2026 南京樓市展望：改善為王，剛需亟待修復

2025 年至 2026 年初，南京主城區住宅市場完成了從 “剛需主導” 向 “改善引領” 的關鍵轉型，市場呈現出量縮價穩、結構分化的核心特征，各面積段供求匹配度、去化效率差異顯著，主城區與外圍區域的市場表現更是涇渭分明。本報告基于克而瑞核心數據，從成交趨勢、客戶需求、驅動因素及未來展望等維度，剖析南京住宅市場的結構性變化邏輯。

住宅成交面積段變化趨勢

（一）總體成交趨勢：量縮價穩，結構性回暖

2025 年南京商品住宅全年累計成交面積 256.73萬平方米，同比下降 27.11%，市場整體處于低位運行狀態，購房信心尚未完全恢復、供應節奏放緩及剛需需求外溢等多重壓力形成疊加效應。從月度走勢看，市場呈現 “前高后低、年末翹尾” 特征。

2026 年初市場出現邊際改善跡象，1-2 月合計成交 21.78 萬平方米（1 月 14.43 萬平方米、2 月 7.34萬平方米），雖同比仍處下降通道，但環比波動釋放出階段性企穩信號。其中 2 月供應面積達 11.83萬平方米，環比激增 125.76%，但成交端響應謹慎，反映出需求端恢復仍需時間。

價格層面，市場體系保持相對穩定，核心區域優質資產具備較強價格支撐，未陷入深度價格戰。2025 年新房成交均價 31246 元 / 平方米，全年波動幅度有限；2026 年 1 月均價短暫下探至24941 元 / 平方米，2 月回升至 28447 元 / 平方米，價格韌性凸顯。

（二）面積段分布變化：小戶型萎縮，改善型崛起

南京主城區住宅市場正經歷深刻的 “脫剛化” 轉型，各面積段成交格局發生根本性重構，90平方米以下小戶型供應斷檔，120 平方米以上改善型產品成為市場絕對主流，高端大戶型在核心區域表現亮眼。

小戶型（90 平方米以下）：供應斷檔，需求外溢

該面積段成交占比呈持續下降的長期趨勢，從 2025 年的17% 降至 2025-2026 年初的約 5%。這一現象并非短期市場波動，而是開發商主動減少小戶型供應的戰略選擇，南京多個樓盤明確停做小戶型，河西、江心洲等核心板塊起步戶型不低于 110㎡，橋北等傳統剛需板塊新盤起步面積也提升至 100㎡，直接推高了剛需購房的總價門檻。

剛改主力（90-120 平方米）：份額穩固，內部遷移

該面積段長期為市場傳統主力，2025年占比約 36%，但 2026 年 1-3 月數據顯示其占比提升至49%。更核心的變化是板塊內部的需求遷移，100-120㎡成交表現顯著優于90-100㎡，反映出 “剛改” 需求正向更大面積、更高品質升級，燕子磯等剛改板塊的客戶多來自鼓樓、玄武地鐵沿線首置首改群體，推動 90-120㎡三房成為該板塊新主流。

改善型（120-160 平方米）：成交占比持續上升，成市場主流

該面積段市場份額相對穩固，成交占比穩定在 35% 左右，與90-120㎡同為市場核心主力，2026 年1-3月：120-144㎡成交 918套，占比高達34%，較2025年占比提升6個百分比。

高端大戶型（160 平方米以上）：核心區域表現亮眼

雖在整體市場中占比不高，但在核心稀缺板塊表現突出，2026 年 1-3 月160㎡以上成交328套，成交均價40153元/㎡。遠超市場平均水平，凸顯其強資產屬性與稀缺價值，此類產品高度集中于建鄴河西、鼓樓濱江、玄武湖周邊等核心地段。

（三）主城區與外圍區域分化加劇

南京住宅市場的結構性差異不僅體現在面積段，更在區域間形成鮮明的 “二元格局”，主城區核心板塊與外圍板塊的供求、去化、產品定位呈現顯著分化。

1. 主城區核心板塊（建鄴、鼓樓、玄武、秦淮）：高端化主導，去化效率高

因土地稀缺、配套成熟、規劃能級高，成交以 120㎡以上改善及豪宅產品為主，價格保持堅挺，去化周期顯著優于小戶型。

2、外圍區域（六合、溧水、江寧祿口、橋林）：庫存高壓，需求不足

該區域新房供應多集中于 70-110㎡小戶型，但因配套滯后、通勤成本高，難以吸引剛需客群，面臨庫存高壓與需求不足的雙重困境。目前開發商在剛需板塊轉向 “卷品質” 而非 “卷價格”，試圖通過會所、泛會所、屋頂運動場等配置提升產品吸引力，如江寧東山金茂曉棠以 200 萬總價 + 央企品質實現熱銷，但此類熱銷案例難以扭轉整體局面，外圍區域仍依賴價格優勢去化，市場活躍度遠低于主城，非熱門板塊土地出讓節奏也明顯放緩。

客戶需求分析

當前南京住宅市場客戶群體呈現 “三分天下、改善主導” 的特征，剛需客群被逐步邊緣化并向二手房市場外溢，改善型客戶成為市場核心驅動力，高凈值人群則成為豪宅市場的穩定器，三類客群的需求特征、購房偏好與市場處境差異顯著。

（一）客戶群體特征：三分天下，改善主導

剛需客群：被邊緣化的沉默大多數

剛需客群主要聚焦 90㎡以下戶型，購房預算有限、對價格高度敏感，。新房供應全面 “脫剛化”，主城區幾乎無 70㎡以下新品，傳統剛需板塊新盤總價門檻提升，遠超剛需承受能力。

在此背景下，剛需客群呈現 “兩極分化”：一部分被迫轉向二手房市場，成為支撐二手交易的基本盤；另一部分則持幣觀望，等待適配的優質剛需產品。少數優質剛需項目的熱銷也印證了需求的真實存在，如聯發雨花新澍推出 69㎡三房，依托第四代住宅政策提升得房率，在軟件谷實現熱銷，證明 “好產品 + 好地段 + 合理總價” 仍能激活剛需市場，但此類項目稀缺，無法扭轉小戶型供應缺失的整體格局。

改善型客戶：市場絕對主力，需求持續釋放

改善型客戶是當前南京樓市的核心驅動力，需求集中在 120-160㎡三房、四房戶型，注重產品的功能性、舒適性與社區品質，購房動機多元，涵蓋二胎家庭擴容、父母同住、工作生活半徑優化、資產升級等。

區域選擇上，該客群高度聚焦主城核心區，河西、大校場、燕子磯等板塊憑借教育、醫療、商業、交通等綜合配套成為首選，如燕子磯板塊 60-70% 的客戶來自鼓樓、玄武地鐵沿線，地緣改善需求強勁。

產品層面，開發商精準捕捉改善痛點進行產品升級：第四代住宅強調空中庭院、垂直綠化；低密洋房提供私密性與圈層感；智能化系統提升居住便利性；均精準匹配改善客群對 “好房子” 的定義。

高凈值人群：豪宅市場穩定器

高凈值客戶偏好 160㎡以上豪宅，尤其 200㎡以上大平層或疊墅，注重地段稀缺性、品牌溢價、物業服務及資產保值功能，其購房決策受短期市場周期影響較小，更看重資產的長期持有價值，河西中部、鼓樓濱江、玄武湖一線等稀缺資源板塊是其主要置業陣地。

該客群對產品細節要求極致，外立面材質、園林設計、智能家居、私屬服務等均需達到頂級標準。

（二）驅動因素分析：政策、產品、區域三重共振

南京住宅市場從 “剛需主導” 向 “改善引領” 的轉型，并非單一因素驅動，而是政策支持、產品力提升、區域分化三重力量的共振結果，三者相互作用，共同推動市場結構重構。

政策支持：降低門檻，激活置換

2025 年起南京密集出臺樓市支持政策，精準激活改善型需求，打通新房與二手房的置換鏈條。“房七條” 擴大公積金貸款額度、提供人才購房補貼，直接降低購房資金門檻；全市取消限售，商品住房取得產權證即可交易，提升房產流通性；“房票安置” 與 “以舊換新” 政策則精準解決改善客戶 “賣舊買新” 的核心難題，大幅縮短交易周期。

產品力提升：從 “有房住” 到 “住得好”

開發商的產品策略發生根本轉變，從過去追求高周轉、高利潤的小戶型，轉向注重品質、體驗、差異化的中大戶型，住宅產品從 “滿足居住需求” 向 “提升居住品質” 升級。

第四代住宅成為新標配，通過退臺、挑空、露臺等設計提升得房率與居住體驗；低密化趨勢明顯，洋房、疊墅、小高層逐步取代傳統高層；社區配套全面升級，泛會所、立體會所、屋頂花園等成為標配。

區域分化：核心稀缺 vs 外圍承壓

區域發展的先天差異與后天規劃，進一步強化了市場的改善化趨勢。核心區域因土地稀缺、配套成熟、規劃能級高，天然吸引改善與高端需求，河西新城、大校場 CBD、鼓樓濱江等板塊持續導入高收入人群，形成 “需求 - 供應 - 價值提升” 的良性循環；而外圍區域受限于產業支撐不足、人口導入緩慢，庫存去化高度依賴價格戰，難以形成良性循環，剛需需求難以有效激活。

同時，政府的供地策略進一步加劇了區域分化，秉持 “主城做優、外圍控量” 原則，減少郊區供地、增加主城核心地塊供應，尤其重點推出低密度宅地，如河西中部多宗商辦用地轉為住宅，容積率普遍≤2.2。這一供地導向為改善及豪宅產品開發提供了土地基礎，客觀上強化了改善型產品的市場主導地位。

未來展望

結合當前市場特征與驅動因素，未來南京住宅市場的分化趨勢將持續深化，改善需求將成為長期主導力量，高端市場保持穩定增長，而剛需市場的結構性修復將成為行業共識與政策焦點，市場整體將從 “規模擴張” 邁向 “品質深耕” 的新階段。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI報告、數據分析功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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