西班牙官商勾結(jié)分保障房，窮人公開售賣買不到，高官子女輕松入手

阿利坎特“勒斯瑙斯”住宅項(xiàng)目因房源分配問(wèn)題正接受調(diào)查。阿利坎特保障房分配風(fēng)波，讓保障房政策的私有化路徑浮出水面。阿利坎特一宗保障房分配丑聞顯示，部分自治區(qū)在公共住房供給政策上，私有化進(jìn)程已經(jīng)走得很遠(yuǎn)。多套保障房被分配給與人民黨關(guān)系密切的高層官員，引發(fā)輿論關(guān)注。

馬德里自治區(qū)和瓦倫西亞自治區(qū)走在這一模式前列。近年，這一模式帶來(lái)大規(guī)模解除官方保障房的保障屬性、公共土地流失，以及由開發(fā)商直接配售、監(jiān)管有限等現(xiàn)象。

中央政府試圖通過(guò)“資金綁定”的方式，為公共住房存量加上更牢固的制度約束：各自治區(qū)若要獲得國(guó)家層面的資源支持，新建保障房必須“永久保持保障屬性”。

不過(guò)，人民黨執(zhí)政的自治區(qū)只對(duì)行政部門主導(dǎo)建設(shè)的項(xiàng)目接受這一條件，對(duì)私營(yíng)部門開發(fā)的項(xiàng)目則不適用，哪怕這些項(xiàng)目同樣獲得公共補(bǔ)貼。住房部數(shù)據(jù)顯示，在馬德里自治區(qū)和瓦倫西亞自治區(qū)，超過(guò)90%的保障房項(xiàng)目由私營(yíng)企業(yè)規(guī)劃建設(shè)。

保障房也像商品房一樣，出現(xiàn)在房產(chǎn)平臺(tái)上公開售賣。保障房不僅在二手市場(chǎng)流通，也以新房形式直接登上房產(chǎn)平臺(tái)。以“理想房產(chǎn)網(wǎng)”為例，全西班牙有70多個(gè)在售保障房樓盤被公開掛牌。

僅在馬德里就有25個(gè)項(xiàng)目，其中還包括標(biāo)價(jià)高達(dá)395000歐元的獨(dú)棟別墅，呈現(xiàn)出某種“豪華保障房”的觀感。購(gòu)房者只需滿足馬德里自治區(qū)規(guī)定的條件，比如年收入最高可達(dá)63000歐元。

購(gòu)房者不必再通過(guò)其他審核，“排隊(duì)等候名單”因此意義有限。房產(chǎn)中介“奧羅拉住房”在其網(wǎng)頁(yè)上寫道：“選擇項(xiàng)目并直接聯(lián)系開發(fā)商或代管機(jī)構(gòu)即可。不需要登記任何申請(qǐng)名單，流程就像購(gòu)買普通商品房一樣。”

這類做法最終成為一個(gè)“漏洞”。在阿利坎特“勒斯瑙斯”項(xiàng)目中，保障房建在公共土地上，卻被分配給與人民黨關(guān)系密切的干部、其家屬，以及當(dāng)?shù)剌^為富裕的人群。

這一事件也折射出，部分保守派執(zhí)政的行政部門如何一步步將保障房市場(chǎng)“外包”給私營(yíng)部門，以至于逐漸失去對(duì)公共補(bǔ)貼住房究竟分配給誰(shuí)的控制力。

受訪專家普遍用三個(gè)指標(biāo)衡量一地保障房的私有化程度：土地所有權(quán)歸屬、保障屬性的有效期限，以及房源分配機(jī)制。在“勒斯瑙斯”項(xiàng)目中，阿利坎特市政府將土地以6600000歐元出售給開發(fā)商，從而失去土地所有權(quán)。開發(fā)商可通過(guò)按市場(chǎng)價(jià)出售商業(yè)鋪面與車庫(kù)等方式，部分回收成本。

房源由開發(fā)商直接配售，幾乎不經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選；這些住房在30年后將解除保障屬性。反對(duì)派指責(zé)該交易為開發(fā)商與受益者帶來(lái)可觀增值空間。對(duì)一些受益者而言，這更像一筆長(zhǎng)期投資。反對(duì)派強(qiáng)調(diào)，若干受益者年齡很輕，只有20歲出頭。

類似模式不僅出現(xiàn)在馬德里自治區(qū)、瓦倫西亞自治區(qū)或阿拉貢自治區(qū)，也正在向其他地區(qū)擴(kuò)散。比如洛格羅尼奧自2009年以來(lái)沒有新建保障房項(xiàng)目，如今選擇將公共土地公開招標(biāo)，由開發(fā)商在沒有抽簽、也缺少公開評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的情況下直接分配住房。

與之形成對(duì)照的是巴斯克自治區(qū)、納瓦拉自治區(qū)和加泰羅尼亞自治區(qū)。無(wú)論開發(fā)主體是公共部門還是私營(yíng)企業(yè)，這三地都要求保障房必須進(jìn)入統(tǒng)一的申請(qǐng)登記體系。

納瓦拉自治區(qū)公共住房公司“納蘇溫薩”的總經(jīng)理哈維爾·布隆表示，這三地的機(jī)制之所以能避免“被直接配售”，關(guān)鍵在于常態(tài)化開放的保障房申請(qǐng)登記制度：它不是針對(duì)某個(gè)特定樓盤，而是覆蓋所有項(xiàng)目。

他強(qiáng)調(diào)，“我所說(shuō)的所有，包括公共和私營(yíng)項(xiàng)目，包括購(gòu)買和租賃，全部都要納入同一套信息化、受規(guī)制、面向公眾、客觀且透明的系統(tǒng)。”

前住房事務(wù)秘書、“哈比塔特三基金會(huì)”主席卡梅·特里利亞回憶，加泰羅尼亞自治區(qū)在2003年推動(dòng)的一項(xiàng)重要改革，是通過(guò)申請(qǐng)登記與抽簽進(jìn)行分配。

她表示，在此之前，當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期沿用一種貫穿20世紀(jì)的大體制：保障房供給缺乏標(biāo)準(zhǔn)與透明度，“有時(shí)還與黑錢交易相伴”。她說(shuō)：“我們決定讓它回到更體面的軌道上，通過(guò)抽簽分配一切房源，包括開發(fā)商建成的保障房。”

保障屬性期限，直接決定一地公共住房能否沉淀為長(zhǎng)期存量。對(duì)行政部門而言，建立穩(wěn)定公共住房存量的另一關(guān)鍵杠桿，是保障屬性的有效期限。過(guò)去幾十年間，西班牙流失了超過(guò)6000000套保障房。

依靠城市規(guī)劃中強(qiáng)制預(yù)留用地而在房地產(chǎn)泡沫期建成的大量保障房，如今也在被持續(xù)“市場(chǎng)化”。例如過(guò)去6年，馬德里自治區(qū)的保障房存量減少近10000套。

原因在于，對(duì)企業(yè)主導(dǎo)建設(shè)的保障房來(lái)說(shuō)，保障屬性期限通常約為30年；馬德里自治區(qū)甚至可短至15年。相比之下，加泰羅尼亞自治區(qū)、巴斯克自治區(qū)和納瓦拉自治區(qū)采取“永久保障屬性”的制度安排。

他認(rèn)為，購(gòu)買型保障房曾幫助許多居民實(shí)現(xiàn)住房可負(fù)擔(dān)性；保障房體系并非投機(jī)，因?yàn)樵谝欢ㄆ谙迌?nèi)對(duì)轉(zhuǎn)售行為有明確限制。他提出，政府或可考慮在購(gòu)房者持有15至20年后出售時(shí)，設(shè)置稅費(fèi)或繳納一定額度的費(fèi)用。

展望未來(lái)，另一個(gè)核心問(wèn)題是土地所有權(quán)，尤其是在土地日益稀缺的城市。以瓦倫西亞的住房計(jì)劃為例，其設(shè)想是讓開發(fā)商自行取得土地建設(shè)保障房，并以交付其中一部分住房作為社會(huì)住房的方式作交換。

這意味著行政部門將失去對(duì)土地的直接控制。在另一些自治區(qū)，這種情況已經(jīng)不再可能發(fā)生。

特里利亞表示，自2000年代起，加泰羅尼亞自治區(qū)已決定土地不能出售，保障房必須通過(guò)“地上權(quán)”方式建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。實(shí)際上，薩爾瓦多·伊利亞提出的建設(shè)50000套住房計(jì)劃，也是將土地提供給開發(fā)商，以租賃方式運(yùn)營(yíng)75年；期限屆滿后，相關(guān)土地將回到加泰羅尼亞自治區(qū)政府手中。