上海3月份二手房交易分析

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

2026年3月中上旬，上海二手房市場成交顯著放量，引發廣泛關注。市場熱度回升的背后，是政策效應累積、價格調整到位及供需格局變化的共同作用。針對市場熱議的“車位產證拆分推高網簽量”的說法，我們認為該因素對總量影響極小，當前成交放量具備真實的市場基礎。展望后市，市場修復正從剛需向改善型需求傳導，3月全月成交量有望沖擊新高，但不同板塊與產品類型的表現或將有所分化。

現象描述

成交量顯著放量，市場活躍度飆升

進入3月以來，上海二手房市場成交熱度迅速攀升，多項指標創下近年新高。具體表現為：網簽量持續高位運行、系統出現罕見繁忙、機構信心大幅提振。根據網上房地產及各媒體公開報道數據，3月中上旬市場表現如下表所示。總結現象：3月市場一改前期平淡態勢，成交放量具備“速度快、來勢猛、覆蓋面廣”的特征，已形成事實上的“小陽春”行情。

原因分析

政策、價格與信心的三重共振

本輪市場成交放量并非單一因素驅動，而是多重利好因素疊加作用的結果：

1、政策紅利持續釋放：前期“滬七條”等樓市優化政策的累積效應正在顯現。包括前兩年出臺的購房首付比例15%、限購政策松綁等，可以看出，政策降低了交易門檻，修復了市場預期，促使前期持幣觀望的購房者加快入市步伐。政策對自住和改善性需求的支持，有效激活了交易鏈條。

2、價格調整到位，信心逐步修復：國家統計局數據顯示，上海二手住宅價格在經歷連續9個月環比下跌后，于2026年2月首次出現環比上漲0.2%。價格的止跌回升被視為市場觸底的重要信號，打消了部分購房者“買漲不買跌”的顧慮，強化了“房價已調整到位”的預期，從而推動了決策周期縮短。從實際情況看，當前入市的購房者，在去年已經有較長時間的看房，對于價格的把握相對更為精準。

3、供需格局發生逆轉：市場核心矛盾已從“去化難”轉向“優質房源供給不足”。從數據看，2025年5月份左右開始，上海二手房掛牌量就開始進入下行周期，即掛牌積壓的矛盾開始緩解。同時，以某大型中介為例，今年春節后掛牌量銳減至約8萬套，較去年同期的17萬套大幅下降近五成（一個原因是，很多房東房源掛牌屬于可賣可不賣的心態，在價格持續下跌后紛紛撤牌）。供應減少疊加需求上升，導致買方議價空間縮小，甚至出現“多名客戶搶一套房”的現象，進一步加劇了市場的緊迫感。從市場的實際反饋看，好房源和便宜房源相對減少，從結構上也影響了掛牌的單價結構，進一步扭轉了供求兩端的預期和策略。

誤解分析

車位產證拆分并非網簽放量的主因

近期市場出現一種觀點，將網簽量激增歸因于3月份不動產登記規則調整后，車位單獨交易導致一套房產被計為兩套網簽。我們認為此觀點存在對交易流程的誤解，高估了其對總量的影響。

1、交易流程溯源：基于各個中介機構的反饋情況，即使在車位與住宅登記于同一本產證的情況下，過去在交易時也一直是分別簽署兩份網簽合同（房屋合同與車位合同，一個為住宅，一個為商業），網簽數據的統計口徑并未發生改變。因此，所謂“新規導致一套變兩套”的說法，是對既有操作流程的不了解。

2、實際影響測算：即便存在極少數的流程規范帶來的統計微調，其對總量的影響也極為有限。核心邏輯在于，上海二手房成交主力是房齡較老的“老破小”以及動遷房小區。這類房源或沒有配套產權車位，或車位本身不單獨出售。因此，能夠受到車位交易統計影響的，僅限于部分帶有產權車位的次新商品房小區，占比其實很小。即使全月網簽量達到3萬套，其主體部分依然是真實的住宅交易。和統計口徑或不動產登記模式的變化沒有關系。

結論：將當前網簽“爆量”簡單歸因于技術性拆分，是缺乏事實依據的誤讀。3月成交放量的核心驅動力，依然是真實市場需求的集中釋放。

趨勢分析

行情由剛需傳導，修復進程有望延續

基于當前全國房地產市場的新形勢，以及二手房的市場動能和結構性特征，我們對后市趨勢做出以下判斷：

1、成交量有望繼續沖高：3月下半月通常是網簽的高峰期，全月二手房網簽量極有可能突破3萬套，創下近年來月度成交新高。這一水平將是檢驗市場回暖成色的關鍵指標。總體上上海二手房是今年房地產小陽春行情的極其有力佐證，同時從中介公司的反饋來看，4-5月份市場交易熱度將繼續維持。

2、行情將由點及面傳導：當前成交熱點仍主要集中在外環外及中外環間的剛需和剛改項目（如閔行、普陀、松江等部分板塊，總價500萬左右）。中介機構的行業經驗是，市場是否足夠持續，接下來要看500-800萬總價的房源交易情況。我們認為，根據置換鏈條的運行規律，剛需的活躍將為改善型需求“賣舊換新”創造前提，尤其是近期關于房價拐點或小漲的消息增多，置換需求觀望情緒也在減弱。我們預計，進入3月下旬及后續月份，中高端改善型需求和豪宅市場的成交也有望提振，即市場熱度將有所擴圍和傳導。

3、價格走勢趨于穩健：隨著掛牌量減少和成交周期縮短，市場天平正向賣方傾斜。房價已結束普跌，進入筑底回升的初期階段。不過需要糾正兩個誤區，或者做一些風險提示。一是很多房源的交易周期還是偏長，盡管確實有快速成交的案例，但是后續也還是要關注從掛牌到過戶的交易周期問題。二是近期一些房東考慮漲價，如5%-10%的幅度。我們認為，考慮到整體庫存和居民購買力，短期內出現超過5%的價格上漲的可能性并不大。唯有部分確實搶手的好房源會有微小的漲價，但全市房源價格總體上還是以持平為主。換句話說，二手房市場將呈現“成交量先行、價格溫和跟進、后續量升價穩”的積極態勢。

4、市場分化或將加劇：優質地段的次新房、總價可控的拆遷房、擁有稀缺資源的房產、學區資源好的項目將率先企穩反彈；而遠郊、無配套、房齡過大的老舊房源，以及掛牌價出現明顯拉升的，即便在整體回暖的行情下，其修復速度也可能相對滯后。總體上圍繞安居宜居需求的市場將更具有可持續性。