萬(wàn)科不裝了，巨虧885億！承認(rèn)：高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿

真是只能大喊一句：我的天吶！

萬(wàn)科真是虧出了天花板，誰(shuí)能想到2025年是巨虧885億！這簡(jiǎn)直是一份“超預(yù)期”的財(cái)報(bào)，震驚了整個(gè)地產(chǎn)圈。

要知道，就在今年的1月30日，萬(wàn)科發(fā)布2025年業(yè)績(jī)預(yù)告，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)全年歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損820億元。這下好了，又多虧了65個(gè)“小目標(biāo)”。

原本2024年的萬(wàn)科巨虧494億已經(jīng)極限了，沒(méi)想到萬(wàn)科已然沒(méi)有了“底限”。

巨虧后的“道歉”

咱們繼續(xù)來(lái)說(shuō)萬(wàn)科巨虧了885億是個(gè)什么概念，查了一下2025年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行，前十的房企都是千億房企。排名第十一的是華發(fā)785億，也就是說(shuō)萬(wàn)科去年一下子就虧掉了一個(gè)華發(fā)。

這么個(gè)虧法，說(shuō)明幾個(gè)問(wèn)題。比如，萬(wàn)科隱形債務(wù)的爆發(fā)，萬(wàn)科的銷(xiāo)售壓力顯現(xiàn)等等一系列問(wèn)題。

巨虧之下，在看看萬(wàn)科的股價(jià)，在3月31日的收盤(pán)時(shí)，也就是尚未公布年報(bào)時(shí)，萬(wàn)科的股價(jià)已經(jīng)跌慘到只有3.99元了。

或許，這時(shí)候只有道歉必須的方式了。萬(wàn)科在年報(bào)的“致股東”環(huán)節(jié)就開(kāi)啟了道歉模式，

2025年是很不平凡的一年。房地產(chǎn)行業(yè)處于構(gòu)建發(fā)展新模式、供需結(jié)構(gòu)再平衡的關(guān)鍵階段。萬(wàn)科受部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備與信用減值等多重因素疊加影響，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)遠(yuǎn)未達(dá)股東預(yù)期，虧損額較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)此，公司管理層向各位股東致以誠(chéng)摯歉意。

那么萬(wàn)科為什么會(huì)在2025年虧的這么慘烈呢？

萬(wàn)科給出了一些解釋：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。

報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2023年、2024年銷(xiāo)售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。

這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，銷(xiāo)售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值。

部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷(xiāo)后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。

部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

不過(guò)巨虧，就好比雪崩，絕非偶然。隨著郁亮等前萬(wàn)科核心高管的離開(kāi)，在今年的年報(bào)中也提到了歷史問(wèn)題。

“公司業(yè)績(jī)虧損既有外部因素影響，更有既往經(jīng)營(yíng)失策等自身因素。”注意看這里的回答用得上“既往經(jīng)營(yíng)失策”，這很明顯是說(shuō)包括郁亮?xí)r期的高管團(tuán)隊(duì)所犯下的戰(zhàn)略錯(cuò)誤。

到底是個(gè)什么樣的錯(cuò)誤呢？其實(shí)可以看這一段的后半部分，那就是這：要化解過(guò)往“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”發(fā)展模式所形成的負(fù)擔(dān)和問(wèn)題仍需時(shí)日。

3月31日，萬(wàn)科A披露投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表，萬(wàn)科回答中再次提及了高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的歷史問(wèn)題。

“歷史上房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化時(shí)，公司未能及時(shí)擺脫高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的擴(kuò)張慣性，出現(xiàn)了投資布局分散、多賽道拓展過(guò)度、高度依賴總部融資等問(wèn)題，給當(dāng)前化險(xiǎn)化債工作帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。”

換種角度說(shuō)，2025年的巨虧885億，也是有一定歷史原因造成的。

萬(wàn)科表示，公司2025年結(jié)算項(xiàng)目主要對(duì)應(yīng)2023-2024年銷(xiāo)售房源及2025年去化的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存，這些項(xiàng)目又多為2022年以前獲取的高地價(jià)、低能級(jí)城市、偏遠(yuǎn)區(qū)位的項(xiàng)目，受市場(chǎng)供求關(guān)系劇變影響，盈利結(jié)果大幅低于投資可研預(yù)期，疊加售價(jià)下行，形成大額結(jié)算虧損。

盡管2022年后公司加強(qiáng)投資管控，強(qiáng)化成本管理，投資兌現(xiàn)效果明顯改善，但受流動(dòng)性限制，新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目規(guī)模有限，難以覆蓋歷史項(xiàng)目虧損缺口。

三高的大窟窿，其實(shí)也是郁亮?xí)r代的發(fā)展階段所形成的，如今郁亮隱退萬(wàn)科，只是三高問(wèn)題依舊困擾著萬(wàn)科。

就在2025年首次以董事長(zhǎng)身份亮相的黃力平就表示，在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過(guò)程中，要消化過(guò)去“三高”階段形成的負(fù)擔(dān)，必然有一個(gè)陣痛期。

只是黃力平也很難確定，萬(wàn)科的三高陣痛期需要多長(zhǎng)時(shí)間能平復(fù)。

萬(wàn)科能安全上岸？

很難說(shuō)當(dāng)下的萬(wàn)科是什么樣的一個(gè)境遇，能說(shuō)他是涅槃重生？也是不敢這么講的，甚至連說(shuō)萬(wàn)科最難的時(shí)候過(guò)去了，也未必。

當(dāng)然，在2025萬(wàn)科還有一些積極的方面。比如他們主要干的3件事，

一是全力做好房屋交付；二是優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)、化解風(fēng)險(xiǎn)；三是提升經(jīng)營(yíng)能力、恢復(fù)發(fā)展韌性。

還有全年18個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)表現(xiàn)均超額達(dá)成投資決策目標(biāo)，整體首開(kāi)推盤(pán)去化率達(dá)60%，在各自市場(chǎng)中保持領(lǐng)先地位。其中上海高福云境、成都都會(huì)甲第、哈爾濱蘭樾、溫州璞拾云洲首開(kāi)去化率超過(guò)8成，贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

然而，壓力還是一大堆的存在，有一堆的訴訟、仲裁。

根據(jù)公告，自2025年8月1日至2026年2月28日，萬(wàn)科及控股子公司累計(jì)新增的尚未披露及尚未結(jié)案的訴訟、仲裁事項(xiàng)，涉案金額合計(jì)約為人民幣122.81億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)絕對(duì)值的10.51%。

再來(lái)檢查一下萬(wàn)科的身體狀態(tài)，

負(fù)債情況，先來(lái)看負(fù)債率，截至2025年底，萬(wàn)科集團(tuán)凈負(fù)債率為123.5%，較2024年底提高42.9個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債為76.9%，較2024年底提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

截至報(bào)告期末，萬(wàn)科集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)3,584.8億元，占總資產(chǎn)的比例為35.1%。 有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。

有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1,605.6億元，占比為44.8%；一年以上有息負(fù)債1,979.2億元，占比為55.2%。

分融資對(duì)象來(lái)看，銀行借款占比為71.9%，應(yīng)付債券占比為8.2%，其他借款占比為19.9%。

全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為凈支出9.9億元。截至報(bào)告期末，本集團(tuán)持有貨幣資金672.4億元。

除了這些，萬(wàn)科還有一些計(jì)提，報(bào)告期內(nèi)新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備208.3億元。報(bào)告期末，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為266.4億元。

魔幻的現(xiàn)實(shí)就是這樣殘酷，曾經(jīng)交織的萬(wàn)科與華潤(rùn)過(guò)著不一樣的日子。

華潤(rùn)置地說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)刻已過(guò)。說(shuō)這話的時(shí)候，他們有250多億的凈利潤(rùn)。

萬(wàn)科背著巨虧885億的包袱，只是不斷的解釋與道歉，很多人都快忘了萬(wàn)科曾經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)的“三好學(xué)生”。

一覺(jué)醒來(lái)，天就亮了，這一天，萬(wàn)科巨虧885億，并不是最好的笑話。