透視 | 負(fù)債率僅2.3%！李嘉誠(chéng)家族旗下長(zhǎng)實(shí)"錢包"有多厚？答案來(lái)了

當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)公司還在為"債務(wù)炸彈"焦頭爛額時(shí)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)用一份年報(bào)給出了截然不同的答案。

2025年3月19日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公布年度業(yè)績(jī)。108.47億港元股東應(yīng)占溢利，同比下滑20.3%——這個(gè)數(shù)字看起來(lái)不太漂亮。但如果只看這一個(gè)數(shù)據(jù)就下結(jié)論，那你可能錯(cuò)過(guò)了這份年報(bào)最大的亮點(diǎn)。

長(zhǎng)實(shí)的"錢包"，遠(yuǎn)比想象中更厚。

■ 2.3%！一個(gè)讓同行羨慕的數(shù)字

先看一組讓同行流口水的數(shù)據(jù)：

截至2025年12月31日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)負(fù)債凈額與總資本凈額比率僅為2.3%；銀行及其他借款總額514億港元，銀行結(jié)存及定期存款417億港元，凈負(fù)債97億港元。

這是什么概念？

房地產(chǎn)是典型的高杠桿行業(yè)，房企負(fù)債率普遍較高。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2.3%的負(fù)債率，在行業(yè)中極為罕見，幾乎等于"零負(fù)債"運(yùn)營(yíng)。

更為關(guān)鍵的是，雖然賬面上有97億港元的凈負(fù)債，但這是在持有417億港元銀行存款基礎(chǔ)上的健康負(fù)債水平。相比那些現(xiàn)金流緊張的房企，長(zhǎng)實(shí)的資金周轉(zhuǎn)能力明顯更強(qiáng)。

年報(bào)中特別強(qiáng)調(diào)："集團(tuán)基建及實(shí)用資產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債比率水平恰當(dāng)，而且業(yè)務(wù)收入及相關(guān)資產(chǎn)能抵御通脹，以及高利率等宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)。"這種自信，來(lái)源于長(zhǎng)實(shí)多年來(lái)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

這就解釋了為什么在利潤(rùn)下滑20%的情況下，長(zhǎng)實(shí)仍然堅(jiān)持增派股息：末期股息1.39港元，同比增長(zhǎng)3%；全年股息1.78港元，同比增長(zhǎng)2.3%。

"我們不差錢。"長(zhǎng)實(shí)用行動(dòng)證明了這一點(diǎn)。

■ 賬本背后的真相：利潤(rùn)下滑≠業(yè)務(wù)變差

看到20.3%的利潤(rùn)下滑，很多投資者心里咯噔一下。

但仔細(xì)拆解會(huì)發(fā)現(xiàn)，這更像是一場(chǎng)"數(shù)字游戲"。

2025年度核心數(shù)據(jù)：

關(guān)鍵在于：投資物業(yè)重估前溢利實(shí)際增長(zhǎng)了2.7%！

2025年，長(zhǎng)實(shí)投資物業(yè)重估出現(xiàn)11.13億港元的賬面虧損，而2024年同期為增值19.69億港元。一來(lái)一去，相差近31億港元，這才是利潤(rùn)下滑的真正原因。

換句話說(shuō)：長(zhǎng)實(shí)核心業(yè)務(wù)根本沒(méi)虧錢，反而多賺了。

利潤(rùn)下滑純粹是因?yàn)?房?jī)r(jià)下跌"導(dǎo)致的賬面浮虧。對(duì)于一家擁有2240萬(wàn)平方呎投資物業(yè)組合的巨頭而言，這種波動(dòng)在行業(yè)下行周期中在所難免。

■ "買買買"停不下來(lái)

如果說(shuō)低負(fù)債率是"節(jié)流"，那逆勢(shì)擴(kuò)張就是"開源"。

2025年，當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)商收縮戰(zhàn)線時(shí)，長(zhǎng)實(shí)卻在瘋狂"買買買"：

德國(guó)護(hù)老房屋——布局歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。隨著老齡化加劇，優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施需求旺盛。德國(guó)作為歐洲最大經(jīng)濟(jì)體，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間巨大。長(zhǎng)實(shí)此時(shí)入局，看中的正是這一長(zhǎng)期趨勢(shì)。

瑞典支援房屋——拓展社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施。瑞典的住房保障體系在全球范圍內(nèi)享有盛譽(yù)，其支援房屋模式為社會(huì)提供了一種可持續(xù)的住房解決方案。集團(tuán)通過(guò)收購(gòu)這一系列資產(chǎn)，既獲得了穩(wěn)定的租金收入，也拓展了業(yè)務(wù)邊界。

澳洲碳封存農(nóng)地——這可能是最讓人意外的一筆投資。碳封存是應(yīng)對(duì)氣候變化的重要技術(shù)路徑，而澳大利亞廣袤的農(nóng)田為碳封存提供了得天獨(dú)厚的條件。

這意味著什么？

長(zhǎng)實(shí)正在悄悄進(jìn)行一場(chǎng)“業(yè)務(wù)多元化”轉(zhuǎn)型，年報(bào)提及拓展社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施投資（如Civitas護(hù)理房屋）及低碳解決方案，雖未明確提出“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略，但

這些新收購(gòu)資產(chǎn)不再依賴房?jī)r(jià)漲跌，而是提供穩(wěn)定的租金收入和長(zhǎng)期增值潛力。

"我們不只賣房子。"長(zhǎng)實(shí)用行動(dòng)表明，未來(lái)的長(zhǎng)實(shí)將是一家"資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司"，而非傳統(tǒng)開發(fā)商。

■ 基本盤依然穩(wěn)固

無(wú)論業(yè)務(wù)如何調(diào)整，長(zhǎng)實(shí)的基本盤依然扎實(shí)。

香港市場(chǎng)，仍然是長(zhǎng)實(shí)的大本營(yíng)。年內(nèi)確認(rèn)的物業(yè)銷售收入達(dá)204.49億港元，油塘親海駅、黃竹坑Blue Coast等項(xiàng)目銷售火爆。啟德、半山、元朗等項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，隨時(shí)可以推出市場(chǎng)。

尤其值得關(guān)注的是黃竹坑Blue Coast的推出。這個(gè)項(xiàng)目位于南區(qū)傳統(tǒng)豪宅區(qū)，憑借優(yōu)越的海景資源和便捷的交通配套，一經(jīng)推出就受到市場(chǎng)追捧。"反映市場(chǎng)對(duì)住宅物業(yè)有穩(wěn)定需求。"長(zhǎng)實(shí)在年報(bào)中這樣寫道。

內(nèi)地市場(chǎng)，政策持續(xù)松綁，限購(gòu)放寬、首付下調(diào)、房貸利率降低——利好不斷。上海御沁園、北京逸翠園、惠州瀧珀花園、東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園等項(xiàng)目銷售穩(wěn)定。內(nèi)地政府"促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)"的決心，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了信心。

海外市場(chǎng)，新加坡Perfect Ten和英國(guó)倫敦Chelsea Waterfront兩個(gè)高端住宅項(xiàng)目的銷售收入也于年內(nèi)確認(rèn)。在全球市場(chǎng)不確定性增加的背景下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍然是"硬通貨"。

投資物業(yè)，2240萬(wàn)平方呎的組合涵蓋零售、寫字樓、工業(yè)、社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域。

尤其值得一提的是中環(huán)長(zhǎng)江集團(tuán)中心二期。作為香港核心商業(yè)區(qū)的超甲級(jí)寫字樓標(biāo)桿，項(xiàng)目采取精準(zhǔn)明確的租賃及推廣策略，租務(wù)進(jìn)展理想。"大型企業(yè)選址必優(yōu)先選擇核心地段高質(zhì)商廈，因此集團(tuán)對(duì)超甲級(jí)寫字樓的需求及前景充滿信心。"長(zhǎng)實(shí)在年報(bào)中明確表示。

這種信心并非盲目樂(lè)觀。在香港中環(huán)核心商業(yè)區(qū)，優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)始終有限，而需求端的大型金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)企業(yè)并未消失。

基建業(yè)務(wù)，更是長(zhǎng)實(shí)的"現(xiàn)金奶牛"。

2025年1月，集團(tuán)完成出售UK Rails之權(quán)益；2026年2月，宣布擬出售UK Power Networks持有之權(quán)益。"釋放相關(guān)資產(chǎn)潛在價(jià)值，亦可靈活調(diào)配資金，把握各項(xiàng)環(huán)球投資機(jī)遇。"

■ 英國(guó)酒館：唯一的痛

唯一讓人擔(dān)憂的是Greene King的表現(xiàn)。

"2025年，英國(guó)英式酒館行業(yè)前景持續(xù)不明朗，經(jīng)營(yíng)壓力龐大。當(dāng)?shù)卣计淝锛绢A(yù)算案，使食品與勞工成本升勢(shì)越趨加劇。"

收入增長(zhǎng)了，但利潤(rùn)因?yàn)橘Y產(chǎn)減值而下跌。這是危險(xiǎn)的信號(hào)。

長(zhǎng)實(shí)旗下?lián)碛薪?000家酒吧，是英國(guó)最大的酒吧運(yùn)營(yíng)商之一。但面對(duì)成本上漲和消費(fèi)降級(jí)的雙重夾擊，Greene King的轉(zhuǎn)型之路仍然漫長(zhǎng)。

"持續(xù)投入數(shù)碼投資及提升營(yíng)運(yùn)效率"——長(zhǎng)實(shí)在年報(bào)中這樣寫道。但能否真正走出困境，還需要時(shí)間檢驗(yàn)。

■ 李澤鉅的"穩(wěn)字經(jīng)"

回到最初的問(wèn)題：長(zhǎng)實(shí)的"錢包"有多厚？

答案是：厚到可以在行業(yè)寒冬中"買買買"，厚到可以逆勢(shì)增派股息，厚到可以悄悄完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

這場(chǎng)面似曾相識(shí)。2015年，當(dāng)內(nèi)地樓市火熱時(shí)，李嘉誠(chéng)大規(guī)模出售資產(chǎn)，被人嘲笑"錯(cuò)過(guò)了行情"；2025年，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)入冬，長(zhǎng)實(shí)卻憑借"錢包"優(yōu)勢(shì)從容布局。

這可能就是李氏家族的生存之道：不在順風(fēng)中沖刺，只在風(fēng)浪中穩(wěn)行。

當(dāng)同行們還在為債務(wù)焦頭爛額時(shí)，長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)悄悄完成了新一輪布局。當(dāng)別人收縮戰(zhàn)線時(shí)，長(zhǎng)實(shí)正在悄悄"播種"。

而2.3%的負(fù)債率、近千億現(xiàn)金儲(chǔ)備、204億港元物業(yè)銷售、2240萬(wàn)平方呎投資物業(yè)組合——這就是長(zhǎng)實(shí)的底氣。

而"對(duì)香港及內(nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景充滿信心"，不僅是年報(bào)中的承諾，更是李澤鉅用真金白銀給出的投票。