三亞紅樹林200億房地產集團破產

近日，三亞紅樹林200億房地產項目破產法拍。

一、項目基本情況與投資規模

三亞紅樹林項目是由今典集團創始人張寶全于2004年啟動的大型文旅地產項目，累計投資約200億元。項目在三亞三大核心灣區布局了三家高端度假酒店，構建了“藝術+度假+會展”的復合業態。

三家酒店具體信息：

? 三亞灣紅樹林度假世界：位于天涯區鳳凰路155號，占地473畝，建筑面積70萬平方米，2012年一期開業，2014年底全面呈現。擁有6座定位鮮明的度假酒店（木棉酒店、菩提酒店、皇后棕酒店等），共3718間/套客房，還設有幾十家主題餐廳、3.3萬平方米亞馬遜叢林水樂園、4800平方米的今日X書屋等設施。

? 亞龍灣紅樹林度假酒店：位于亞龍灣國家旅游度假區，2005年1月25日開業，占地150畝，建筑面積5.75萬平方米，擁有504間各類豪華客房，近70%客房可賞海景。

? 海棠灣紅樹林度假酒店：位于海棠區海棠北路58號，占地320畝，建筑面積22.14萬平方米，主樓高達126米，2016年開業，共設有500余間客房及套房，頂樓設有直升機停機坪。

實際資產規模澄清：今典集團明確回應，三亞三家紅樹林酒店實際土地面積為943畝（三亞灣473畝、亞龍灣150畝、海棠灣320畝），總建筑面積接近100萬平方米，遠大于網傳的“473畝土地、65.5萬平方米房產”。

二、債務危機爆發過程

債務危機根源：三亞紅樹林系采用純重資產、全自持運營模式，現金流完全依賴酒店、餐飲、娛樂等線下收入，無地產銷售反哺。這種模式在正常時期能夠創造穩定收益（2017年巔峰期年營收超10億元），但抗周期能力薄弱。

危機時間線：

1. 2020年：因10.16億元借款逾期，中信銀行海口分行、國家開發銀行三亞分行向海南省第一中級人民法院申請凍結紅樹林相關關聯公司及關聯人張寶全、王秋楊、張牧遙、張牧遠銀行存款10.5億元，或查扣其等價資產。

2. 2021年：中國銀行三亞分行向法院申請執行三亞紅樹林旅業有限公司的債款約1.17億元。

3. 2024年：工商銀行三亞分行向法院申請恢復執行三亞紅樹林旅業有限公司2億余元款項。同年12月，張寶全等被限制高消費。

4. 截至2025年10月23日：三亞紅樹林旅業有限公司拖欠房產稅3700多萬元，城鎮土地使用稅710多萬元。

多重因素疊加：疫情沖擊導致度假客流銳減，而高杠桿疊加重資產運營，以及個人無限擔保的模式，共同導致了集團現金流斷裂。

三、破產重整法律程序

司法進程：

? 2024年6月13日：三亞市中級人民法院裁定受理三亞紅樹林旅業有限公司、三亞紅樹林旅游文化地產開發有限公司的破產重整申請。

? 2024年11月14日：法院裁定對項目運營公司、影院管理公司等關聯主體實質合并重整，指定專業機構擔任管理人，全面接管資產、債務與經營。

破產重整性質：這是典型的“破產不停業”狀態，三家酒店均正常經營，線上線下預訂渠道暢通。

四、債權處置詳情

2026年3月債權掛牌：中國長城資產海南分公司和中國信達資產管理股份有限公司海南分公司在阿里資產平臺掛牌轉讓三筆債權，合計約45.11億元。

具體債權構成：

1. 長城資產對三亞紅樹林旅業25.59億元債權：截至2024年6月13日，債權本金17.96億元，利息7.06億元，其他費用5740萬元。抵押物為亞龍灣紅樹林度假酒店、海棠灣紅樹林度假酒店全部土地使用權及房產，抵押物價值合計近60億元，可足額覆蓋債權。

2. 信達資產對三亞紅樹林旅游文化地產開發16.8億元債權：截至2025年9月30日，債權本金11.51億元，利息5.25億元，代墊費用449萬元。質押物為三亞紅樹林旅游文化地產開發有限公司100%股權。

3. 信達資產對三亞紅樹林旅業2.7億元債權：截至2025年9月30日，債權本金1.92億元，利息7923萬元。抵押物為亞龍灣紅樹林度假酒店經營資產。

債權招商時間：三份債權招商公告的招募時間分別截止于2026年4月29日、5月5日和9月6日。

重要澄清：此次掛牌的是長城資產和信達資產持有的債權轉讓，而非紅樹林資產本身的直接處置。網傳的“473畝土地、65.5萬平方米房產”數據僅截取了三亞灣紅樹林單店規模。

五、債權結構與最大債權人

最大債權人是今典集團：三亞紅樹林破產重整的最大債權人并非長城資產或中國信達，而是原投資方今典集團本身。今典集團及所屬公司申報的債權總額達70余億元，占全部紅樹林債權的50%以上，在重整程序中仍具有重要話語權。

六、當前運營狀況與現金流

正常經營：盡管處于破產重整程序，但三亞的三家紅樹林酒店目前均正常經營，線上線下預訂渠道暢通。2026年春節期間，三亞灣紅樹林度假世界的3718間客房保持較高入住率，穩居海南酒店入住率第一梯隊。

現金流情況：

? 按正常經營年份，三家紅樹林年現金流可超過8億元。

? 長城資產的公告顯示，亞龍灣和海棠灣兩家酒店通過重整管控，每年能形成約2億元的凈現金流，隨著海棠灣酒店剩余客房投入經營，現金流還將進一步提升。

市場價格：2026年3月19日查詢顯示，三亞海棠灣紅樹林酒店皇家湖景套房2462元起，三亞亞龍灣紅樹林度假酒店房間價格1609元起，三亞紅樹林木棉酒店400元起。

七、債務危機深層原因分析

1. 純重資產模式：項目完全依賴酒店、餐飲、娛樂等線下收入，無地產銷售反哺。

2. 疫情沖擊：2020年疫情導致旅游行業停擺，對客流高度依賴的度假綜合體現金流明顯收縮。

3. 高杠桿運營：前期大規模投資疊加融資成本，抗周期能力較弱。

4. 個人無限擔保：張寶全、王秋楊等實控人提供個人無限責任擔保，將個人資產與公司債務深度綁定。

5. 戰略失誤：青島紅樹林項目在土地出讓時曾配有30%住宅，其他為商業，均可獨立銷售。但為了打造北方最大度假目的地綜合體，紅樹林沒做房地產開發、沒做物業銷售，而是建成了44萬平方米全部可以自持經營的項目，錯失了快速回籠資金的機會。

八、市場觀點與前景展望

資產價值評估：業內分析認為，此次債權掛牌并非紅樹林資產貶值的信號。三亞紅樹林地處核心旅游區位，資產具有稀缺性，且有穩定的現金流生成能力，仍具有較高的重整價值和投資吸引力。

重整前景：如果債務重組順利完成，紅樹林系酒店有望重回穩健運營軌道。長城資產在債權公告中明確指出，兩家酒店正常經營，通過重整可以實現對銷售收入的管控。

合作模式靈活：阿里資產平臺發布的信息僅為公告，不進行網上競價，意向投資者可直接聯系洽談。合作模式不僅限于債權轉讓，還包括股權收購、資產收購、共益債投資等多種方式。

九、歷史背景與創始人張寶全

今典集團始創于1992年，由張寶全創立。張寶全1957年出生于江蘇鎮江，曾擔任戰地記者、貓耳洞作家，后考入北京電影學院導演系，師從謝飛。他創辦今典集團的初衷是“賺夠50萬元拍電影”。

2004年，張寶全重返海南，將目光鎖定在三亞最珍貴的海岸線，打造“中國版的拉斯維加斯”——紅樹林度假世界，首創“度假目的地綜合體”模式。亞龍灣紅樹林度假酒店在2005年就實現了盈利，僅用8個月便實現盈利。

十、總結

三亞紅樹林200億地產項目破產重整事件是一個典型的“破產重整”案例，而非簡單的資產清算。項目核心資產價值依然存在，經營基本面保持良好。此次債權轉讓是債務重組進程中的正常步驟，旨在通過法治化、市場化方式化解債務、優化資產結構。

項目目前處于“破產不停業”狀態，三家酒店正常經營，年現金流能力超過8億元。最大債權人今典集團持有70余億元債權，在重整程序中具有主導權。如果債務重組順利完成，這一曾投資200億元的文旅巨頭有望重回穩健運營軌道。