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2026年2月下旬出臺的“滬七條”及此前三區收儲試點，標志著上海房地產政策進入新一輪寬松周期。新政實施近一個月以來，上海二手房成交環比連續三周回升，掛牌量持續回落，新房市場也出現一定修復，整體市場活躍度較前期有所改善。從全國核心城市來看，上海目前已成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。
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二手房市場：成交連續回升，供給端壓力緩解
圖：2025年以來上海二手商品房日度銷售套數（套）
圖：2025年以來上海二手商品房周度銷售套數（套）
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二手房對本輪政策調整的反應更為直接，市場率先出現一定修復。
成交量連續三周環比回升，剛需主導特征顯著。根據中指數據，3月截至18日上海二手商品房成交16705套，在較高基數下，同比基本持平，其中5天備案量超千套，14日單日1472套，為近兩年單日第二高（僅次于2025年3月15日的1473套）。從周度成交來看，二手房成交量環比連續三周回升，3月第2周(3.9-3.15)上海二手房成交量已達近兩年以來周度最高水平，同比增長9%。累計來看，今年以來(1.1-3.18)，上海二手房成交約5萬套，同比微降2.4%，在較高基數下，市場表現出較強韌性。
表：2019年以來上海二手商品住宅成交結構
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從總價特征來看，低總價房源成交放量，價格調整后性價比凸顯。根據中指數據，2026年1-2月，上海300萬以下二手房成交近1.7萬套，同比增長25.2%，占同期二手房成交總量的56.1%，較2025年提高6個百分點。這一結構性變化反映出，前期價格持續回調使得更多房源落入低總價區間，二手房性價比優勢逐步顯現，隨著政策利好的釋放，前期觀望的剛需購房群體入市意愿增強，帶動了低總價房源的成交放量。
圖：2025年以來上海二手商品房周度新增掛牌套數（頭部中介口徑）
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新增掛牌收縮，二手房存量壓力緩解。從頭部中介掛牌量來看，3月前兩周上海二手房新增掛牌量同比分別下降27%、48%。同時，存量掛牌套數也呈現下降趨勢，2月末頭部中介總掛牌量較去年10月高點下降30.7%，已回落至近三年較低水平。上海近期新增掛牌和存量掛牌同步回落，反映出部分業主市場預期有所改善，有助于緩解短期供求矛盾，為市場趨穩創造了有利條件。
新房市場：周度成交修復，房企推盤節奏加快
圖：2025年以來上海新建商品住宅日度銷售面積（萬平米）
圖：2025年以來上海新建商品住宅周度銷售面積（萬平米）
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受供應節奏影響，新房市場修復滯后于二手房，但政策帶動下已出現積極信號。
新房周度成交環比連續上漲，政策帶動下出現一定修復。2月25日上海發布新政后，部分優質樓盤到訪量提升，成交隨之出現回暖。根據中指數據，3月第2周(3.9-3.15)，上海新建商品住宅成交22.0萬平方米，較上一周增長62%，創2026年以來周度新高。但受年初供應較少及去年高基數影響，今年截至3月18日，上海新建商品住宅累計成交157.6萬平方米，同比下降12%。
3月房企推盤節奏明顯加快，改善項目有望為市場提供支撐。根據監測，截至3月18日，大華星嶼、燦輝·晶萃173、大華望樾、象嶼天辰雅頌等項目陸續開盤。隨著后續改善項目陸續取證入市，3月下旬新房供應或迎來階段性放量，有望為成交持續修復提供支撐。
土地市場：首批次平穩收官，延續質量優先導向
3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出讓完成，3宗地塊分別位于嘉定新城、徐匯長橋和青浦西虹橋，總計出讓建設用地面積19.83萬㎡，成交總金額約68.09億元。其中，上海青浦區QPPO-0101單元18-05地塊吸引綠城、象嶼參拍，溢價率達6.6%，其余2宗地底價成交。同日，上海規自局正式公布了2026年度擬出讓住宅用地清單的第三批次，共3宗地，分別位于徐匯、普陀、金山三區。從供應結構看，上海繼續控制單批次供地規模，注重地塊質量與區域發展的匹配。
作為"滬七條"實施后的首輪土地交易，拍地結果與供地計劃均反映出土地市場正由過去的規模擴張逐步轉向質量優先。房企對項目安全邊際的考量重于規模訴求，核心地塊仍具吸引力，但整體溢價較平穩。
趨勢研判
整體來看，上海年初在政策端持續發力，通過降低購房門檻及購房成本、試點二手房收儲等舉措，已初步激活市場需求。進入3月，上海二手房成交活躍度回升較為明顯，新房市場周度成交出現修復，疊加掛牌量持續回落，市場供需兩端均出現一定積極改善。從全國核心城市來看，上海目前表現出的復蘇力度與市場韌性，使其成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。
短期來看，若當前市場情緒能夠延續，上海有望在3-4月“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關注的是，市場企穩仍將是一個漸進過程，其后續的持續性仍依賴于居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質性好轉。
資料來源：中指研究院綜合整理
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