樓板“不翼而飛”，地下室變“下躍”？合規、安全問題持續遭疑，紫金書院爭議不斷 ｜ 追問“好房子”

紫金書院大門。董紅艷/攝

本報記者 董紅艷 北京報道

近期，北京紫金書院（北京新領域房地產開發有限公司開發項目）因多項質量、安全等問題，陷入交付維權風波。據悉，目前部分業主迫于物業費計收、維修被拖延等壓力無奈收房，仍有業主因問題未整改拒絕收房。

眾多維權內容中，最為引人關注的是，小區一層多處樓板被擅自拆除，疑似違規將地下儲藏間改造成“下躍”戶型。業主認為，相關改造影響小區居住安全。開發商方面稱是個別業主私自拆改，并鑒定拆改未危及結構安全。但相關回應卻未能打消業主的顧慮，業主認為違規拆改涉及消防安全問題，應當恢復。

截至目前，針對樓板拆改等問題，開發商與業主各執一詞，責任認定仍不明確。律師表示，擅自拆除樓板涉嫌違反多項法規，開發商若存在默許、誘導等行為，難以免除責任，業主可通過法律途徑維權并申請安全鑒定。

維權不間斷

2025年底，紫金書院迎來交付日，卻再度陷入業主維權風波。因墻面開裂、瓷磚空鼓、門窗故障、公區減配等問題，不少業主明確拒絕收房。

記者梳理發現，紫金書院的維權爭議并非首次出現，早在數年前便已埋下隱患。2023年4月，項目尚在建設階段，就有約500位業主聯名發布公開信，以“前瞻性維權”的方式，對項目后續交付能力提出質疑。

今年1月4日，紫金書院通過官方微信公眾號公布，項目集中交付率達73.65%；1月17日再次公告稱，項目累計交付完成率為76%。但這一數據遭到部分業主質疑，被業主指出項目方“強制”收房。

日前業主周旭（化名）表示迫于多方壓力，辦理了收房手續。他向記者坦言：“大部分業主應該都收房了，實在沒辦法，現在已經退不了房。即便不收房，相關費用仍在正常計收，申請房屋維修還可能被延后處理?！痹撔^物業費標準接近7元/平方米/月，加之諸多質量細節并未在合同中明確約定，業主整體的維權難度較大。

當前，收房并非全體業主的共同選擇。業主王景（化名）告訴記者，開發商對房屋多項問題并未完成整改，因此他至今仍拒絕收房。

項目公區地面返堿，同樣是業主維權的核心問題之一。今年1月23日，紫金書院在微信公眾號回應稱，已啟動返堿整治工作，將采用弱酸性清洗劑加快清理，并計劃在冬季過后開展定期常態化除堿作業。

但記者在項目現場看到，地面返堿現象依然大量存在，紅色路面磚體上附著著明顯白色印跡。現場有數名工作人員正使用水槍、拖把進行清理。

紫金書院返堿情況。董紅艷/攝

一位業內人士向《華夏時報》記者分析，小區地面返堿或與潮濕有關，施工階段若適當增加砂層鋪設厚度，情況或可改善，推測項目此前存在趕工期的情況。這一推測也得到相關線索佐證。在人民網領導留言板上，昌平區霍營街道回復居民噪音投訴稱，施工方于2025年9月8日晚10點后仍違規進行混凝土澆筑，已對其約談并要求整改。

消失的樓板

目前，王景最為關心的，是小區樓板被擅自拆除一事的解決方案。今年1月，有業主發現，小區一層多處樓板被拆除，質疑開發商違規將負一層打包作為“下躍”戶型出售，擔心樓板拆除存在結構安全隱患。

紫金書院對外宣傳資料中，并未出現“下躍”相關戶型表述。據北京市住建委公示信息，紫金書院（備案名：紫金新干線家園）規劃為70年產權住宅，地下部分為50年產權倉儲用房，其中D10#、D11#等樓棟均為地上住宅+地下倉儲（戊類庫房）設計。

針對結構安全爭議，紫金書院于今年1月通過微信公眾號回應稱，經原建筑設計單位復核確認，相關樓棟為剪力墻結構，首層樓板局部開洞不影響建筑整體及周邊局部結構安全；同時表示，拆除樓板并非開發商行為，系個別業主私自拆改。

但這一解釋并未打消業主顧慮。周旭、王景等業主仍對項目安全問題表示擔憂。周旭指著11號樓地下一層樓梯延伸處的鏤空區域向記者表示，盡管開發商已出具鑒定稱拆改不影響結構安全，但此處規劃的是儲藏間，且可能存在消防隱患，被拆除的樓板理應恢復封堵。

周旭認為，此次樓板拆改與開發商的銷售行為直接相關，推測是開發商此前向業主承諾可改造“下躍”所致。不過，周旭并未有充分證據證明開發商的相關銷售行為。記者在11棟負一層儲藏間位置看到，工人正在進行水管施工，但被問及雇主身份時則表示“不清楚”。

負一層樓板被拆除。董紅艷/攝

就業主提出的消防安全顧慮，紫金書院相關人士向《華夏時報》記者回應稱，是否存在消防安全問題應由主管部門判定，相關消防隱患及樓板恢復問題與開發方無直接關聯，樓板拆改及安全鑒定均屬業主自身問題。該人士還透露，業主違規拆改并非個例，另有業主在頂層樓板進行開洞作業。

低樓層已售罄？

目前，紫金書院已有部分房源進入二手房市場掛牌出售。中介馬進（化名）向《華夏時報》記者介紹，當前在售房源中條件較好的一套為9層110余平方米戶型，房源業主并未入住便直接掛牌轉讓，報價619萬元，實際成交價仍有議價空間。

值得注意的是，馬進同時表示，開發商手中仍有部分房源未售，以一層戶型為主。去年開發商曾透露計劃于今年三四月份推出，但今年再次咨詢時，對方稱具體開售時間尚未確定。不過紫金書院項目工作人員向記者回應，目前項目低樓層房源已基本售罄，中介人員可能對項目實際銷售情況了解不夠準確。

截至目前，樓板拆除責任尚未有更為明確的認定。對此，北京盈科（上海）律師事務所高級合伙人律師張琦向《華夏時報》記者表示，北京紫金書院小區樓板不管是被開發商拆的還是被業主拆的，必然會切斷原有的樓層結構，是《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條明令禁止的。如果是開發商所為，這屬于擅自改變建設工程規劃及合同違約；如果是業主個人所為，該一層業主違反了《民法典》第二百七十二條對業主專用權的限制。

北京金訴律師事務所主任、房產律師王玉臣在接受《華夏時報》記者采訪時表示，如果擅自拆除樓板改變建筑規劃結構，可能會占用、堵塞安全通道，或者造成消防設施受損甚至被拆除，則明顯違反《中華人民共和國消防法》第二十八條等規定。若案涉小區仍在建設、銷售過程中，或者仍由開發商關聯物業公司進行小區物業管理的情況下，開發商在拆除過程中是否存在直接實施、指令實施、誘導實施、默許實施等行為，需由開發商自行充分舉證才可能免除自身責任。

“維權業主在固定證據、基本明確拆除經過、責任主體以及所受損失后，可以提起民事訴訟，請求責任主體將拆除部分恢復原狀，履行修復義務，賠償相應損失等；并可根據實際情況，在訴訟中申請對樓棟主體結構的安全性等進行鑒定，確保居住安全?！蓖跤癯冀ㄗh道。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧