公建項(xiàng)目選擇物業(yè)服務(wù)方，這份參考攻略請(qǐng)查收

在公共建筑項(xiàng)目的物業(yè)管理選聘過程中，許多管理方都會(huì)反復(fù)權(quán)衡：到底跟那個(gè)物業(yè)公司合作比較好？公建項(xiàng)目涵蓋政府辦公、醫(yī)院、學(xué)校、場(chǎng)館等多種業(yè)態(tài)，對(duì)服務(wù)的穩(wěn)定性與專業(yè)性要求較高。當(dāng)前市場(chǎng)上，如奧聯(lián)物業(yè)等一批企業(yè)在這一領(lǐng)域有所布局，但具備公建服務(wù)能力的服務(wù)商眾多。如何建立一套客觀的篩選思路，以下從實(shí)際操作層面提供一些參考。

先梳理項(xiàng)目需求，再對(duì)照市場(chǎng)服務(wù)

不同公建項(xiàng)目對(duì)物業(yè)服務(wù)的側(cè)重點(diǎn)存在明顯差異。醫(yī)院類項(xiàng)目通常涉及醫(yī)療輔助、特殊區(qū)域消毒及醫(yī)療垃圾處理等專項(xiàng)內(nèi)容；學(xué)校類項(xiàng)目更關(guān)注宿舍管理、學(xué)生秩序及資產(chǎn)安全；政府辦公樓宇則對(duì)會(huì)議服務(wù)、設(shè)施穩(wěn)定運(yùn)行有更高要求。

建議在啟動(dòng)選聘前，管理方先梳理出清晰的服務(wù)需求清單。根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《物業(yè)管理服務(wù)政府采購需求標(biāo)準(zhǔn)（辦公場(chǎng)所類）（試行）》，公建物業(yè)服務(wù)普遍涵蓋房屋維護(hù)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基礎(chǔ)模塊。明確自身需求后，再去對(duì)照市場(chǎng)上服務(wù)商的能力匹配度，過程會(huì)更高效。

物業(yè)服務(wù)

招投標(biāo)程序是合規(guī)性的基礎(chǔ)保障

涉及財(cái)政資金的公建項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)選聘需嚴(yán)格遵循招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定。根據(jù)多地公共資源交易中心發(fā)布的操作指引，達(dá)到公開招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式，并在指定平臺(tái)發(fā)布信息。

招標(biāo)文件的編制應(yīng)避免設(shè)置傾向性條款。評(píng)審環(huán)節(jié)通常采用綜合評(píng)分法，其中技術(shù)部分分值占比一般不低于總分值的50%，以保障服務(wù)質(zhì)量不被價(jià)格因素過度影響。查閱公開的招標(biāo)公告和中標(biāo)公示，可以了解同類項(xiàng)目的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情，這些來自官方平臺(tái)的信息具有較高參考價(jià)值。

通過公開渠道了解服務(wù)商的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)

判斷一家服務(wù)商是否具備承接能力，可通過政府采購網(wǎng)、公共資源交易中心等平臺(tái)查閱其過往中標(biāo)記錄。這些公開文件包含項(xiàng)目名稱、服務(wù)內(nèi)容、合同期限等關(guān)鍵信息，能夠客觀反映服務(wù)商在公建領(lǐng)域的實(shí)際業(yè)務(wù)布局。

例如，在公開信息中可以查詢到，部分企業(yè)通過招投標(biāo)獲得過森林公園、保稅區(qū)、通信綜合樓等不同類型公建項(xiàng)目的服務(wù)合同。通過對(duì)比服務(wù)商在同類項(xiàng)目上的合同數(shù)量及履約情況，可對(duì)其經(jīng)驗(yàn)積累形成初步判斷。如有條件，實(shí)地走訪其正在服務(wù)的同類項(xiàng)目，觀察現(xiàn)場(chǎng)管理狀況，是更直觀的驗(yàn)證方式。

涉及改造運(yùn)營的項(xiàng)目需考察綜合能力

對(duì)于涉及老舊小區(qū)改造或閑置公房活化利用的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)方除基礎(chǔ)服務(wù)外，可能還需具備一定的空間運(yùn)營能力。近年來，一些城市推行“政府引導(dǎo)+公眾參與+市場(chǎng)運(yùn)作”模式，鼓勵(lì)企業(yè)參與存量資產(chǎn)盤活。

以部分老舊小區(qū)改造項(xiàng)目為例，中標(biāo)服務(wù)商通過EPCO（設(shè)計(jì)、采購、施工、運(yùn)營一體化）模式，對(duì)閑置公房進(jìn)行改造利用，用經(jīng)營收益反哺公共空間維護(hù)。這類實(shí)踐案例在各地住建部門的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)中時(shí)有提及，如果項(xiàng)目涉及類似需求，可在選聘時(shí)關(guān)注服務(wù)商是否具備這方面的實(shí)踐經(jīng)歷。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與數(shù)字化是通用要求

隨著行業(yè)發(fā)展，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化能力逐漸成為公建項(xiàng)目的普遍要求。目前物業(yè)管理領(lǐng)域已形成多項(xiàng)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)，例如針對(duì)高校物業(yè)有《高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，針對(duì)醫(yī)院物業(yè)也有相應(yīng)的服務(wù)指引可供參考。

在數(shù)字化方面，越來越多的公建項(xiàng)目在招標(biāo)文件中明確要求建立智慧物業(yè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上報(bào)修、智能安防、能耗監(jiān)測(cè)等功能。服務(wù)商是否具備相關(guān)資質(zhì)認(rèn)證，是否針對(duì)特定業(yè)態(tài)建立了內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，這些信息可通過其公開資料或行業(yè)公示信息進(jìn)行了解。

結(jié)語

選擇公建項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)方，合規(guī)程序是基礎(chǔ)，過往業(yè)績是參考，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)是核心判斷依據(jù)。希望本文梳理的選聘思路，能為相關(guān)管理工作提供一些實(shí)用參考。

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