2000萬以上都在買海淀

本文是一位粉絲給的選題，人家原話是這么說的，目前北京朝陽海淀哪個區域可以入手。

本文將僅從新房角度出發，給一個我的個人看法。

先說之于新房角度，海淀與朝陽的差異——得房率PK使用率。

海淀是目前京樓唯一一個我沒聽說要做我定義的好房子的區域。

人家朝陽的新盤，陽臺、設備平臺早進屋了。

所以在同等基礎得房率條件下，比如80%，海淀新盤房源的得房率就是80%，而朝陽則要算上臺子的附送率，能夠到達90%甚至以上。

在不考慮其他情況下，同面積段、總價段的新盤，朝陽的產品住著更舒適，畢竟套內面積更多。

但是，誰也不可能只考慮住著舒服這一條。

我接著說我的看法，2000萬以上海淀更穩妥，這不是我說的，是我看到的。

比如，剛過去的2月，北京新盤網簽金額銷冠是海淀清河的大豪宅建發海晏，并且成交的基本都是200平米以上房源，尤其是約265平米四面寬四居。

200平米以上面積足夠大了，只要戶型足夠好使用率已經不是唯一對比條件，因為人家也能四面寬、也能南向三臥室帶衛生間套間、也能有超6米寬廳。

所以我看到的情況是，套均2000萬以上的新盤，賣的比較好的基本在海淀，比如建發海晏、再比如臻澐、香山樾、安瀾北京等。

2000萬以上的朝陽？我就看見一個項目，酒仙橋的萬吉玖序。

既然更多人選擇了海淀，說明海淀對于這部分客群的吸引力還是更高。

所以我說隨大流的答案就是，2000萬以上看海淀。

1500-2000萬之間，我個人建議朝陽，還是新盤售賣給我的答案。

在這個價格中，朝陽賣的好的新盤是主力，比如黃杉木店的璞樾、紫京宸園，再比如北京宸園。

一方面這個價格段的海淀新盤太少了，可能您會說功德寺那倆項目是這個價格段，但問題在于那倆當時限價，賣的價格明顯低于當時的市場價格，不太好拿出來做對比。

而除了功德寺，海淀在這個總價的新盤房源，不多的。

我理解，有錢的人家奔著2000萬以上看去了，差點錢的可能會去對比朝陽更大面積、更大使用率的同品質新盤。所以海淀的房企基本上也就選擇了要么1000-1500萬改善剛需上車、要么怎么壕橫怎么來直接過2000萬。

所以從結果上看，這個總價段的新盤房源從2025年到現在，主流成交在朝陽。

并且，主要是環線位置較好的長安街以北的東北四環。

其實最難的是1000萬左右，因為這個總價段，海淀、朝陽都賣的還可以。

去年四季度入市的海淀西四環寶山雙子海宸元境、北京隅海岄，哥倆近期賣的都不錯，并且賣的好的房源普遍是1000萬往上1200萬上下四居。

而這個總價段到了朝陽，那簡直是遍地開花…孫河的璞園PARK、朝陽北路的金茂滿曜、保利朝觀天珺、十八里店的朝陽ONE、北京隅東序…

這不大差不差都這總價段，況且朝陽數得著的賣的比較好的也是這些項目。

所以，我個人的看法1000萬左右改善需求，別琢磨朝陽海淀二選一，多琢磨琢磨哪些具體地方用的更舒服，可能會更穩妥一點。

大致吧，寫完了。

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