然已經大致選好了板塊，那就做預算吧，這外人幫不上忙，沒有預算的話也不太好聊房子。

僅供參考。

四

Q:

我想置換房子，用通州半壁店大方居的兩居，換東城的，因為我家本來就是東城的。但問題是我現在的房子只能賣200多萬，250萬吧，而東城我想買龍體的，稍微差不多的都是600多萬。

我算了算溢價，當時我們買大方居時一萬多，光明樓的三萬多，現在我們這兩萬多，光明樓的都小10萬，溢價是不是太高了？值嗎？

A：

1、您不是拆遷戶啊，是后來按商品房價格買的大方居嗎？那現在換回東城就不好聊值不值了。

或者說拆遷的還行，當時大方居限價4800，現在按2.5萬也5倍以上。而當時光明樓一帶的商品房2萬左右吧，到現在還沒漲到5倍呢。所以當年的拆遷戶換東城肯定算值，后買的就只能自己判斷值不值了。

2、現在東城的平均溢價率25%吧，600多萬里有不到200萬的學區價值，這值不值的也得自己判斷。用上了學位+成績好=值，沒用上學位vs成績不太好，那就不算太值了，沒發揮出最大價值。

3、總之我也不敢說值不值，只是列出這些供參考，看您家自己的具體情況吧。

僅供參考。

五

Q:

首房首貸，首付200w，年入50w，月供1.5w左右組合貸。想買個四環內中上學區的兩居電梯房，兼顧自住和保值，板樓南北通透，您推薦哪里？我工作在王府井，所以哪個方向都能接受。

A：

1、方向您能接受，但您的預算未必接受啊。月供1.5對應300萬左右貸款，那就是總價500萬左右的。

南北通透的電梯板樓兩居基本都得80多平起步，那單價就是在6萬左右。這價位的房子不難買，但您要求的是“中上學區”，那基本只有東西海朝了，可四環內哪兒有這么便宜的學區房啊？

2、我建議要不再做一下預算吧，適當提高一些貸款，再加200萬以上差不多。但您又是年入50，月入4萬，一半用作月供是2萬塊錢，對應400萬左右貸款，不太好辦吧。

3、總之，您的要求偏高了，這種房在四環內至少7/800萬，因為學區溢價就占了不小的部分，一般都在20%以上。所以也考慮好吧，假定是買了套500萬的學區房，那得到的居住體驗卻是不到400萬的，能接受嗎？這部分溢價在用上學位的時候就是值，用不上就不太值了，還增加了保值風險。考慮好吧。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。